Гладченко Елена Викторовна

235

Вопрос

Добрый день, ответьте пожалуйста на такой вопрос. По договору о совместном строительстве жилого дома наша организация является подрядчиком (с элементами ген.подряда), в договоре прописано распределение квартир в строящемся доме заказчика и подрядчика. После подписания актов КС-2 и КС-3 (поэтапно) мы выписываем заказчику счета-фактуры, заказчик выдает нам справку об оплате доли подрядчика на отработанную квартиру. Затем по договору цессии (уступки права требования) мы передаем право на квартиру физическим и юридическим лицам, а договора регистрируем в ТОРЦе. Как отразить эти операции в бухгалтерском и налоговом учете и какие должны быть проводки? Спасибо. Елена Викторовна

Ответ

К сожалению, из текста вопроса до конца не ясен предмет договора о совместном строительстве. Согласно ст. 1041 ГК РФ, по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения определенной цели, которая не должна противоречить закону. Неясно, каким образом одна из сторон договора простого товарищества может быть заказчиком, а другая – подрядчиком. Отношения между заказчиком и подрядчиком регулируются договором подряда, а не договором о совместной деятельности. Из анализа вопроса представляется логичным исходить при ответе из того, что между заказчиком и подрядчиком фактически заключен договор подряда, оплата по которому осуществляется посредством передачи от заказчика имущественных прав на квартиры (также для определенности будем исходить из предположения, что заказчик является застройщиком, т.е. ему принадлежит право собственности или аренды на земельный участок под застройку, и, соответственно, изначально принадлежат права на все квартиры жилого дома).Для того, чтобы передать в счет оплаты выполненных работ имущественное право на квартиру, между заказчиком и застройщиком должен быть заключен договор инвестирования (как вариант – договор участия в долевом строительстве). Затем задолженность застройщика по оплате выполненных подрядчиком работ засчитывается в счет обязанности подрядчика по оплате инвестиционного взноса (цены договора участия в долевом строительстве). Поскольку в вопросе не говорится о том, что такие договоры заключались, а права на квартиры при этом передаются, то остается предположить, что существенные условия такого договора содержатся в заключенном между сторонами договоре о совместном строительстве жилого дома. Т.е. договор о совместном строительстве в этом случае является смешанным – в нем содержатся, как минимум, существенные условия договора подряда и договора инвестирования.Теперь об отражении данных операций в бухгалтерском и налоговом учетах (для определенности приведу условные цифры):Дт 62 «Заказчик» Кт 90 1 000 000 руб. – отражена реализация работ подрядчика,Дт 90 Кт 68152 542,37 руб. – начислен НДС со стоимости реализованных работ,Дт 90 Кт 20 700 000 руб. – списаны затраты,Дт 76 «Заказчик» Кт 62 «Заказчик» 1 000 000 руб. – произведен зачет стоимости выполненных работ в счет обязанности по оплате инвест. взноса,Дт 76 «Физ. лицо» Кт 90 (91) 1 500 000 руб. – отражена уступка прав на квартиру физ. лицу,Дт 90 (91) Кт 76 «Заказчик» 1 000 000 руб. – списана стоимость приобретения права,Дт 90 (91) Кт 68 «НДС»76 271,19 руб. – начислен НДС (согл. п. 3 ст. 155 НК РФ, при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, … налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога, и расходами на приобретение указанных прав»,Выбор счета 90 или 91 зависит от того, является ли для подрядчика уступка прав одним из основных видов деятельности или нет.Дт 51 Кт 76 «Физ. лицо» 1 500 000 руб. - получена оплата от физ. лица.Прибыль (без учета налога на прибыль), как в бухгалтерском, так и в налоговом учетах составит:1 000 000 – 152 542,37 – 700 000 + 1 500 000 – 1 000 000 – 76 271,19 = 571 186,44 руб.Конечно, в данном примере был рассмотрен самый простой вариант, когда выручка от реализации работ подрядчика, а также соответствующие затраты подрядчика признаются одинаково в бухгалтерском и налоговом учетах. На практике очень часто выручка/затраты в бухгалтерском и налоговом учетах признаются по-разному, особенно, если организация применяет ПБУ 2/2008.В заключение хотелось бы обратить внимание на следующие моменты:1. Из вопроса следует, что выручка признается после подписания актов по форме № КС-2 и справок по форме № КС-3, при этом выставляется счет-фактура. Это правильно, только если подписание КС-2 и КС-3, согласно условиям договора, свидетельствует о приемке заказчиком работ в целом либо этапа работ (с переходом соответствующих рисков на заказчика). В противном случае подписание данных форм не свидетельствует о реализации работ (счет-фактура, соответственно, не выставляется). Аналогичная точка зрения изложена, в частности, в ответе советника отдела косвенных налогов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Вихляевой Е.Н., опубликованном в журнале «Учет в строительстве № 12/2010» в рубрике «Вопрос-ответ» (стр. 14).2. Непонятно, какими документами подрядчик подтверждает в ТОРЦе свои правана квартиры для регистрации уступки прав требования физ. лицам, поскольку в вопросе не сказано, что подрядчик является также участником долевого строительства. Дело в том, что, согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, «передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов, и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.» В процессе строительстважилого дома для передачи физическому лицу прав на квартиру ему могут быть уступлены только права по договору участия в долевом строительстве.3. Не совсем понятна фраза вопроса «наша организация является подрядчиком (с элементами ген. подряда)». Согласно п. 1 ст. 706 Гражданского кодекса РФ, подрядчик выступает в роли генподрядчика, если привлекает к исполнению своих обязательств других лиц. В привычном понимании генподрядчик – это организация, которая обязуется выполнить полный комплекс работ по возведению (реконструкции) какого-либо объекта. Генподрядчик также обеспечивает ввод в действие объекта в соответствии с утвержденным проектом и требованиями, обусловленными заказчиком в договоре подряда, в сроки, определенные нормами продолжительности строительства и договорными обязательствами (Положение об организации строительства объектов «под ключ», утв. постановлением Госстроя СССР от 10.11.1989 г. № 147). Таким образом, на мой взгляд, по договору, связанному со строительством одного объекта, организация не может быть одновременно как «просто» подрядчиком (т.е. не генеральным), так и генеральным подрядчиком.


Ваша персональная подборка

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Политика обработки персональных данных.
    Все свидетельства выданы Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) ПИ № ФС77-62260 от 03.07.2015.

    
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.