Поступление денег от дольщика до момента заключения договора

1352

Вопрос

Здравствуйте. Мы - заказчик-застройщик. Деньги поступили от дольщика после даты подписания договора долевого участия (дата подписания договора – 20 сентября, дата поступления денег – 25 сентября), но до момента его гос. регистрации в регпалате (дата регистрации – 5 октября). Вопрос: Имеем ли мы право до момента гос. регистрации ДДУ использовать уже поступившие деньги (естественно, по целевому назначению – на строительство объекта, являющегося предметом ДДУ)? Как с точки зрения налогового законодательства квалифицировать такое поступление, ведь договор долевого участия считается заключенным с момента его гос. регистрации, а тут получается, что деньги поступили еще по фактически не заключенному договору? Спасибо.

Ответ

Как следует из пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», договоры участия в долевом строительстве являются договорами купли-продажи будущей вещи. Полагаю, это толкование сохраняет силу вне зависимости от факта государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Поэтому денежные средства, поступившие от дольщика ранее даты госрегистрации договора, не защищены от налогообложения соответствующими нормами (в части НДС - п. 1 ст. 154 во взаимосвязи с пп. 23.1 п. 3 ст. 149, в части дохода по кассовому методу – пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Например, если договор предусматривает передачу нежилого помещения, то НДС придется уплатить со всей поступившей суммы. Если застройщик применяет упрощенную систему налогообложения, то вся поступившая сумма будет считаться налогооблагаемым доходом. А после вступления договора в законную силу (п. 3 ст. 433 ГК РФ) средства дольщика, направленные на уплату налога, будут рассматриваться как их использование не по целевому назначению (п. 14 ст. 250 НК РФ).

Кроме того, застройщик, привлекающий денежные средства граждан для строительства до заключения договора участия в долевом строительстве, несет ответственность по статье 14.28 (п. 1) Кодекса об административных правонарушениях. Это подтверждает постановление Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 № 13863/09 по делу. Аналогичный вывод содержат постановления ФАС Поволжского округа от 06.06.2013 по делу № А72-11449/2012, ФАС Центрального округа от 24.10.2013 по делу № А54-8291/2012 и от 25.11.2011 по делу № А36-618/2011, ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.06.2011 по делу № А58-7521/2010, Второго арбитражного апелляционного суда от 30.09.2009 по делу № А82-7791/2009.

В то же время существуют решения, в которых штраф по данной статье не взымался ввиду малозначительности правонарушения (постановления ФАС Северо-Западного округа от 04.03.2013 по делу № А56-45757/2012, ФАС Поволжского округа от 13.08.2013 по делу № А72-13394/2012). Но если деньги от дольщика не просто поступили раньше времени, но и досрочно использованы на строительство, то, на мой взгляд, отношение суда может оказаться не столь благосклонным.



Ваша персональная подборка

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Политика обработки персональных данных.
    Все свидетельства выданы Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) ПИ № ФС77-62260 от 03.07.2015.

    
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.