Емельянова Е.А.

284

Вопрос

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) является застройщиком многофункционального жилого комплекса, в состав которого входит наземный многоэтажный гараж-стоянка. Земельный участок, на котором реализуется строительство, арендуется. ООО не выполняет строительно-монтажные работы своими силами и не выступает в роли генерального подрядчика. Для строительства входящего в жилой комплекс многоэтажного гаража-стоянки ООО планирует привлекать денежные средства юридических и физических лиц (инвесторов) в соответствии с Федеральным законом 39-ФЗ от 25.02.99 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Договорами соинвестирования строительства многоэтажного гаража-стоянки предусмотрено разделение цены договора на две части: 1) услуги застройщика (включая НДС 18% по услугам застройщика); 2) целевые средства, предназначенные на возмещение затрат на строительство. Средства, которые планируется получать от инвесторов в рамках договоров соинвестирования в части целевых средств, предназначенных на возмещение затрат на строительство, должны считаться целевым финансированием и не должны учитываться при определении налоговой базы по налогу на прибыль (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ) при условии выполнения ООО требований Закона 39-ФЗ и ведения раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования (Письма Минфина России от 03.08.2012 N 03-03-06/1/377, от 29.03.2012 N 03-03-06/1/166). Общество полагает, что средства инвесторов (за вычетом вознаграждения застройщика) не должны включаться в налоговую базу по НДС, поскольку они не связаны с реализацией каких-либо товаров, работ, услуг или имущественных прав и носят инвестиционный характер (пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ) (Письма Минфина России от 04.05.2012 N 03-07-10/10, от 03.07.2012 N 03-07-10/15). В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" суды вправе оценивать инвестиционные договоры, в частности, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом нормы Закона 39-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. ООО полагает, что положения Постановления N 54 не влияют на установленный порядок налогообложения средств, получаемых от инвесторов. Квалификация договоров соинвестирования в качестве договоров предварительной купли-продажи будущего недвижимого имущества будет противоречить инвестиционному характеру отношений между застройщиками и инвесторами. Правомерно ли ООО планирует по договорам инвестирования наземного гаража стоянки: 1) облагать налогом на добавленную стоимость и налогом на прибыль услуги застройщика? 2) не учитывать целевые средства, получаемые от инвесторов, при осуществлении строительства наземного гаража-стоянки (предназначенные на возмещение затрат на строительство), при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость или налогу на прибыль? 3) облагать экономию застройщика, определяемую как превышение целевых средств инвесторов над затратами на строительство, после завершения строительства и подписания актов приемки-передачи с инвесторами (в случае, если она будет получена) налогом на добавленную стоимость и налогом на прибыль?

Ответ

Постановление №54 в первую очередь, предназначено для квалификации инвестиционных контрактов судами. Налоговые правоотношения регулируются Налоговым кодексом, и нет оснований это не учитывать. Вместе с тем, многое зависит от порядка окончательного оформления права собственности на привлеченных инвесторов. Например, если регистраторы оформят права собственности на инвесторов, как на первых собственников, минуя застройщика, то проблем с учетом инвестиционных договоров в старом порядке (с целевым финансированием и вознаграждением застройщика) не предвидится (схема 1). Однако, если в конце строительства регистраторы, ссылаясь на Постановление 54 заставят застройщика сначала оформить права собственности на себя, а потом передать их инвестору, квалифицировав инвестиционный договор как сделку купли-продажи, то ситуация поменяется. Налицо будет каупля-продажа, и доказать, что вы имели в виду иное, подписывая договоры с инвесторами будет сложно (схема 2). Отсюда риски, которые возникнут при принятии вами решения для целей налогообложения и учета. Прогнозировать окончательно ситуацию мы не беремся. Мы также не разделяем вашего мнения о противоречии сделок купли-продажи будущей недвижимой вещи инвестиционному характеру отношений между застройщиком и инвестором. Закон 39-фз распространяется на инвестиции в форме капитальных вложений, под которыми понимаются объекты основных средств. Судя по характеру вашего строительства, о создании объектов основных средств речь не идет. Но и это не главное. Согласно ст. 5, отношения между субъектами инвестиционной деятельности регулируются Гражданским кодексом РФ. Данный законодательный акт не предусматривает такой формы договора, как инвестиционный. Да и Закон 39-фз не ограничивает сделки, по которым инвестор может вкладывать инвестиции в основные средства. Отсюда вывод: чем же покупка не инвестиции?Таким образом, если вы выберете схему 1, то ответы на ваши вопросы будут следующие:1). Облагать.2). Не учитывать.3). Облагать.


Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015