Привлечение средств дольщиков. Новые ограничения

2274
Трофимова Е. П.
юрист
21 июня 2010 года вступил в силу Федеральный закон от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ, внесший изменения в закон «Об участии в долевом строительстве…» и некоторые другие законодательные акты. О нововведениях, которые должна учитывать в своей работе строительная компания, – в статье.

Требования к застройщику ужесточены

Поправки в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ об условиях привлечения денежных средств содержатся в статье 6 Закона № 119-ФЗ. Рассмотрим их подробнее.

Способы привлечения денег

Ранее Закон № 214-ФЗ регулировал отношения, связанные с привлечением средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, на основании договоров долевого участия в строительстве. При этом формально не запрещалось заключение с дольщиками и иных гражданско-правовых договоров, чем зачастую пользовались застройщики. Новой редакцией пункта 2 статьи 1 данного закона четко установлено, что привлечение денежных средств граждан допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах. При этом эмитент должен иметь в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и разрешение на строительство на нем многоквартирного дома;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Аналогичные положения, правда, уже содержались в законе. Но прямой запрет на использование иных схем (вексельных, с предварительными договорами купли-продажи, с предварительными договорами участия в долевом строительстве и т.д.) появился лишь теперь.

При этом установлено, что сделка, совершенная с нарушением указанных требований, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Изменения в порядке регистрации

Следует также отметить, что Законом № 119-ФЗ внесены поправки и в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так, статья 25.1 Закона № 122-ФЗ дополнена существенным условием (п. 5). В частности, установлено, что для государственной регистрации права на объект долевого строительства наряду с другими необходимыми документами представляется один экземпляр подлинника договора участия в долевом строительстве. После государственной регистрации данного права он возвращается правообладателю.

Таким образом, определены дополнительные законодательные ограничения по привлечению средств дольщиков. Изменения направлены на дальнейшее усиление защиты прав граждан, вкладывающих деньги в строительство жилья.

Штрафы повышены

Выполнение указанных выше требований обеспечено положениями пункта 2.2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ, где для нарушителей предусмотрена административная ответственность. Так, за привлечение денежных средств граждан организациями, не имеющими на это права либо не соблюдающими установленные требования, увеличены размеры штрафов:
– для должностных лиц – с 15 000–20 000 руб. до 20 000–50 000 руб.;
– для самих компаний (юридических лиц) – с 400000–500000 руб. до 500 000–1 000 000 руб. (п. 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Кроме того, в примечании к указанной статье определено, что соответствующая административная ответственность наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

То есть наказание ужесточено не только путем повышения верхних и нижних размеров штрафов, но и путем увеличения их кратности.

Данная мера направлена на необходимость учета каждого случая незаконного привлечения денежных средств, что может повлечь возрастание общего размера штрафных санкций для застройщика в десятки и сотни раз.

Помимо этого установлено, что гражданин может потребовать от лица, действующего в нарушение закона, немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов и возмещения (сверх процентов) причиненных убытков (п. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Изменены гарантийные сроки

Ранее гарантийный срок устанавливался на объект недвижимости, возводимый по договору долевого строительства в целом. При этом его продолжительность не могла быть менее пяти лет.

Теперь данное требование относится к объекту, за исключением технологического и инженерного оборудования. Гарантийный срок на оборудование не может составлять менее трех лет.

Расходование средств упорядочено

Напомним, что прежняя редакция статьи 18 Закона № 214-ФЗ не регулировала направления использования застройщиком денежных сумм, вносимых участниками долевого строительства по договору. Была лишь общая фраза о том, что полученные от дольщиков средства должны использоваться исключительно для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.


В новой редакции указанной статьи приведен закрытый перечень расходования средств. Они могут быть направлены на следующие цели:
1) строительство (создание) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) приобретение (аренду или субаренду) земельных участков, на которых осуществляется строительство жилья или иных объектов;
3) подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, а также на проведение государственной экспертизы этой документации в случае обязательности проведения экспертизы;
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости к таким сетям, если это предусмотрено проектной документацией;
5) внесение платы за подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) возмещение затрат в связи с заключением договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на реконструкцию социальных объектов), если строительство осуществляется на участках, предоставленных застройщику на основании данного договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории путем строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство осуществляется на участке, предоставленном для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Здесь компаниям надо обратить внимание на одно важное обстоятельство. Если цена договора складывается из двух составляющих (то есть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат по строительству и на оплату услуг застройщика), ограничения по расходованию привлеченных средств относятся только к возмещению затрат на строительство (создание) объекта. В этом случае застройщик вправе расходовать по своему усмотрению лишь суммы, полученные от участников долевого строительства по договору в счет оплаты его услуг.

При нарушении целевого использования средств договор по требованию участника может быть расторгнут в судебном порядке.

Важно запомнить

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после:
– получения в установленном порядке разрешения на строительство;
– опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации;
– государственной регистрации своего права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства указанных объектов, или договора аренды (субаренды) такого земельного участка (п. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Способы привлечения средств граждан для строительства ограничены
Ответственность наступает по каждому «неправомерному» договору
Определен перечень расходования полученных средств застройщиком


Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Политика обработки персональных данных.
    Все свидетельства выданы Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) ПИ № ФС77-62260 от 03.07.2015.

    
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: