Баранова Светлана Александровна

224

Вопрос

Здравствуйте! Помогите пожалуйста разобраться в ситуации! Мы заключаем договор долевого участия с Администрацией Тихвинского района Ленинградской области, на то что на принадлежащем ей многоэтажном жилом доме она разрешает построить нам мансарду, одну квартиру в мансарде перечислив нам деньги (которые как я понимаю являются инвестициями) Администрация забирает себе. Остальные восемь квартир мы продаем гражданам по сертификатам, которые выданы той же администрацией. Цену сертификатов мы знаем и за сколько мы построим приблизительно тоже. Вопрос такой: какие налоги мы должны заплатить от экономии от продажи квартир, также от экономии на той квартире которую отдадим администрации? Особенно интересует надо ли в такой ситуации платить НДС? Необходимо ли делать и предоставлять в Администрацию сводный счет-фактура, ведь они не являются плательщиками НДС? Заранее благодарю за ответ!

Ответ

В формулировке вопроса полная неразбериха. Попробуем разобраться (насколько это возможно). Первое. Договор участия в долевом строительстве не заключается на то, что одна сторона разрешает другой что-то построить. По договору участия в долевом строительстве (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ) "одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости." Может быть, в данном конкретном случае в этом договоре заодно прописали, что Администрация разрешает построить мансарду? Но обычно для этого используются отдельные документы. Второе. Совершенно непонятно, о каких сертификатах, выданных Администрацией, идет речь. Скорее всего, речь идет о жилищных сертификатах (собственно, никакие другие в данном случае законодательством не предусмотрены), но их выпускает застройщик (в нашем случае - организация). Несколько слов о жилищных сертификатах. В соответствии с п. 2 ст. 1 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в ред. от 18.07.2006) застройщик имеет право на эмиссию облигаций особого вида – жилищных сертификатов. Жилищные сертификаты - одна из разновидностей облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющая право их собственника: - на приобретение квартиры при условии приобретения пакета жилищных сертификатов (не менее 30 % общей площади квартиры определенного типа) либо - на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Номинал сертификата устанавливается в единицах от общей площади жилья (не менее 0,1 м2), а также в его денежном эквиваленте. Правила выпуска и обращения жилищных сертификатов установлены Положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденным указом Президента РФ от 10.06.1994 № 1182. Эмиссия жилищных сертификатов должна производиться в соответствии со Стандартами эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг, утвержденных приказом ФСФР России от 25.01.2007 № 07-4/пз-н. Законодатель говорит о возникновении права у инвестора на заключение договора купли-продажи квартиры, если совокупная номинальная стоимость принадлежащих ему жилищных сертификатов, выраженная в единицах общей площади жилья, не меньше 30% общей площади соответствующей квартиры. И это не создает дополнительных сложностей с реализацией квартир застройщиком. В случае, если решением о выпуске жилищных сертификатов предусмотрено 50% и ниже указанного порога, то получается, что на одну квартиру теоретически могут претендовать два или даже три держателя этих бумаг. В этом случае заявки на заключение договора купли-продажи квартиры могут удовлетворяться эмитентом в порядке их поступления. Правда, ничто не мешает застройщику продавать сразу 100 % жилищных сертификатов одного типа (в частности, каждая квартира может иметь свой тип жилищного сертификата.) В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права (п. 4 Положения от 10.06.1994 г. № 1182). Страхование ответственности застройщика не предусмотрено. Специфических требований к стажу работы компаний-эмитентов также нет. Также нет требований по срокам строительства (ориентировочные сроки могут быть указаны в договоре купли-продажи жилищных сертификатов, однако нигде не предусмотрена ответственность застройщика за их несоблюдение.) Если застройщик является обществом с ограниченной ответственностью, то, согласно ст. 31 Федерального закона от 08.02.98 г. № 14-ФЗ, «выпуск облигаций обществом допускается после полной оплаты его уставного капитала.Облигация должна иметь номинальную стоимость. Номинальная стоимость всех выпущенных обществом облигаций не должна превышать размер уставного капитала общества и (или) величину обеспечения, предоставленного обществу для этих целей третьими лицами. При отсутствии обеспечения, предоставленного третьими лицами, выпуск облигаций допускается не ранее третьего года существования общества и при условии надлежащего утверждения годовой бухгалтерской отчетности за два завершенных финансовых года. Указанные ограничения не применяются для выпусков облигаций с ипотечным покрытием и в иных случаях, установленных федеральными законами о ценных бумагах».Если застройщик представляет собой акционерное общество, то он должен выполнить аналогичное требование в соответствии со ст. 33 Федерального закона от 26.12.95 г. № 208-ФЗ. Таким образом, учитывая, что застройщик, как правило, не имеет уставного капитала, превышающего номинальную стоимость жилищных сертификатов, а также учитывая, что, согласно п.1 статьи 7 Федерального закона от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», «Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями», к которым застройщик, как правило, также не относится (определение ипотечного агента дано в ст. 2 закона № 152-ФЗ),выпуск застройщиком жилищных сертификатов в большинстве случаев оказывается затруднительным. В соответствии с п. 2.1.1 Стандартов эмиссии ценных бумаг процедура эмиссии облигаций (жилищных сертификатов) включает следующие этапы: - принятие и утверждение решения, являющегося основанием для размещения сертификатов; - государственная регистрация выпуска; - размещение сертификатов; - государственная регистрация отчета об итогах выпуска сертификатов или представление в регистрирующий орган (ФСФР России) уведомления об итогах выпуска. В соответствии с п. 7 Положения о выпуске и обращении жилищных сертификатов сертификат может быть выпущен в именной бездокументарной либо в документарной на предъявителя форме. При этом форма выпуска сертификатов должна быть определена в решении об их выпуске. Схема индексации номинальной стоимости должна быть установлена при его выпуске и должна остаться неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Частота проведения индексации устанавливается на усмотрение застройщика, но не реже, чем раз в квартал. Это прописывается в решении о выпуске ценных бумаг. Зафиксировав в рамках конкретного выпуска порядок индексации и ее периодичность, эмитент берет на себя обязательство придерживаться этого порядка на всем сроке обращения бумаг выпуска. Таким образом, любое лицо, купившее жилищный сертификат, в любое время имеет право вернуть его застройщику и потребовать от последнего выплаты его индексированной стоимости. И застройщик отвечает по данным обязательствам всем своим имуществом. Для застройщика это является одним из основных недостатков привлечения денежных средств физических лиц с использованием жилищных сертификатов. Согласно п. 3 Положения о выпуске и обращении жилищных сертификатов, жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия сертификата. Поскольку жилищный сертификат является разновидностью облигаций, а продажа облигаций эмитентом считается способом привлечения займа, то можно утверждать, что застройщик привлекает целевой заем. На мой взгляд, у застройщика нет обязанности вести в целях налогообложения прибыли учет целевого использования денежных средств, полученных от продажи жилищных сертификатов, т.е. при их нецелевом использовании риск включения указанных сумм во внереализационный доход застройщика является низким (основание – пп. 10 п. 1 ст. 251 НК РФ, в котором сказано, что полученные кредиты/займы не являются доходами, учитываемыми при определении налоговой базы по налогу на прибыль). Также возникает такой вопрос: допустим, застройщик выпускает жилищные сертификаты на все подлежащие продаже квартиры одномоментно. Но процесс продажи жилищных сертификатов растянут во времени. Продажа осуществляется по индексированной номинальной стоимости (схема индексации устанавливается застройщиком при выпуске жилищных сертификатов и остается неизменной), которая, скорее всего, окажется выше номинальной. Будет ли считаться доходом в бухгалтерском и налоговом учете превышение фактической стоимости продажи над номинальной? На мой взгляд, не будет. Поскольку доход возникает тогда, когда эмитент продает облигацию по цене, которая на момент продажи выше, чем размер обязательств эмитента перед покупателем данной облигации. (Допустим, эмитент продает облигацию номинальной стоимостью 1 млн. руб. за 1,1 млн. руб. Если покупатель сразу же предъявит облигацию к оплате, и по ней ему полагается только 1 млн. руб., то в данном случае у эмитента в момент продажи возникнет налогооблагаемый доход 0,1 млн. руб.) В нашем случае размер обязательств застройщика перед покупателем в денежном выражении на момент продажи жилищного сертификата равен цене продажи жилищного сертификата (несмотря на то, что номинал жилищного сертификата ниже продажной цены), т.е. налогооблагаемого дохода не возникает. Хотелось бы отметить, что на нежилые помещения (гаражи, автостоянки и т.д.) нормы п. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ не распространяются. Т.е. застройщик не имеет право привлечь денежные средства других лиц для строительства указанных объектов путем эмиссии жилищных сертификатов. В силу вышесказанного, прежде всего следует разобраться с тем, соответствуют ли заключаемые компанией сделки и совершаемые ей операции законодательству (в этом есть большие сомнения). Ну а теперь, собственно, о налогообложении. Для начала хочу отметить, что в случае с жилищными сертификатами реализация квартиры происходит по договору купли-продажи. Жилищные сертификаты - это способ оплаты. Т.е. вначале застройщик продает жилищные сертификаты, затем (после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию) заключается договор купли-продажи квартиры, который оплачивается покупателем (полностью либо частично) жилищными сертификатами. Если частично - то недостающая часть оплачивается деньгами либо иным способом. Итак. 1). По договору участия в долевом строительстве налогом на прибыль облагается вознаграждение застройщика (которое часто определяется как экономия средств застройщика). Допустим, есть определенная цена договора участия в долевом строительстве (например, 3 000 000 руб.), и договором не предусмотрен возврат средств участнику долевого строительства (в нашем случае Администрации) в случае, если фактическая стоимость строительства квартиры окажется меньше цены договора. Допустим, фактическая стоимость строительства квартиры составила 2 000 000 руб. Тогда вознаграждение застройщика составит 1 000 000 руб. Это выручка, которая будет показана в бухгалтерском и налоговом учетах. Стоимость строительства квартиры расходом не является (ни в бухгалтерском, ни в налоговом учетах). Таким образом, налог на прибыль начисляется с 1 000 000 руб. (за минусом "собственных" расходов застройщика, таких, как з/пл, аренда офиса, канцтовары и т.п.). НДС услуги застройщика не облагаются (с 01.10.2010 г.) на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Разумеется, речь идет о том, что организация сама не выполняет СМР, иначе налогообложение совсем другое. По мнению Минфина (письмо от 12.07.2005 г. № 03-04-01/82), если застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, включаются у застройщика в налоговую базу по НДС как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ. Т.е. Минфин рассматривает такую ситуацию как реализацию организацией генподрядных работ (стоимость работ - это цена договора участия в долевом строительстве). Конечно, такое мнение не бесспорно, но исход судебного разбирательства предугадать сложно. 2). Налогообложение операции купли-продажи квартиры следующее. Для определенности рассмотрим ситуацию, когда продали жилищный сертификат на 50 кв.м. за 3 000 000 руб., к моменту покупки индексированная стоимость сертификата (а также стоимость квартиры по договору купли-продажи) составила 3 200 000 руб., стоимость строительства квартиры (50 кв.м.) 2 000 000 руб. В этом случае в бухгалтерском и налоговом учетах будет отражена выручка в размере 3 200 000 руб., расходы, связанные с основной деятельностью, в размере 2 000 000 руб., а также расходы (в бухгалтерском учете прочие расходы, в налоговом - внереализационные) в сумме 200 000 руб. (расходы, связанные с привлечением займа в виде продажи жилищных сертификатов, учет аналогичен учету процентов по займам, начисление в тех отчетных периодах, в которых фактически происходило изменение (увеличение) индексированной стоимости). Еще раз отмечу, что схему индексации номинальной стоимости определяет организация. НДС реализация квартир не облагается согласно пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Соответственно, входящий НДС включается в стоимость строительства. Указанный порядок налогообложения не зависит от того, выполняется ли СМР (полностью либо частично) силами самой компании, или он полностью выполняется силами сторонних организаций. Что касается сводного счета-фактуры, то, по моему мнению, его составлять не нужно, т.к. смысла в его составлении нет никакого, а ответственности за несоставление не предусмотрено.


Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015