Выкуп квартиры у работника

1485
Яковлева Е. И.
специалист по налогообложению
Организация планирует выкупить у работника квартиру, которая пока находится в залоге у банка - работник выплачивает за нее кредит. Причем до того, как квартира перейдет в собственность организации, она собирается перечислять работнику деньги, которые пойдут на погашение кредита и процентов по нему. Оформить такую выдачу денег можно двумя способами.
Способ I: аренда с правом выкупаМежду организацией и работником может быть заключен договор аренды квартиры с последующим выкупом. Причем, если условие о выкупе не было заранее предусмотрено, стороны могут заключить дополнительное соглашение.

Указанный договор содержит в себе нормы двух договоров - аренды и купли-продажи (п. 3 ст. 609 Гражданского кодекса РФ). В части договора, регламентирующего пользование имуществом, стороны руководствуются правилами о договоре аренды. При этом уплачиваемая арендная плата представляет собой именно плату за пользование имуществом, несмотря на то, что она может засчитываться в выкупную цену квартиры. В части выкупа в договоре должны содержаться условия, существенные для договора купли-продажи (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04).

При таком варианте право собственности на квартиру перейдет к организации только после того, как она уплатит выкупную цену.

Причем, согласно пунктам 1, 2 статьи 624 Гражданского кодекса РФ, стороны могут договориться, что в цену будет засчитана выплачиваемая аренда.

Уплата аренды будет отражаться в бухучете организации следующим образом:ДЕБЕТ 26 (91) КРЕДИТ 73- отражена стоимость аренды за месяц;ДЕБЕТ 73
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДФЛ»- удержан с работника налог на доходы физических лиц (ведь аренда - доход, с которого организация как налоговый агент должна удержать налог);

Арендная плата не облагается ЕСН, ведь это не плата за труд и не оплата по гражданско-правовому договору.

ДЕБЕТ 73 КРЕДИТ 51 (50)

- перечислена (выдана из кассы) работнику арендная плата (за минусом удержанного налога).

Суммы, перечисляемые в счет выкупной цены имущества, включать в расходы нельзя - ни в бухгалтерском учете, ни в налоговом учете (п. 3 ПБУ 10/99 «Расходы организации», п. 5 ст. 270 Налогового кодекса РФ). Они образуют дебиторскую задолженность:
ДЕБЕТ 73 КРЕДИТ 51 (50)- перечислена (выдана из кассы) работнику частичная выкупная цена имущества.

Эта задолженность будет погашена на дату выкупа имущества.

Выкуп квартиры по договору аренды отражается в бухучете организации как ее покупка. При этом первоначальная стоимость квартиры будет равна ее выкупной цене.

А вот налоговый учет операции зависит от того, как организация использует арендованную квартиру.

Учесть арендные платежи в целях налогообложения получится только в том случае, если квартира используется, так скажем, в производственных целях, к примеру, для проживания командированных работников. Тогда и выкупленную квартиру организация сможет включить в состав амортизационного имущества. А аргументы здесь такие.

Во-первых, квартиры не исключены из состава амортизируемого имущества и не включены в перечень объектов, не подлежащих амортизации (п. 2, 3 ст. 256 Налогового кодекса РФ). А во-вторых, если квартира используется для извлечения дохода (например, для проживания командированных работников или сдачи в аренду), то она полностью соответствует понятию амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256 Налогового кодекса РФ).

Хотя чиновники по этому поводу иногда бывают излишне категоричны.

Поскольку существует законодательный запрет на использование жилых помещений в производственных целях (для этого жилье сначала нужно перевести в нежилой фонд), чиновники полагают, что амортизировать квартиры нельзя - до тех пор, пока они не будут переведены в нежилой фонд. Однако, если у организации и возникнет спор с налоговиками, скорее всего она сможет отстоять свое право на амортизацию в суде. И тому есть подтверждения (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 октября 2006 г. № А56-38512/2005).

СДЕЛКУ ДОЛЖЕН ОДОБРИТЬ БАНКВ пункте 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи (дарения, обмена, внесения в качестве вклада) лишь с согласия залогодержателя. В данном случае банк выступает залогодержателем, а физическое лицо (заемщик) - залогодателем.

Таким образом, на совершение сделки с квартирой нужно получить письменное согласие банка.
Способ II: выплата денегМожно оформить выплату работнику денежных средств на погашение ипотечного кредита и процентов по нему в виде материальной помощи.

Что касается выплаты денег в счет погашения процентов, то с 1 января этого года они учитываются при исчислении налога на прибыль как расходы на оплату труда, но в размере не более 3 процентов от этой суммы (п. 24.1 ст. 255 Налогового кодекса РФ). Такая льгота будет действовать всего лишь три года - до 1 января 2012 года (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 158-ФЗ).

Данные выплаты не облагаются налогом на доходы физических лиц и ЕСН (п. 40 ст. 217, подп. 17 п. 1 ст. 238 Налогового кодекса РФ).

А как подтвердить, что проценты гасятся именно по ипотечному кредиту?

Для этого работник должен представить документы, свидетельствующие о том, что кредит получен и израсходован на приобретение или строительство жилья. Также работник представляет свидетельство о праве собственности на недвижимость; договор на приобретение жилья; акт о передаче ему жилого помещения; копии платежных документов, подтверждающих уплату процентов за кредит.

Обратите внимание: от налогообложения освобождаются выплаты на возмещение процентов по кредиту исключительно работникам. Соответственно, все документы на квартиру должны быть оформлены именно на этого человека: и в кредитном договоре, и в договоре купли-продажи, и в платежных документах должен быть указан сам работник, а не члены его семьи.

В бухучете подобные выплаты будут отражаться проводками: ДЕБЕТ 20 (26) КРЕДИТ 70- начислена выплата работнику в счет погашения процентов по кредиту;ДЕБЕТ 70 КРЕДИТ 51 (50)- перечислены (выданы из кассы) работнику деньги.

Материальная помощь работнику на погашение самого кредита (как доход работника) подпадает под обложение НДФЛ, ЕСН и взносами на пенсионное страхование.

После всех расчетов с банком между физическим лицом и организацией может быть подписан договор о передаче организации квартиры безвозмездно. При этом организации придется включить рыночную стоимость квартиры во внереализационные доходы (п. 8 ст. 250 Налогового кодекса РФ). Поэтому такой способ оформления сделки для организации не выгоден.

ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ

Организация выплачивает работнику материальную помощь на погашение основного долга по ипотечному кредиту. С этого года из пункта 23 статьи 270 Налогового кодекса РФ исключена конкретизация расходов как не учитываемых в целях налогообложения прибыли в виде материальной помощи на полное или частичное погашение кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилья. Можно ли считать, что выплаты на погашение самого кредита можно отнести к расходам в целях налогообложения прибыли?Нет, так считать нельзя.

Действительно, с 1 января 2009 года пункт 23 статьи 270 Налогового кодекса РФ действует в новой редакции. Теперь здесь прописано, что при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде сумм материальной помощи работникам. Какой именно, не уточнено.

Одновременно с этим с 1 января 2009 года статья 255 Налогового кодекса РФ дополнена пунктом 24.1: к расходам на оплату труда относятся расходы на возмещение затрат работников по уплате процентов по займам (кредитам) на приобретение или строительство жилого помещения. Правда, в размере, не превышающем 3 процентов суммы оплаты труда.

Итак, можно сделать вывод о том, что с 1 января 2009 года к расходам для целей налогообложения прибыли могут быть отнесены только выплаты на возмещение затрат работников по уплате процентов по ипотечным кредитам.
Расходы в виде материальной помощи работникам на погашение самого кредита как до, так и после 1 января 2009 года в целях налогообло- жения прибыли не учитываются.
Д.В. Осипов,
консультант отдела налогообложения прибыли (дохода) организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России


Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Политика обработки персональных данных.
    Все свидетельства выданы Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) ПИ № ФС77-62260 от 03.07.2015.

    
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: