Договор капитального ремонта здания

6031
Бакутина Н. К.
заместитель главного бухгалтера по налогообложению и методологии бухучета
Нередко строительные компании заключают договоры подряда на капитальный ремонт различных объектов - зданий, сооружений и т. д. В чем их отличие от договоров подряда на новое строительство? На что обратить внимание и какие особенности следует учесть при заключении и оформлении договора?
Чем руководствоваться Сначала разберемся, что считать капремонтом.

Поскольку новых отраслевых документов по этому вопросу нет, обратимся, как советуют финансисты в письме от 23 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/794, к строительным документам советских времен.

Определение капитального ремонта здания можно найти в Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (приложение № 1 к нормам ВСН 58-88(р)).

Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) утверждены приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312.


Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.Особенности капремонта. Организационные вопросыТеперь рассмотрим отличительные моменты, которые следует учесть при заключении договора.ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА РАБОТ Перечень работ по капремонту зданий и сооружений приведен в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (приложение 8), утвержденном постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279.

К ним, в частности, относятся такие работы, как:
- усиление каменных фундаментов;
- ремонт конструкций, укрепляющих каменные стены;
- ремонт, смена и замена изношенных перегородок;
- переустройство крыш в связи с заменой материала кровли;
- ремонт или смена межэтажных перекрытий;
- ремонт фасада здания;
- полная смена ветхих оконных и дверных блоков;
- смена и усиление всех типов лестниц и их отдельных элементов;
- смена облицовки стен в объеме более 10 процентов общей площади облицованных поверхностей;
- смена отопительных регистров;
- частичная или полная смена воздуховодов;
- частичная или полная смена внутри здания трубопровода, включая вводы водопровода и выпуски канализации;
- смена износившихся участков электросети и сети связи (более 10%) и т. д.

Как видим, договор подряда на капитальный ремонт здания будет отличаться от договора нового строительства прежде всего составом работ. Обычно владелец (пользователь) объекта (предприятие, учреждение, организация жилищно-коммунального хозяйства и т. д.) проводит капитальный ремонт в соответствии с заранее утвержденным планом, который разрабатывается с учетом технических характеристик объекта, условий его эксплуатации и других причин.

Прежде чем заключать договор с подрядчиками на проведение капитального ремонта, организация (учреждение) создает комиссию и проводит осмотр объекта с последующим составлением акта обследования технического состояния, а также оформлением дефектной ведомости.

Ведомость может быть составлена в произвольной форме c указанием всех недостатков, которые будут устранены в ходе капитального ремонта. СОСТАВЛЕНИЕ СМЕТЫ Какая из сторон составляет сметную документацию (заказчик или подрядчик), определяется в договоре.

При этом составление сметы может выполняться по их заказу организацией, специализирующейся на составлении проектно-сметной документации.

В ней указываются объем, стоимость материалов и работ, составляющих предмет договора подряда.

В данном случае - при составлении сметы на капремонт - целесообразно использовать в качестве вспомогательной указанную документацию собственника или владельца здания (акт обследования, дефектную ведомость и т. д.). Это поможет снизить издержки и ускорит процесс согласования. ПРОВЕДЕНИЕ ЭКСПЕРТИЗЫ ДОКУМЕНТАЦИИ Как установлено в пункте 1 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, вся проектная документация (в том числе на капитальный ремонт объектов капитального строительства) подлежит государственной экспертизе, за исключением отдельных случаев, предусмотренных этой статьей.

Так, в частности, не требуется проведение госэкспертизы документации:
- для отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
- для отдельно стоящих зданий высотой не более двух этажей и площадью не более 1500 квадратных метров, не предназначенных для жилья и производственной деятельности (за исключением особо опасных, технически сложных или уникальных объектов);
- для объектов, не требующих получения разрешения на строительство и др.

Напоминаем: государственная экспертиза проектной документации проводится (в зависимости от статуса объектов) федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ либо уполномоченными учреждениями (п. 4, 4.1, 4.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ). ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЙ Следует отметить, что для изменения объектов капитального строительства или их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, получать разрешение не требуется (подп. 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Органы власти на местах часто выпускают документы, регламентирующие согласование проведения работ по перепланировке, переоборудованию, капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений и т. д. (например, постановление правительства Москвы от 16 августа 2005 г. № 621-ПП).

Таким образом, если в процессе капитального ремонта здания предполагается снос стен либо какая-то иная перепланировка, затрагивающая конструктивные и другие важные характеристики, необходимо сделать проект перепланировки здания, оформить разрешение на эти действия в уполномоченном органе по местонахождению здания и провести согласование работ с соответствующими организациями (электро-, газо-, теплоснабжающими и т. д.).Заключение договора. Условия выполнения работ Работы могут выполняться как одним подрядчиком, так и несколькими (например, в зависимости от специализации работ). Если договор долгосрочный, его выполнение может быть предусмотрено в несколько этапов.

В договоре нужно четко указать предмет договора, сроки выполнения работ (в целом и по каждому этапу, при их наличии), условия и порядок расчетов (предоплата, оплата по факту и т. д.), санкции за нарушение договорных обязательств для обеих сторон и другие условия, согласованные сторонами. Образец составления договора приведен в приложении на стр. 77.

Стоимость работ по договору должна соответствовать смете. Если работы будут вестись продолжительный период времени, целесообразно составить график их выполнения.

У подрядчика должны быть лицензии (допуски) на те виды работ, которые будут выполняться в ходе капитального ремонта объекта (если предусмотрено их лицензирование, либо они включены в Перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержденный приказом Минрегиона России от 9 декабря 2008 г. № 274).

ЕСЛИ КАПРЕМОНТ ВЫПОЛНЯЕТСЯ ПО ГОСКОНТРАКТУСтроительной организации, чтобы получить такой контракт, придется участвовать в конкурсе или аукционе. То есть подать заявку, подготовить необходимую документацию, подтвердить соответствие установленным требованиям и выполнить ряд других условий, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». В данном случае придется нести дополнительные организационные расходы (на подготовку документации, обеспечительный взнос и т. д.).

Отличие «государственного» договора от обычного для подрядной организации только в процедуре получения заказа. Все остальные нюансы по капремонту остаются в силе.
Исполнение договора Выполнение подрядчиком строительно-монтажных работ и их сдача заказчику оформляются актами по форме № КС-2 «Акт о приемке выполненных работ» и справками № КС-3 «Справка по стоимости выполненных работ и затрат».

Приведенные формы документов утверждены постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № 100. Согласно пункту 2 данного постановления, они являются первичными документами, подлежащими применению всеми юридическими лицами всех форм собственности, осуществляющими деятельность в отраслях экономики.

Если заказчик согласен с объемами и качеством выполненных работ, он подписывает вышеназванные документы.

Если договором предусмотрена поэтапная сдача работ, то формы № КС-2 и № КС-3 составляются по каждому выполненному этапу работ и принимаются к учету.

Итоговой унифицированной формы документа - сдачи готового объекта заказчику (такой как форма № КС-11 «Акт приемки законченного строительством объекта») для капитального ремонта зданий (сооружений) не предусмотрено.

Форма № КС-11 утверждена постановлена Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а.


Однако при необходимости стороны вправе согласовать в договоре дополнительные отчетные формы. При этом можно использовать существующие унифицированные формы, изменив их соответствующим образом.

Выполнение строительно-монтажных работ по договору капитального ремонта - это для подрядной организации обычный вид деятельности. Следовательно, учет доходов и расходов ведется в обычном порядке в зависимости от применяемого организацией режима налогообложения (общего или упрощенного).

Строительные организации, работающие по общей системе налогообложения, бухгалтерский учет доходов и расходов по договорам подряда на капитальный ремонт должны вести в соответствии с ПБУ 2/2008, утвержденным приказом Минфина России от 24 октября 2008 г. № 116н. Правда, лишь в том случае, если такой договор носит долгосрочный характер (длительность выполнения работ по нему составляет более одного отчетного года) или сроки начала и окончания работ приходятся на разные отчетные годы.

Образец


ДОГОВОР ПОДРЯДА НА ПРОВЕДЕНИЕ РАБОТ
ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ

г. Москва «01» июля 2009 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль», именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице генерального директора Селиванова Игоря Павловича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Строй-сервис», именуемое в дальнейшем «Подрядчик», в лице генерального директора Ламонова Сергея Петровича, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.1. Предмет договора1.1. Заказчик поручает, а Подрядчик обязуется выполнить капитальный ремонт объекта «Кровля здания» , расположенного по адресу: г. Москва, ул. Солнечная, д. 145 , в соответствии с проектно-сметной документацией «Смета на ремонт кровельного покрытия» (приложение 1), а также утвержденным Комплектом технической документации (приложение 2) , являющимися неотъемлемой частью настоящего договора.
1.2. Подрядчик принимает на себя обязательство выполнить работы по капитальному ремонту, указанные в пункте 1.1 настоящего договора, собственными и (или) привлеченными силами из своих материалов на собственном оборудовании и своими инструментами в соответствии с условиями настоящего договора, заданием Заказчика и проектной документацией. Качество материалов Подрядчика должно соответствовать ГОСТ либо другим установленным нормативам.
1.3. Работы должны выполняться в соответствии с графиком выполнения работ (приложение 3), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
1.4. Для выполнения указанных работ Заказчик обязуется передать Подрядчику в установленном порядке проектно-сметную документацию (со всеми приложениями) в течение пяти рабочих дней с момента подписания настоящего договора.
1.5. Все обусловленные настоящим договором работы должны быть выполнены в течение 60 календарных дней с момента выполнения Заказчиком условия, предусмотренного пунктом 2.2.1 настоящего договора, и сданы Заказчику по акту приемки выполненных работ.2. Стоимость работ и порядок расчетов2.1. Стоимость работ по капитальному ремонту объекта составляет согласно смете 1 180 000 руб. .
(Один миллион сто восемьдесят тысяч руб.), в том числе НДС 180 000 (Сто восемьдесят тысяч руб.).
2.2. Оплата производится в следующем порядке:
2.2.1. Предоплата в сумме 300 000 руб. (Триста тысяч руб.) на приобретение материалов в соответствии со Сметой.
2.2.2. Оставшаяся сумма - 880 000 руб. (Восемьсот восемьдесят тысяч руб.) перечисляется в течение 10 календарных дней после подписания акта приемки выполненных работ.
2.3. Стоимость работ по настоящему договору является окончательной и пересмотру не подлежит.
2.4. Уплата Заказчиком Подрядчику цены договора осуществляется путем перечисления средств на расчетный счет Подрядчика, указанный в настоящем договоре.3. Срок действия договораДоговор вступает в силу в день его подписания сторонами и действует до исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору.4. Права и обязанности сторон4.1. Обязанности Подрядчика:
4.1.1. Выполнить работу с надлежащим качеством из своих материалов. Состав материалов указывается в спецификации.
Все поставляемые материалы и оборудование должны иметь соответствующие сертификаты, технические паспорта и другие документы, удостоверяющие их качество. Копии этих документов должны быть представлены Заказчику за пять дней до начала производства работ, выполняемых с использованием этих материалов и оборудования.
4.1.2. Выполнить работу в установленный договором срок.
4.1.3. Передать результат работы Заказчику.
4.1.4. Вывезти в пятидневный срок со дня приемки работ принадлежащие Подрядчику оборудование, инвентарь, инструменты, материалы и строительный мусор.
4.1.5. В течение 10 рабочих дней безвозмездно устранить по требованию Заказчика все выявленные недостатки, если работы выполнены Подрядчиком с отступлениями от настоящего договора, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, не позволяющими использовать объект (кровлю здания) по назначению.
4.1.6. Подрядчик обязан немедленно информировать Заказчика в случае, если соблюдение им указаний Заказчика может вызвать нарушение прочности (безопасности) выполняемых работ.
4.2. Права Подрядчика:
4.2.1. Подрядчик имеет право привлечь для выполнения работ по договору третьих лиц с письменного разрешения Заказчика. При этом Подрядчик несет перед Заказчиком ответственность за выполнение третьим лицом условий договора.
4.3. Обязанности Заказчика:
4.3.1. Обеспечить Подрядчику необходимые условия для выполнения работы,
включающие в себя:
- свободный доступ к участку ремонта;
- бесперебойное снабжение электроэнергией;
- предоставление места для складирования и хранения строительных материалов и конструкций, необходимых для проведения работ по договору.
4.3.2. В течение трех рабочих дней после получения от Подрядчика извещения об окончании работы либо по истечении срока, указанного в пункте 1.5 настоящего договора, приступить к приемке результата работ, а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом Подрядчику.
4.3.3. Оплатить работу в сумме и в порядке, предусмотренном пунктом 2 настоящего договора.
4.4. Права Заказчика:
4.4.1. Заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой Подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность.
4.4.2. Если Подрядчик не приступает своевременно к исполнению настоящего договора или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, Заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.5. Приемка объекта после завершения капитального ремонта5.1. Приемка объекта (кровли здания) после завершения капитального ремонта осуществляется после выполнения сторонами всех обязательств, предусмотренных настоящим договором, в соответствии с установленным порядком, действующим на дату подписания договора.
5.2. Подрядчик передает Заказчику за три дня до начала приемки объекта после капитального ремонта два экземпляра исполнительной документации в составе, определенном Заказчиком.
5.3. Приемка объекта производится в течение пяти рабочих дней после даты получения Заказчиком письменного извещения Подрядчика о его готовности.6. Ответственность сторон6.1. Сторона, нарушившая договор, обязана возместить другой стороне причиненные таким нарушением убытки.
6.2. За нарушение срока выполнения работы, указанного в пункте 1.5 настоящего договора, Подрядчик уплачивает Заказчику пени в размере 0,05% от суммы договора за каждый день просрочки.
6.3. При просрочке оплаты работы Заказчик обязан уплатить подрядчику пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
6.4. Уплата неустойки не освобождает Подрядчика от выполнения принятых им обязательств или устранения нарушений.
6.5. Меры ответственности сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, применяются в соответствии
с нормами законодательства РФ.7. Порядок разрешения споровСтороны прилагают максимальные усилия для урегулирования возникающих разногласий исключительно путем переговоров. При невозможности устранения разногласий путем переговоров стороны обращаются в арбитражный суд в порядке, установленном законодательством РФ.8. Заключительные положения8.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах. Оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.
8.2. К договору прилагаются:
- Смета на ремонт кровельного покрытия (приложение 1);
- Комплект технической документации (приложение 2);
- График выполнения работ (приложение 3).
8.3. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны сторонами.
8.4. В случае изменения юридического адреса, расчетного счета или обслуживающего банка стороны обязаны в пятидневный срок уведомить об этом друг друга.9. Юридические адреса и реквизиты сторонЗаказчикПодрядчик
127015, г. Москва, 127560, г. Москва,
ул. Солнечная д. 145ул. Звездная, д. 21
тел. (495) 732-15-16 тел.(495) 902-04-35
ИНН 7702272022ИНН 7701953015
р/с 40702810400000002516р/с 40702810300010924443
в АКБ «Инвестторгбанк» (ОАО),в ЗАО ММБ
г. Москваг. Москва
к/с 30101810400000000267к/с 30101810300000000545
БИК 044583267 БИК 044525545
Селиванов /Селиванов И.П./ Ламонов /Ламонов С.П./


Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


    Рассылка



    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015

    
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×

    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: