Соловьева М.П.

267

Вопрос

Уважаемый Александр Юрьевич, спасибо за Ваш ответ на мои вопросы от 26.04.12, 27.04.12. К сожалению, вопросы остались. Первое. Вы пишите, что для целей УСН неиспользованный остаток средств целевого финансирования определяется на дату, когда в учете сформирована себестоимость, но не позднее даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Дело в том, что на указанную дату себестоимость сформирована по методу начисления и на указанную дату может оставаться кредиторская задолженность перед поставщиками (подрядчиками), выполнившими работы по строительству дома. Но так как, учет денежных средств дольщиков (целевое финансирование), ведется кассовым методом, то и расходовать их можно по назначению в течение установленного срока (по аналогии листа 07 Налоговой декларации по налогу на прибыль; п.п.14 ст.251 НК РФ). Установленный срок использования — это Акт приема- передачи объекта недвижимости Дольщику. (Основание. п.п.1 п.2 ст.1, п.2 ст.2, п.2 ст.3, п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Следовательно, остаток денежных средств дольщиков можно использовать на погашение кредиторской задолженности перед поставщиками (подрядчиками), выполнившими работы по строительству дома в рамках целевого финансирования, и соответственно не учитывать в расходах до акта приема-передачи последнему дольщику. Косвенно это подтверждается, «Отчетностью застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства». В приложении № 2 п.10 « Информация о разрешении на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, завершенного строительством» указывается срок ввода в эксплуатацию, в п. 9 прил. № 2 - «Срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, предусмотренный договорами». Понятно, что эти сроки не совпадают. В приложении № 3 «Сведения об использовании застройщиком привлеченных денежных средств участников долевого строительства» указываются остатки средств на начало квартала, сумма использованных средств за квартал, остаток средств на конец квартала даже после Акта ввода в эксплуатацию. При этом, к отчету прикладывается реестр Дольщиков по которым не исполнены договоры, и сумма денежных средств по данным договорам. Понятно, что сумма средств по неисполненным договорам всегда больше, чем остаток денежных средств (иначе не было бы остатка средств Дольщиков). Данный отчет сдается последний раз в квартале, когда исполнен последний договор с Дольщиком. Исходя из Вашего ответа, получается, что срок использования целевого финансирования -это Акт ввода в эксплуатацию, а не Акт приема- передачи объекта недвижимости Дольщику. т. е. смешиваются 2 метода: метод начисления по Б/У себестоимости строительства когда затраты сформированы, но могут быть оплачены неполностью, и кассовый метод финансирования строительства за счет средств целевого финансирования. Кроме того, проектная площадь объектов недвижимости часто не совпадает с обмерами ПИБа, где организация заказывает технические паспорта на объекты недвижимости для передачи их дольщикам, а в договорах предусмотрены расчеты между организацией и Дольщиками в случае расхождения проектной и фактической площади.И только на основании подписанных Актов приема-передачи определяется финансовый результат по Б/У (п.2 ПБУ 9/99) и задолженности между организацией и Дольщиками. Кроме того, приведенные Вами проводки применимые для определения финансового результата в Б/У, Вы предлагаете применить и к расчету дохода при УСН. Пример. Себестоимость строительства по Б/У на Дату ввода в эксплуатацию 125000, в т.ч. Приходящаяся на собственность организации 75000, приходящаяся на Дольщиков 50000. Профинансировано организацией -70000, Дольщики внесли 55000. На дату ввода в эксплуатацию израсходовано средств Дольщиков -53000. По Вашему предложению Доход при УСН по неиспользованному остатку средств целевого финансирования - 2000, по затратам на строительство по Дольщикам - 5000. Предположим, что Объекты, остающиеся в собственности организации, будут проданы в дальнейшем за 83000. Таким образом, при УСН «Доход- расход» по дому: 2000+5000+83000-70000 -2000 = 18000. Предположим, что не ведется раздельный учет (основное условие для непризнания в доходах и средства Дольщиков признаются в доходах), но деньги Дольщиков тратятся «правильно», т.е целевым способом (для Отчетности Застройщика и для Дольщиков). Тогда «Доход- расход» по Дому: 55000+83000-125000= 13000. Т.е., разница по налогообложению при УСН в Вашем подходе (учитывать финансовый результат при УСН по дольщикам из Б/У) , и в моем понимании составляет 5000 (но при строительстве это совсем другие деньги). Кроме того, не все, что учитывается на счет 08.3 признается в расходах при УСН (например стоимость земельного участка). Но это отдельный вопрос. В этом я и просила разобраться. Я, конечно, понимаю, что каждый принимает свое решение, единственно, что хотелось бы узнать, на что ссылаться по Вашему подходу в моем объяснении с руководителем и собственником. Буду Вам очень благодарна, если Вы приведете нормативные документы по бухгалтерскому учету и ссылки в Налоговом Кодексе. С уважением, Соловьева М.П.

Ответ

Поясняю свой ответ. Только для долевого строительства (без учета строительства для продажи собственных квартир). Целевое использование средств дольщиков не может определяться «кассовым методом», по мере перечисления средств с расчетного счета, если только для этого вы не завели отдельный расчетный счет, а также раздельный учет расходов на строительство объектов ДДУ и собственных квартир (что практически невозможно). Кассовым методом признаются доходы и расходы, уменьшающие сумму доходов. А расходование средств целевого финансирования доходы не уменьшает, также, как и сами целевые средства его не создают. Целевое расходование определяется путем анализа счетов бухучета (в т.ч. для целей налогообложения и заполнения листа 7 декларации, поскольку иной методики нет). Выглядит это примерно так: от суммы фактически поступивших средств дольщиков (по кредиту счета 76) плюс кредиторской задолженности поставщикам и подрядчикам (кредит 60), вычитаются расходы, собранные по дебету счета 08, НДС на счете 19, материалы и оборудование, приобретенное самим застройщиком на счетах 07 и 10 (т.е. те счета, на которых отражены какие-то расходы, связанные со строительством) и остаток средств на расчетном счете (вроде ничего не забыл). Отрицательное сальдо говорит о том, что целевые средства расходуются по назначению, положительное сальдо говорит о нецелевом расходовании средств, что влечет за собой необходимость признания средств, израсходованных нецелевым образом, в составе доходов по УСН. При этом, никакого движения в налоговом учете по УСН в период строительства больше нет (ни расходов, ни доходов). Есть только использование средств целевого финансирования, определяемое вышеуказанным способом. На момент окончания строительства (получения разрешения на ввод), теоретически, все расходы на строительство должны быть собраны на счете 08 и 19 (это следует из анализа п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ), включая стоимость земельного участка в части доли, приходящейся на дольщиков, поскольку это не расходы, учитываемые (или не учитываемые) для целей УСН, а расходование средств целевого финансирования (т.е., все, что обоснованно отнесено в дебет 08, есть обоснованное расходование средств целевого финансирования (в части дольщиков)). Значит, на эту дату мы имеем реальную возможность определить сумму экономии, которая будет являться нашим доходом, учитываемым для целей УСН, и определяемой как разница между кредитом счета 76 и дебетом счетов 08 и 19. Период с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до момента передачи квартир дольщикам по актам не играет здесь никакой роли, поскольку никаких расходов больше на счете 08 отражаться не должно. Т.е. для дохода кассовый метод их признания наступает именно тогда, когда выполняются три условия:- у организации деньги, определяемые как доход, поступили на расчетный счет;- все расходы по строительству за счет средств целевого финансирования понесены;- величину экономии (дохода) можно определить, например, тем способом, который я указал выше.При наступлении этих трех условий никаких причин для дальнейшей отсрочки определения величины дохода и признания его в целях УСН (кассовым методом) не имеется.Если организация «достраивает» объект после получения разрешения на ввод, то эта ситуация уже вне правого поля, поскольку на недострой не должно выдаваться разрешение на ввод. На не правовую ситуацию нет правового решения, в т.ч. в части учета.Если организация планирует понести обоснованные расходы после получения разрешения на ввод (например, работы сезонного характера), то в б/у по кредиту счета 76 остается сумма средств дольщиков в размере подтвержденных сметами (расчетами, договорами с подрядчиками) будущих расходов. Это такой скрытый резерв. Он не участвует при определении суммы экономии и в налоговом учете в качестве доходов не отражается. Такие расходы сразу будут потом списываться в дебет 76 с кредита 60.Для метода начисления, наоборот, важна дата передачи квартир дольщикам. Именно на эту дату услуга застройщика считается оказанной и признается выручка в сумме экономии.Те ссылки, которые Вы приводите для обоснования срока использования средств целевого финансирования до момента передачи квартир, не являются прямыми нормами по данному вопросу. Это всего лишь Ваша их трактовка. Расходование целевых средств – категория экономическая, а не гражданско-правовая. И подходить к этому вопросу нужно с экономических позиций. Тем более, я бы не стал приводить в обоснование отчетность застройщика. К этим документам, с точки зрения их экономического содержания, вопросов очень много. Впрочем, это всего лишь моя точка зрения, с которой Вы можете не согласиться.Если бы на все это существовала нормативка, я бы с удовольствием ее привел. Но согласитесь, если бы она существовала, то и вопросов бы не было, и жизнь была бы не интересной, и чиновники ездили бы на отечественных машинах...Все остальное по тексту не комментирую, поскольку считаю, что ответы даны в разъяснении.Удачи.


Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015