Малых Иван

183

Вопрос

Добрый день! Помогите разобраться в следующем вопросе: наша организация заказчик-застройщик была зарегистрирована в марте 2011г. Планируется строить жилой комплекс, с привлечением дольщиков по договорам долевого участия. На начальном этапе будем брать инвестиционный кредит под данное строительство. Как быть с процентами по кредиту в бухгалтерском и налоговом учете? Если включать их в прочие расходы в бухгалтерском учете, то по отчету о прибылях и убытках получится убыток, т.к. доходов на первоначальном этапе не планируется. А убыток чреват запретом привлечения денежных средств по договорам долевого участия. Можно ли включать проценты по кредиту в стоимость строительства на 08 счет, если организация не создает объект основных средств (часть квартир будут переданы по договорам долевого участия, а часть квартир будет предназначена для продажи)? И как быть с процентами в налоговом учете? Не хотелось бы сдавать декларацию с убытком.. Если прописать в договоре долевого участия, что дольщик соглашается с тем, что целевые средства будут направлены на погашения процентов по инвестиционному кредиту, привлеченному на строительство. Чем это может грозить для фирмы? И еще один вопрос, если на начальном этапе, до привлечения средств дольщиков, мы например понесем расходы в сумме 30млн (проектно-сметная документация, покупка земельного участка), то когда начнем привлекать дольщиков, мы можем смело с денег дольщиков «забрать» и использовать по своему усмотрению эти 30 млн., как возмещение затрат на приобретение земельного участка и возмещение затрат на подготовку проектной документации? Заранее большое спасибо!!!

Ответ

П. 7 ПБУ 15/2008 характеризует инвестиционный актив как объект имущества, подготовка которого к предполагаемому использованию требует длительного времени и существенных расходов на приобретение, сооружение и (или) изготовление. Однако обратите внимание, какая формулировка следует за этим определением: «к инвестиционным активам относятся …». В связи с ней можно сделать вывод, чтоперечень инвестиционных активов в ПБУ 15/2008 не является закрытым (в противном случае было бы сказано: «инвестиционными активами являются …» и тогда места сомнениям бы не оставалось). ПРЯМОГО ЗАПРЕТА на учет процентов в стоимости иных активов, помимо перечисленных, не имеется. А если способ учета каких-либо объектов не урегулирован национальными стандартами, компания вправе применить правилаМСФО (п. 7 ПБУ 1/2008). Возникающие в вашем учете активы по экономической сути (вспомним требование п. 6 ПБУ 1/2008 о приоритете экономического содержания над формой!) являются незавершенным строительным производством (часть которого впоследствии превратиться в готовую продукцию – квартиры для продажи, а часть, подлежащая передаче дольщикам, вообще не поддается нормативной классификации). Но незавершенное производство в МСФО – это запасы, притом не обязательно принадлежащие компании на праве собственности. Так вот МСФО (IAS) 2 «Запасы» (§§6 (b) и 17) и МСФО (IAS) 23 «Затраты по займам» (§§ 5, 7(а), 8 и 9) позволяют учитывать проценты в стоимости незавершенного производства или, выражаясь языком международных стандартов, капитализировать затраты по займам. Иного способа сформировать безубыточный баланс я не вижу. Учетную политику Вы должны раскрыть в пояснительной записке (п. 17 ПБУ 1/2008; п. 4 ст. 13 Федерального закона «О бухгалтерском учете» - хотя в продвигаемом законопроекте аналогичная норма не предусмотрена). К вышесказанному хотела бы добавить, что в РСБУ нет нормативного определения внеоборотных активов, поскольку ПБУ 4/99 не зарегистрировано в Минюсте России (п. 10 указа Президента РФ от 23.05.1996 № 763 «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти»). Но поскольку ваша бухгалтерская отчетность будет подлежать обязательному аудиту, рекомендую заблаговременно согласовать эту позицию с аудиторами. Наконец, долевое строительство пока лишь в Ваших планах. Поэтому для Вас актуально, что в настоящее время ПБУ 5/01 пересматривается: ожидается, что в состав запасов будет включено незавершенное производство вне связи с правом собственности и проценты по займам могут включаться в его себестоимость (http://www.nsfo.ru/item.php?doc_id=1353&sec_id=1). Кстати, норму об учете процентов в стоимости МПЗ содержит и действующее ПБУ 5/01 (п. 6), но ее применение не приветствуется по причине формальной коллизии с ПБУ 15/2008. По вопросу налогообложения прибыли существует письмо Минфина России от 12.01.2010 № 03-03-06/1/2, но оно не учитывает последующую редакцию ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Поэтому даже если возмещение процентов по кредиту предусмотрено договором долевого участия, эти проценты относятся к вознаграждению застройщика. В итоге полагаю, что внереализационных расходов по налогу на прибыль не избежать. Однако ввиду длительности договоров Вы можете признавать доходы, предусмотренные в структуре цены,равномерно – в течение срока строительства. Теперь по вопросу о возможности возмещения начальных расходов из денежных поступлений от дольщиков. Вы сообщаете, что часть квартир предназначается для продажи. То есть будет оформляться в собственность застройщика. На мой взгляд, из ст. 18 Закона № 214-ФЗ следует, что сумму в 30 млн. руб. можно погашать средствами дольщиков лишь в части, приходящейся на проектную площадь долевого строительства, а также средствами, квалифицированными как вознаграждение застройщика.


Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015