Калина Юлия

228

Вопрос

Здравствуйте! Организация застройщик осуществляла строительство жилого дома по договорам участия в долевом строительстве на земельном участке, находящемся в собственности, приобретенном у коммерческой организации. По окончании строительства часть помещений было передано по договорам участия в долевом строительстве, часть оформляется в собственность застройщика и будет продаваться по договорам купли-продажи. Правомерно ли включать в себестоимость готовых квартир, подлежащих продаже, стоимость земельного участка, на котором расположен жилой дом?

Ответ

Прекращение права собственности на земельный участок может происходить лишь по основаниям, предусмотренным в статье 44 Земельного кодекса РФ: отчуждение (продажа), отказ от права собственности и принудительное изъятие у собственника в случаях, предусмотренных законодательством. Как квалифицировать передачу земельного участка по частям, как долю в общем имуществе покупателям квартир, если самостоятельной сделки по отчуждению этого участка не происходит, современному законодательству не известно. Отсюда – разные мнения на этот счет. Цель застройщика – исключить себя из реестра собственников этого земельного участка и отнести его стоимость за счет лиц, купивших квартиры. Как это сделать – нормативно не определено. Поэтому и практика противоречива. Однозначно можно сказать, что стоимость земельного участка не может быть учтена в стоимости квартир. Это разные объекты учета и смешение стоимости двух разных активов не допускается. Вместе с тем, стоимость каждой доли, право собственности на которую возникает у каждого покупателя квартир автоматически, может быть отнесена за счет средств, полученных от этого покупателя. Например, по ДДУ можно «заморозить» часть средств, полученных от дольщиков в части стоимости долей земельного участка, на которые у дольщиков автоматически возникнет право собственности, по кредиту счета 76, на котором учитывались полученные от них средства по ДДУ. И после того, как застройщик будет исключен из реестра собственников (а произойдет это не ранее, чем все новые собственники зарегистрируют на себя собственность), этот участок можно списать с баланса за счет «замороженных» на счете 76 средств. Но это касается доли дольщиков. Что делать в таком случае с квартирами, которые будут продаваться по договорам купли-продажи, не ясно. С одной стороны, существует частная арбитражная практика о том, что с момента регистрации права собственности на квартиру, каждый собственник квартиры становится собственником части земельного участка в составе общего имущества, права собственности на которое возникают автоматически, с другой стороны, регистраторы не исключают из реестра собственников застройщиков, пока все новые собственники не зарегистрируют свое право на квартиры. Вывод арбитража, вроде, дает право на списание части стоимости земельного участка, относящейся к конкретной квартире, одновременно с продажей этой квартиры за счет полученных средств от покупателя, но, с другой стороны, формально право собственности у застройщика не прекращено (он продолжает числиться в реестре собственников), значит, имущество должно быть отражено в балансе и не может быть с него списано. Поэтому, организации, как правило, на свой страх и риск выбирают для себя вариант учета земельного участка, который впоследствии защищают от нападок контролирующих органов вплоть до арбитража. Такой вариант лучше согласовать для своего конкретного случая со специалистами. И еще следует сказать о том, при отнесении стоимости земельного участка за счет средств покупателей квартир, речь можно вести о такой площади этого участка, которая, после межевания, будет отнесена к границам данного конкретного дома, а не о всем участке, купленном для организации на нем строительной площадки, которая, как правило по своим границам выходит за пределы окончательных границ самого дома.


Ваша персональная подборка

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Политика обработки персональных данных.
    Все свидетельства выданы Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) ПИ № ФС77-62260 от 03.07.2015.

    
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.