Чем грозит изменение цен при перезаключении договора

1821
Абронова Т. В.
ООО "АудитИнвестСтрой", генеральный директор
Раньше многие компании для строительства и последующей реализации жилья активно использовали схему с заключением предварительных договоров купли-продажи. Возможно ли возникновение негативных налоговых последствий из-за изменения норм законодательства и уровня рыночных цен?

Условия предварительных договоров сохранены

Рассмотрим такую ситуацию. Застройщик в 2007 году заключил предварительные договоры купли-продажи квартир с физлицами. В 2011 году эти договоры расторгаются и заключаются договоры долевого участия. Деньги, уплаченные по предварительным договорам, идут в зачет оплаты новых договоров на основании акта взаимозачета (согласно условию договора: «Оплату по предварительному договору № … от … считать оплатой по договору долевого участия № … от …»). Когда заключали предварительный договор (в 2007 году), цена была 20 тыс. руб/кв. м, а сейчас 50 тыс. руб/кв. м. Для дольщика ничего не поменялось – цены договоров одинаковые. Могут ли налоговики доначислить налог на прибыль с разницы в ценах при зачете уплаченных сумм? Ведь это уже новая сделка (по цене ниже рыночной), так как старый договор расторгнут и по соглашению о расторжении застройщик должен вернуть покупателю внесенную сумму.

Основной договор с предварительным не связан

Отметим, что такие схемы впоследствии были запрещены. Изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» внесены Федеральным законом от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ и действуют с 21 июня 2010 года. Но, поскольку речь идет о 2007 годе, а тогда прямого запрета на использование «иных» схем (кроме способов привлечения средств дольщиков, прямо определенных в законе № 214-ФЗ) не было, проанализируем последствия указанных сделок для застройщика.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях предварительного договора. В последнем указывается срок, в который должен быть заключен основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора. То есть, согласно нормам гражданского законодательства, новые договоры долевого участия и предварительные договоры купли-продажи юридически не взаимосвязаны. И заключение договоров участия в долевом строительстве рассматривается как новая сделка.

Но в силу статьи 39 Налогового кодекса РФ передача имущества по инвестиционным договорам реализацией не является. Поступившие от дольщиков средства налогом на прибыль не облагаются. Это означает, что на момент взаимозачета объекта налогообложения по данному налогу у застройщика не возникает. И для проверки уровня цен в целях налогообложения прибыли нет оснований, так как средства долевого участия ни в доходах, ни в расходах у застройщика не учитываются. Если при изменении рыночных цен организация получит убыток, она будет покрывать его за счет собственных средств. Иными словами, в данной ситуации уровень цен – это вопрос взаимоотношения сторон договора (если у организации есть возможность осуществить строительство по более низкой цене – это ее внутреннее дело).

Услуги застройщика

Однако один нюанс все же имеется. Дело в том, что стоимость услуг застройщика, оказываемых в рамках договора долевого участия, облагается налогом на прибыль на общих основаниях. Объект налогообложения возникает при реализации таких услуг дольщикам по акту об оказании услуг (обычно по окончании строительства при передаче объекта дольщику). Таким образом, вопрос о разнице в ценах может возникнуть у налоговиков при проверке стоимости услуг застройщика на их соответствие рыночной стоимости. Например, если застройщик наряду с перезаключением предварительных договоров подпишет договоры с новыми дольщиками, в которых цены на услуги застройщика будут выше более чем на 20 процентов по сравнению с ценами на такие услуги по перезаключенным договорам. Тогда у инспекторов появится основание для доначисления налога на прибыль (на момент реализации указанных услуг) в соответствии с положениями статьи 40 Налогового кодекса РФ.


Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Политика обработки персональных данных.
    Все свидетельства выданы Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) ПИ № ФС77-62260 от 03.07.2015.

    
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: