Пенюшкина Светлана Юрьевна

272

Вопрос

Организация-застройщик начинает строить коттеджный поселок (в дальнейшем реализация жилых домов населению).С покупателем (физическим лицом) будет заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом.Договор будет содержать все существенные условия, которые необходимы для основных договоров такого вида.Покупатель будет обязан перечислить аванс (задаток). При завершении строительства жилой дом и земельный участок под ним перейдет в собственность покупателя по основному договору купли-продажи. Возведение коммуникаций и инфраструктуры будет инвестировать Некоммерческое партнерство, застройщик тот же. Покупатели-физические лица будут входить в партнерство с членскими взносами в виде доли от стоимости этой нежилой недвижимости (коммуникаций, инфраструктуры). Застройщик на общей системе налогооблажения, занимается параллельно подрядом,производством и реализацией (оптовой, розничной) строительных материалов, экспедированием грузов по ж/д.Сложный учет.Помогите разобраться с бухгалским и налоговым учетом в реализации проека (Коттеджный поселок). Как юридически правильно все оформить? Заранее брагодарны.

Ответ

Сразу хочу обратить внимание на следующую особенность задатка: Если тот, кто дал задаток, ответственен за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, задаток полностью остаётся у получившего его; Если тот, кто получил задаток, ответственен за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, получивший задаток обязан вернуть давшему этот задаток в двойном размере;В остальных случаях задаток просто возвращается давшему его в однократном размере.Таким образом, хотелось бы предостеречь организацию от использования в договоре слова «задаток», поскольку при неисполнении обязательства организацией (что в строительстве не редкость) он должен быть возвращен в двойном размере.Сутью предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор. В связи с этим называть оплату по предварительному договору авансом является некорректным. Платеж, предусмотренный предварительным договором, было бы грамотней назвать обеспечительным платежом (без уточнения его вида).Теперь о некоторых особенностях учета. Осуществляя строительство коттеджного поселка, организация создает готовую продукцию, предназначенную для продажи. Учет затрат ведется на счете 08. По окончании строительства и получении свидетельства о государственной регистрации права собственности на построенные коттеджи они учитываются по дебету счета 43(некоторые предпочитают использовать счет 41, это не принципиально, но использование счета 43, на мой взгляд, корректнее) в корреспонденции со счетом 08. Поскольку реализация жилых домов не облагается НДС, то НДС, предъявленный поставщиками/подрядчиками, относящийся к строительству коттеджей, сразу отражается по дебету счета 08. Но если организация планирует также строительство каких-либо объектов, реализация которых будет облагаться НДС, то «входящий» НДС по таким объектам следует учитывать на отдельном субсчете счета 19 для предъявления к вычету. Входящий НДС, относящийся одновременно к созданию данных объектов и объектов, реализация которых НДС не облагается, учитываетсятакже на отдельном (уже другом) субсчете счета 19. В дальнейшем эти суммы НДС либо принимаются к вычету, либо включаются в стоимость объектов, реализация которых НДС не облагается (т.е. коттеджей). Соответствующую пропорцию следует указать в учетной политике (например, пропорционально площади объектов).В теории, учет создания коммуникаций (речь идет о внешних коммуникациях, не относящихся к конкретному дому) и инфраструктуры зависит от того, как в дальнейшем это имущество будет использоваться. Если оно будет собственностью организации и будет использоваться для извлечения прибыли, то для организации это будут основные средства. Если, допустим, согласно техническим условиям или условиям инвестконтракта, коммуникации/инфраструктура подлежат «безвозмездной» передаче эксплуатирующим организациям/администрации («безвозмездной» в кавычках, т.к., по сути, такая передача безвозмездной не является), то стоимость коммуникаций/инфраструктуры обычно включается в стоимость строительства коттеджей следующими проводками (проводки, связанные с начислением/вычетом НДС здесь не приводятся, т.к. вопрос о необходимости начисления НДС при передаче указанных объектов эксплуатирующим организациям является достаточно спорным):Дт 08 «Коммуникации/Объекты инфраструктуры» Кт 10, 60, 76 и т.д. – отражаются затраты на создание коммуникаций/ Объектов инфраструктуры,Дт 08 «Коттеджи» Кт 08 «Коммуникации/Объекты инфраструктуры» - коммуникации/ Объекты инфраструктуры переданы эксплуатирующим организациям/администрации.В нашем случае возведение коммуникаций и инфраструктуры инвестирует Некоммерческое партнерство, поэтому учет части затрат по их созданию, которые несет организация, выступая в качестве подрядчика и заказчика, ведется на счете 20 (субсчета «подрядчик» либо «заказчик»). Проводки при этом будут следующими:Дт 51 Кт 76 «Инвестор» - получены от Инвестора целевые денежные средства на создание Коммуникаций/Объектов инфраструктуры,Дт 20 субсчет «подрядчик» Кт 60, 76, 10, 70, … - отражены затраты, связанные с созданием коммуникаций и инфраструктуры, которые несет организация, выступая в качестве подрядчика.Дт 19 Кт 60, 76 – отражен «входной» НДС,Дт 68 Кт 19 – НДС предъявлен к вычету,Дт 20 субсчет заказчик» Кт 60, 76, 10, 70, … - отражены затраты, связанные с созданием коммуникаций и инфраструктуры, которые несет организация, выступая в качестве заказчика (имеются в виду расходы на содержание службы заказчика).Дт 19 Кт 60, 76 – отражен «входной» НДС,Дт 68 Кт 19 – НДС предъявлен к вычету,Дт 08 «Коммуникации/Объекты инфраструктуры» Кт 10, 60, 76 и т.д. – отражаются затраты на создание коммуникаций/объектов инфраструктуры (не относящиеся к затратам, которые несет организация, выступая в качестве подрядчика, а также не включая затраты на содержание службы заказчика),Дт 19 «НДС при создании Коммуникаций/Объектов инфраструктуры» Кт 60, 76 – отражается на отдельном субсчете НДС, предъявленный поставщиками/подрядчиками при созданиикоммуникаций/объектов инфраструктуры (по затратам, не относящимся к тем, которые несет организация, выступая в качестве подрядчика, а также не относящимся к затратам на содержание службы заказчика),Дт 08 «Коммуникации/Объекты инфраструктуры» Кт 90 – стоимость (без НДС) работ/услуг компании (выступающей в качестве заказчика и подрядчика) включена в стоимость строительства коммуникаций/объектов инфраструктуры. Данная стоимость определяется на основании договора между Инвестором (Некоммерческим партнерством) и организацией.Дт 19 «НДС при создании Коммуникаций/Объектов инфраструктуры» Кт 90 – отражен НДС со стоимости работ/услуг компании (выступающей в качестве заказчика и подрядчика),Дт 90 Кт 20 субсчет «подрядчик», - списаны соответствующие затраты компании (выступающей в качестве подрядчика),Дт 90 Кт 20 субсчет «заказчик» - списаны соответствующие затраты компании (выступающей в качестве заказчика),Дт 76 «Инвестор» Кт 08 «Коммуникации/Объекты инфраструктуры» - затраты по созданию коммуникаций/объектов инфраструктуры переданы Некоммерческому партнерству,Дт 76 «Инвестор» Кт 19 «НДС при создании Коммуникаций/Объектов инфраструктуры» - НДС, относящийся к затратам по созданию коммуникаций/объектов инфраструктуры, передан Некоммерческому партнерству.Дт 90 Кт 68 – начислен НДС со стоимости работ/услуг компании (выступающей в качестве заказчика и подрядчика при создании коммуникаций/объектов инфраструктуры).Как видно, учет совсем не простой (речь шла только о бухгалтерском учете, в налоговом учете также нужно отражать доходы/расходы организации, выступающей в качестве подрядчика и заказчика при создании коммуникаций и объектов инфраструктуры, используя принцип равномерного распределения доходов/расходов (статьи 271 и 272 НК РФ)). Поэтому очень желательно, чтобы функции заказчика и подрядчика выполняли другие организации. В этом случае проводки по созданию и передаче инвестору коммуникаций/объектов инфраструктуры будут выглядеть так (предполагается, что вознаграждение застройщика не предусматривается):Дт 51 Кт 76 «Инвестор» - получены от Инвестора целевые денежные средства на создание Коммуникаций/Объектов инфраструктуры,Дт 08 «Коммуникации/Объекты инфраструктуры» Кт 10, 60, 76 и т.д. – отражаются затраты на создание коммуникаций/Объектов инфраструктуры,Дт 19 «НДС при создании Коммуникаций/Объектов инфраструктуры» Кт 60, 76 – отражается на отдельном субсчете НДС, предъявленный поставщиками/подрядчиками при созданиикоммуникаций/Объектов инфраструктуры,Дт 76 «Инвестор» Кт 08 «Коммуникации/Объекты инфраструктуры» - затраты по созданию коммуникаций/Объектов инфраструктуры переданы Некоммерческому партнерству,Дт 76 «Инвестор» Кт 19 «НДС при создании Коммуникаций/Объектов инфраструктуры» - НДС, относящийся к затратам по созданию коммуникаций/Объектов инфраструктуры, передан Некоммерческому партнерству.Важный момент, о котором стоит упомянуть,- это учет общехозяйственных расходов организации. Т.е. учет таких затрат, которые относятся к деятельности организации в целом, например, зарплата директора и главного бухгалтера, аренда офиса, канцтовары и т.п. Подробная статья на эту тему под названием «учет затрат на собственное содержание» была опубликована в журнале «учет в строительстве № 7, 2008». Применительно к случаю, когда объекты строятся на продажу, вывод такой:Согласно п. 7 ПБУ 5/01, фактическая себестоимость материально-производственных запасов (МПЗ) при их изготовлении самой организацией определяется исходя из фактических затрат, связанных с производством данных запасов. При этом учет и формирование затрат на производство МПЗ осуществляется организацией в порядке, установленном для определения себестоимости соответствующих видов продукции. Соответственно, в первоначальную стоимость объектов строительства организация должна полностью включить те из указанных расходов, которые непосредственно связаны только с их созданием. Например, это расходы на содержание подразделений, занимающихся только строительством/организацией строительства данных объектов. Такие же расходы, как, скажем, зарплата директора и главного бухгалтера, взносы в фонды, начисленные с этой зарплаты, аренда офиса и др. следует списывать согласно учетной политике. Причем, как вариант, в учетной политике можно предусмотреть включение этих расходов полностью в стоимость строительства. Так рекомендуется делать, если организация занимается только строительством. Если же организация ведет несколько видов деятельности, то можно предусмотреть списание указанных расходов со счета 26 «Общехозяйственные расходы» на счет 90 «Продажи». В случае, если нет реализации (отсутствуют начисления по кредиту счета 90) организация может использовать счет 91 «Прочие доходы и расходы. В налоговом учете во избежание споров с чиновниками компании следует учитывать расходы на содержание подразделений, занимающихся только строительством/организацией строительства объектов, в составе прямых. Расходы же на зарплату управленческого персонала (включая начисленные взносы), аренду офиса и т.д. будут либо прямыми, либо косвенными, в зависимости от учетной политики организации для целей налогового учета. При этом, если организация не ведет другой деятельности, кроме создания объектов недвижимости, существует риск, что включение данных расходов в состав косвенных может быть признано необоснованным.Таким образом, в нашем случае организации имеет смысл списывать в бухгалтерском учете общехозяйственные расходы сразу на счет 90 «Продажи», в налоговом – включать в состав косвенных расходов.


Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015