Дата реализации для целей налогового учета и НДС

677

Вопрос

Здравствуйте. По условиям договора купли-продажи объекта недвижимости (квартира) – недвижимое имущество передается покупателю без передаточного акта. Вопросы: 1. На какую дату в данном случае – дату заключения договора или дату регистрации в рег. палате следует отразить реализацию в налоговом учете по налогу на прибыль и по НДС? 2. Правомерно ли вообще в договоре купли-продажи недвижимости указывать, что объект передается без передаточного акта? Либо же передаточный акт нужен обязательно? Спасибо.

Ответ

Начну с вопроса № 2.

Нормы, регулирующие вопрос о необходимости передаточного акта, представлены в абз. 1 и 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ. В постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2006 № А33-16897/05-Ф02-2778/06-С2 рассмотрен спор по заключенного сторонами договору продажи недвижимости, в котором указано, что данный договор имеет силу передаточного акта. Суд разъяснил, что такое положение договора не противоречит п. 1 ст. 556 ГК РФ. Об аналогичной формулировке сообщается в постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.09.2009 № А58-5728/08 и ФАС Западно-Сибирского округа от 25.02.2010 № А27-8686/2009.

Кроме того, договором продажи недвижимости может быть предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект. Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом (п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Причем договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Теперь о дате реализации. Она определяется на основании п. 16 ст. 167 (НДС) и аб3. 2 п. 3 ст. 271 (налог на прибыль) Налогового кодекса – как день передачи квартиры покупателю согласно документу о передаче (не акту, которого у Вас нет). Например, если силу передаточного акта имеет договор, то днем реализации будет дата госрегистрации договора.

Но теперь предположим, что в договоре оговорено: переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект. Постановление Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 № 5785/11 толкует такое соглашение как право сторон договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него (а у регистрирующего органа отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации). А также разъясняет: положения ст. 551, ст. 556 ГК РФ о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи установить, что передача должна состояться после госрегистрации перехода права собственности; согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права не нарушает каких-либо императивных требований российского гражданского законодательства. Например, в определении ВАС РФ от 01.07.2011 № ВАС-5785/11 рассмотрен договор, в котором предусмотрено, что передача помещения осуществляется по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на помещение. При этом условии НДС может быть начислен и доход по налогу может быть признан позже даты реализации.

По Вашему вопросу № 1: для квартиры дата заключения договора и дата его госрегистрации совпадают.



Ваша персональная подборка

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Политика обработки персональных данных.
    Все свидетельства выданы Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) ПИ № ФС77-62260 от 03.07.2015.

    
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.