Объекты недвижимости: особенности учета

1781
Каширина М. В.
кафедра "Налоги и налогообложение" Финансовой академии при Правительстве РФ", доцент
Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, учитывают затраты на приобретение основных средств по особым правилам. При этом порядок учета зависит от того, в какой период приобретено имущество. А как списывать стоимость капвложений, сформированную до перехода на «упрощенку» по недвижимости, введенной в эксплуатацию уже на спецрежиме?

Общие правила

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ, порядок включения затрат на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, произведенных до перехода на «упрощенку», в состав расходов в периоде применения специального режима зависит от срока использования имущества.

В частности, организация вправе учитывать указанные затраты при исчислении единого налога в отношении основных средств со сроком полезного использования:

– до трех лет включительно – в течение первого календарного года;

– от трех до 15 лет включительно в течение первого календарного года – 50 процентов от стоимости, второго календарного года – 30 процентов от стоимости и третьего календарного года – 20 процентов от стоимости;

– свыше 15 лет – в течение первых 10 лет равными долями стоимости основных средств.

Расходы на приобретение (строительство) основных средств в период применения упрощенной системы налогообложения принимаются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию.

При этом в течение налогового периода данные расходы принимаются за отчетные периоды равными долями.

Аналогично учитываются и затраты на реконструкцию и модернизацию имущества, произведенные в период применения «упрощенки».

Они включаются в расходы равномерно, по мере оплаты, в течение того налогового периода, когда работы закончены и модернизированный (реконструированный) объект введен в эксплуатацию (письмо Минфина России от 20 апреля 2010 г. № 03-11-06/2/62).

Учитываем нюансы

На практике могут возникать различные ситуации, порядок учета расходов в которых прямо не регламентирован нормами налогового законодательства. Рассмотрим некоторые из них подробнее.

Если строительные затраты произведены до перехода на «упрощенку»

Все затраты по строительству в качестве капитальных вложений были произведены до перехода на упрощенную систему налогообложения, а ввод объекта в эксплуатацию и подача документов на государственную регистрацию – уже при применении специального режима. В каком порядке в этом случае следует учитывать расходы по строительству? Специалисты Минфина России в письме от 6 октября 2010 г. № 03-11-06/2/154 отметили, что затраты могут быть списаны сразу, поскольку объект недвижимости в этом случае считается приобретенным (сооруженным) в период применения указанной системы налогообложения. Такой вывод чиновники сделали на основании положений нормативных документов по бухгалтерскому учету.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» организации, применяющие «упрощенку», ведут учет основных средств в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект. При этом капитальные вложения не относятся к основным средствам (п. 3, 6 ПБУ 6/01).

Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, расходы на строительство зданий до введения их в эксплуатацию учитываются в составе капитальных вложений, а после введения объектов недвижимости в эксплуатацию – в составе основных средств.

Исходя из приведенных норм, по мнению чиновников, здание, которое введено в эксплуатацию при упрощенной системе налогообложения, можно считать приобретенным (сооруженным) в период применения указанной системы. Следовательно, затраты на его приобретение (сооружение) учитываются в полном размере в составе расходов при определении объекта налогообложения по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением «упрощенки».

Документы не переданы на регистрацию

Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством России, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (подп. 3 п. 3 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ). В случае если данное условие не выполнено, организация не вправе включать в расходы затраты на приобретение (сооружение) основных средств. На это указали судьи в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 2 сентября 2010 г. по делу № А42-4274/2009.

В то же время при квалификации объектов следует учитывать нормы законодательства. В частности, согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимости относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. На этом основании судьи пришли к следующему выводу. Налоговым органом не представлено доказательств того, что приобретенные металлоконструкции и возведенные из них ангары имеют прочную связь с землей и, соответственно, могут быть отнесены к объектам недвижимости. В связи с этим отсутствуют основания для применения в данном случае требований пункта 3 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ об учете основных средств в расходах с момента документального подтверждения факта подачи документов на регистрацию. Следовательно, затраты на приобретение и возведение ангаров правомерно отнесены на расходы для исчисления налоговой базы по единому налогу (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 3 февраля 2010 г. по делу № А46-13159/2009).

Изменился объект налогообложения

Организация поменяла объект налогообложения («доходы, уменьшенные на величину расходов» на «доходы») в соответствии с порядком, установленным статьей 346.14 Налогового кодекса РФ. В этом случае перерасчет налоговых обязательств в части восстановления расходов на приобретение основных средств производить не нужно (письмо Минфина России от 31 марта 2010 г. № 03-11-06/2/46).

Может быть и обратная ситуация. Компания переходит с объекта налогообложения «доходы» на «доходы минус расходы». Можно ли в этом случае учесть в составе расходов стоимость основных средств, приобретенных и оплаченных в период применения объекта налогообложения в виде доходов и документы на государственную регистрацию которых поданы в указанном периоде? Ответ финансистов отрицательный (см. письмо Минфина России от 9 ноября 2010 г. № 03-11-06/2/173).

Свою позицию чиновники аргументировали так. Согласно пункту 3 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ, расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств в период применения «упрощенки» принимаются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию.

При переходе организации с объекта налогообложения в виде доходов на объект налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, на дату такого перехода остаточная стоимость основных средств, приобретенных в период применения «упрощенки» с объектом налогообложения «доходы», не определяется (п. 2.1 ст. 346.25 Налогового кодекса РФ).

При этом основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

В соответствии с пунктом 4 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ при смене объекта налогообложения (с «доходов» на «доходы минус расходы») затраты, относящиеся к налоговым периодам, в которых применялся объект налогообложения в виде доходов, при исчислении налоговой базы не учитываются.

В связи с этим организация не вправе учитывать в составе расходов стоимость основных средств, приобретенных и оплаченных в период применения объекта налогообложения в виде доходов и документы на государственную регистрацию которых поданы в данном периоде.

Проведена реорганизация

Согласно пункту 2 статьи 58 Гражданского кодекса РФ, при присоединении одной организации к другой к последней переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Статьей 346.15 Налогового кодекса РФ установлено, что налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения не учитывают доходы, указанные в статье 251 кодекса.

В частности, при расчете единого налога не включаются в состав доходов вновь созданных, реорганизуемых и реорганизованных организаций стоимость имущества, имущественных и неимущественных прав, имеющих денежную оценку, и (или) обязательств, получаемых (передаваемых) в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, которые были приобретены (созданы) до даты завершения реорганизации.

В связи с этим реорганизованная организация не учитывает в составе доходов остаточную стоимость основных средств, перешедших к ней в результате присоединения другой организации.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ, организации, применяющие «упрощенку» (с объектом налогообложения «доходы минус расходы»), вправе при определении налоговой базы уменьшать полученные доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств.

При этом пунктом 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ установлено, что расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. Так, расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, а также их достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение отражаются последним числом отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм.

Основные средства перешли к налогоплательщику в результате реорганизации в форме присоединения, то есть фактической оплаты указанных основных средств произведено не было. В связи с этим, по мнению чиновников Минфина России (письмо от 7 июня 2010 г. № 03-11-06/2/90), организация не вправе при определении налоговой базы по налогу учитывать расходы на приобретение указанных основных средств.Важно запомнить

Согласно пункту 2.1 статьи 346.25 Налогового кодекса РФ, при переходе организации на «упрощенку» с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, в налоговом учете на дату такого перехода отражается остаточная стоимость приобретенных (сооруженных, изготовленных) основных средств, которые оплачены до перехода на данный специальный режим. Она определяется как разница между ценой приобретения (сооружения, изготовления, создания самой организацией) и суммой начисленной амортизации в соответствии с требованиями главы 25 «Налог на прибыль организаций».



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Все свидетельства выданы Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) ПИ № ФС77-62260 от 03.07.2015.

    
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: