Реализация жилья

2653
При продаже жилья вместе с квартирами собственникам передаются и права на общее имущество. Когда застройщик должен списать стоимость земельного участка? Нужно ли при этом корректировать расчет НДС и налога на прибыль?Практическую ситуацию комментирует Александр Юрьевич Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

Нужно ли сдавать «уточненки»?

Организация-застройщик вела строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, находящемся в собственности. Моментом реализации данного инвестиционного проекта признается дата подписания акта ввода (определяется финансовый результат, начисляются НДС и налог на прибыль). После чего начинается процесс передачи квартир в собственность дольщикам, растягивающийся как минимум на год. После ввода дома некоторые дольщики расторгают договоры долевого участия. Освободившиеся квартиры приходуются на счет 43 у заказчика - застройщика и оформляются в собственность. Следует ли в такой ситуации сдавать уточненные декларации по НДС и налогу на прибыль из - за изменения финансового результата от сдачи дома? В какой момент списывать стоимость земельного участка, приобретенного у частного лица?

Учитываем стоимость участка

Сначала следует сделать уточнение: нет такого документа, как акт ввода. Есть разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Особенности расчета

Стоимость земельного участка, действительно, относится в стоимость квартир, построенных по договорам участия в долевом строительстве. Но здесь есть определенные тонкости.

Во-первых, если был приобретен участок площадью больше, чем это требуется по нормам для осуществления строительства и последующего отведения его под территорию жилого дома, то в стоимость квартир дольщиков можно отнести только ту его часть, которая будет соответствовать нормам отвода под соответствующую территорию. Скорее всего, для этого придется делать специальное межевание.

Во-вторых, стоимость приведенного под нормы участка должна равномерно распределиться в стоимость всех квартир, в том числе и тех, которые остаются у застройщика и дольщикам не передаются.

Порядок списания не определен

Ни один нормативный акт не содержит порядка списания стоимости земельного участка в стоимость квартир. Поэтому любая методика будет являться «народным творчеством», и риск, что налоговым органам она не понравится, достаточно велик.

Например, можно рассуждать следующим образом. Участок (здесь и далее – в пределах межевания под территорию, относящуюся к дому) приобретался для целей строительства. Критериям основного средства (п. 4 ПБУ 6/01) он не соответствует. Значит, его стоимость можно сразу включить в стоимость строительства по дебету счета 08. Таким образом, она равномерно «ляжет» на стоимость всех квартир. Эта стоимость будет учтена при выявлении финансового результата от долевого строительства и при продаже квартир, учтенных по окончании строительства на счете 43. Никакой дополнительной корректировки НДС и налога на прибыль это не потребует.

Проблема заключается в том, что формально списать с баланса участок, находящийся в собственности застройщика, можно только тогда, когда прекратятся права собственности на него. Иначе возникает противоречие между данными бухгалтерской отчетности, в которой участок уже не числится, и фактическими обстоятельствами, когда право собственности еще находится у застройщика и он продолжает платить налог на землю. А права собственности застройщик может лишиться только после того, как у этого участка появятся новые собственники – обладатели квартир. Это может произойти только после получения ими свидетельства на право собственности на квартиру и долю в собственности на земельный участок. Отсюда противоречие: либо учесть стоимость участка сразу при определении финансового результата, пожертвовав достоверностью бухгалтерского баланса, либо не включать стоимость участка в стоимость квартир. И уже после того, как право собственности формально перейдет к дольщикам и покупателям квартир, списать стоимость участка на счет 91, признав его для целей налогообложения (см. письмо Минфина России от 3 июня 2010 г. № 03-03-06/1/375). Выбор за налогоплательщиком.

Признание дохода

Доход у застройщика при долевом строительстве возникает в виде суммы вознаграждения за выполнение функций застройщика. Она может устанавливаться по условиям договора сразу при его заключении и (или) определяться как полученная экономия по окончании строительства.

Возникает вопрос: в какой момент застройщик должен отразить окончательно данный доход в бухгалтерском и налоговом учете?

Оказание услуг застройщиком

Вознаграждение застройщик получает за оказание услуг. В чем заключаются эти услуги? В строительстве дома и передаче дольщику причитающейся ему доли (ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214 - ФЗ). Поэтому окончательно услуга может считаться оказанной только после передачи дольщику объекта долевого строительства (квартиры). Соответственно и вознаграждение должно отражаться на эту дату по каждому конкретному дольщику.

При этом, если по какому - то дольщику будет определено, что его средств не хватает на покрытие расходов на строительство его квартиры, то полученная отрицательная разница между средствами, поступившими от дольщика, и стоимостью строительства объекта долевого строительства, свидетельствующая об отсутствии дохода по данному договору, не уменьшает суммы дохода, полученные по другим договорам.

Но и здесь есть свои нюансы. Так, в соответствии со статьей 6 закона 214 - ФЗ срок передачи квартир дольщикам должен быть установлен договором участия в долевом строительстве. Значит, момент отражения окончательного дохода по договорам участия в долевом строительстве дома не может быть позже установленного договором срока передачи квартир дольщикам.

В каком случае необходима корректировка финансового результата?

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве после получения от застройщика квартиры дольщик не может. Значит и корректировка финансового результата не потребуется, если все было отражено в учете так, как сказано выше.

Однако застройщик мог отразить финансовый результат раньше срока передачи дольщикам объектов долевого строительства. Например, на дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В этом случае при расторжении участником долевого строительства договора до момента получения квартиры по акту застройщик будет вынужден провести корректировку финансового результата и представить уточненные налоговые декларации.


Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Политика обработки персональных данных.
    Все свидетельства выданы Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) ПИ № ФС77-62260 от 03.07.2015.

    
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: