Если заказчик-застройщик является инвестором

4361
Дементьев А. Ю.
ООО "Аудит - Эскорт", генеральный директор
Нередко строительные организации совмещают функции участников. Например, заказчик-застройщик одновременно является инвестором. Каков в этом случае порядок принятия НДС к вычету? Давайте разбираться.

Совмещение функций при строительстве жилья

Рассмотрим практическую ситуацию. Организация совмещает функции одного из инвесторов и заказчика-застройщика при строительстве жилого комплекса для продажи с привлечением подрядных организаций без выполнения строительно-монтажных работ своими силами. Счета-фактуры, полученные организацией от подрядчиков, хранятся в журнале учета полученных счетов-фактур без регистрации в книге покупок. Таким образом, заказчик-застройщик суммы НДС, предъявленные по работам, к вычету не принимает, а учитывает на счете 19 накопительно. По окончании строительства объекта все виды площадей в нем распределяются между инвесторами. Но имеются счета-фактуры на предоплату в счет предстоящих работ, приобретаемых для использования одновременно в облагаемых и не облагаемых НДС операциях. Вправе ли заказчик принять к вычету весь «авансовый» НДС, уплаченный в составе аванса?

Уточнение исходных данных

В самом описании ситуации есть противоречия и неясности. С одной стороны, комплекс строится для продажи, под которой понимаются заключаемые сделки купли-продажи. С другой стороны, площади распределяются между инвесторами. Не уточнено, о каких конкретно облагаемых и необлагаемых операциях идет речь и в какой доле заказчик собирается принять к вычету авансовый НДС: весь по дому или весь, относящийся к своей доле помещений. Поэтому постараемся додумать вопрос исходя из имеющейся практики.

Итак, есть застройщик, который строит жилой комплекс подрядным способом с привлечением средств других инвесторов – юридических лиц по заключенным с ними договорам в рамках Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. Счета-фактуры, получаемые застройщиком от подрядчиков, хранятся в соответствующем журнале и не регистрируются в книге покупок. Эти суммы налога к вычету не принимаются, а накапливаются на счете 19. Имеются и счета-фактуры на перечисленные подрядчику авансы. В строящемся доме есть как жилые, так и нежилые площади, будущая продажа которых по договорам купли-продажи как облагается (по нежилым), так и не облагается (по жилым) НДС. Такую продажу застройщик намеревается осуществить после окончания строительства исходя из доли площадей, которые будут оформлены им себе в собственность. Каков в этом случае порядок принятия к вычету «авансового» НДС?

Как зачесть НДС

Когда строительство объекта осуществляется застройщиком не только за счет собственных средств, но и за счет привлеченных инвестиций, принимать к вычету суммы налога, предъявленного подрядчиками как по сданным застройщику работам, так и по авансам, перечисленным подрядчикам, в процессе строительства достаточно проблематично.

Информации для расчета недостаточно

Дело в том, что налог к вычету должен принимать каждый инвестор в доле, относящейся к его доле объекта, которую он получит по завершении строительства от застройщика. Значит, застройщик по определению не может принять к вычету всю сумму НДС, предъявленного подрядчиками, в том числе и налога с перечисленного ему аванса. Такое право у него возникает только по налогу, относимому к его доле площадей, которые останутся в его собственности по окончании строительства. Но установить соотношение передаваемых и оставляемых для себя площадей и их стоимость в процессе строительства весьма сложно. Для правильного расчета НДС, подлежащего вычету у застройщика, необходимы данные о стоимости строительства всего объекта, долей, передаваемых инвесторам, своей доли и стоимости (или площадях) жилых и нежилых помещений, подлежащих дальнейшей продаже. Согласитесь, что иметь такую информацию до окончания строительства невозможно.

Распределение НДС между инвесторами

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, когда будет сформирована стоимость строительства и сведения, о которых речь шла выше, окажутся известны застройщику, сумм НДС с авансов, перечисленных подрядчикам, остаться не должно. Ведь к этому времени работы от подрядчиков должны быть приняты и получены счета-фактуры на принятые объемы работ. Так что счета-фактуры на перечисленные подрядчикам авансы к этой дате потеряют свою актуальность. Останутся только счета-фактуры на принятые объемы работ.

Суммы налога, которые были предъявлены в процессе строительства, застройщик делит между инвесторами пропорционально стоимости строительства каждой передаваемой доли. Подлежащие передаче суммы передаются инвесторам путем выписки им сводных счетов-фактур с приложением копий входящих счетов-фактур, полученных от подрядчиков.

Сумма налога на добавленную стоимость, относящаяся к доле, оставшейся в распоряжении застройщика, распределяется им между жилыми и нежилыми помещениями пропорционально стоимости их строительства или пропорционально площадям. Часть этого налога, относящаяся к жилым помещениям, включается в их стоимость, так как последующая продажа этих помещений не будет облагаться НДС. Часть налога, относящаяся к нежилым помещениям, принимается к налоговому вычету.

Важно запомнить

Не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения):

– реализация жилых домов, помещений, а также долей в них;

ndash; передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир;

– услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве за исключением услуг, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения (ст. 149 Налогового кодекса РФ).



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: