Инвестиционный договор: налогообложение

2323
Дементьев А. Ю.
ООО "Аудит - Эскорт", генеральный директор
В период кризиса строительство объекта в конечном итоге может оказаться нерентабельным для заказчика-застройщика. Такая ситуация возможна, если сумма, выделенная инвестором на финансирование строительных работ, не покроет затраты. Как в этом случае учитывать разницу? Можно ли ее включить в затраты в целях налогообложения прибыли?

Если денег инвестора не хватило

Рассмотрим практическую ситуацию.

Между компаниями заключен инвестиционный договор на сумму 100 млн руб. Фактическая стоимость объекта - 130 млн руб., в том числе НДС - 20 млн руб. По окончании строительства заказчик-застройщик передает инвестору затраты и НДС в сумме 100 млн руб. Можно ли учесть убыток в налоговом учете? Вправе ли заказчик-застройщик возместить разницу по НДС, не переданному инвестору, за счет бюджета?

В данном случае мы имеем дело с ситуацией, когда затраты на строительство превысили сумму финансирования данного объекта. Если застройщик передаст инвестору построенный объект с затратами на сумму 100 млн руб., то, действительно, возникает вопрос: куда девать разницу? Ведь это не просто какая-то математическая разница (например, убыток от продажи). Это затраты на строительство объекта, которые должны быть включены в его первоначальную стоимость. От этого, в том числе, зависит сумма начисления налога на имущество. Значит, данная разница должна быть либо передана инвестору для включения ее в первоначальную стоимость построенного объекта, либо включена в стоимость строительства доли, оставшейся у застройщика. Последнее трудно обосновать экономически. Следовательно, остается только одно: передать инвестору все фактические затраты по строительству (130 млн руб.), приходящиеся на его долю, включая НДС, уплаченный при строительстве. Причем у инвестора в данном случае, по мнению автора, возникает доход. С него следует начислить налог на прибыль (подп. 8 п. 1 ст. 250 Налогового кодекса РФ).

Вопрос, за чей счет должно быть профинансировано строительство, если денег инвестора не хватит, должен решаться между застройщиком и инвестором. Если условиями договора предусмотрено, что все риски увеличения стоимости строительства берет на себя застройщик, значит, он и должен за свой счет нести эти расходы. Причем для него это не убытки. Поскольку убытками признается отрицательная разница между полученными доходами и понесенными расходами. Источники финансирования строительства, полученные от инвесторов, не учитываются как доходы, являются для целей налогообложения целевым финансированием. Значит, недостаток средств не может быть признан убытком и для целей налогообложения прибыли не учитывается. Эти средства застройщик списывает в бухгалтерском учете как прочие расходы.


Возмещение НДС проблематично

Что касается уплаченного при строительстве НДС, относящегося к сумме разницы, то застройщик не имеет права принять его к налоговому вычету. Ведь имущество, возникшее в результате строительства, не будет в дальнейшем использовано у него для целей осуществления операций, облагаемых НДС. Если этот налог предъявит к вычету инвестор, то проблемы у него возникнут относительно той части, которую он не оплачивал, а получил безвозмездно от застройщика. То есть нельзя сказать, что суммы этого налога были предъявлены налогоплательщику (инвестору), так как в этой части он строительство не финансировал. А именно суммы предъявленного плательщику НДС подлежат налоговому вычету в соответствии со статьей 171 Налогового кодекса РФ. Значит, сумму НДС со стоимости строительства, не оплаченной инвестором, следует включить в первоначальную стоимость объекта.

КАКИЕ СРЕДСТВА ОТНОСЯТСЯ К ЦЕЛЕВОМУ ФИНАНСИРОВАНИЮ?

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ, к средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) - источником целевого финансирования или федеральными законами: в виде инвестиций иностранных инвесторов на финансирование капитальных вложений производственного назначения, при условии использования их в течение одного календарного года с момента получения; в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.


Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Политика обработки персональных данных.
    Все свидетельства выданы Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) ПИ № ФС77-62260 от 03.07.2015.

    
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: