Право аренды земельного участка реализуется?

2187
Миронова Н. П.
ООО КЦ "Бизнес-Аудит", главный специалист сектора консалтинга
Компания заключила договор аренды земельного участка для строительства многоквартирного дома. После регистрации права собственности первого покупателя на квартиру происходит расторжение указанного договора. Что делать с остатком стоимости права на заключение договора аренды? Давайте разбираться.
Как учесть расходы

Рассмотрим следующую практическую ситуацию.
На основании приобретенного права компания заключила договор аренды земли на три года. Расходы на приобретение права в налоговом учете она признает в размере 30 процентов от налоговой базы предыдущего периода согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ, в бухгалтерском учете - равномерно в течение срока действия договора. Объект был построен до завершения срока аренды. В налоговом учете к этому времени расходы на приобретение права списаны полностью, в бухгалтерском - нет.
После сдачи дома квартиры будут продаваться по договорам купли-продажи, стоимость права в них не учитывается. Как только будет зарегистрировано право собственности первого покупателя на квартиру, договор аренды земли автоматически расторгается.
Можно ли остаток стоимости права в бухгалтерском учете списать на затраты в месяце расторжения договора аренды или продолжать списывать равными долями?
Получается, что право передается безвозмездно, или необходимо отразить реализацию?ВКЛЮЧЕНИЕ ЗАТРАТ В СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА
В состав себестоимости строительства объекта по статье «Подготовка территории строительства» включаются затраты на оплату аренды земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства объекта. Это предусмотрено в пункте 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции... (МДС 81-35.2004).Методика утверждена постановлением Госстроя РФ от 5 марта 2004 г. № 15/1.
Расходы на приобретение права аренды земельного участка являются дополнительными затратами, связанными с заключением договора, и подлежат учету в стоимости строительства объекта в аналогичном порядке.
Дополнительные затраты, связанные с заключением договоров на срок более одного отчетного периода, в бухгалтерском учете отражаются в составе расходов будущих периодов и включаются в стоимость строительства объекта в течение периода, к которому относятся.
Это установлено в пункте 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности... утвержденного приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н.
Порядок списания таких затрат (равномерно, пропорционально объему продукции и т. д.) организация устанавливает самостоятельно и закрепляет в учетной политике.
В нашем случае строительной компанией определено, что данные расходы учитываются равномерно в течение срока действия договора аренды.
Так как квартиры строятся для продажи, то затраты на их строительство формируют себестоимость готовой продукции.
Обратите внимание: поскольку в рассматриваемой ситуации долевое строительство не осуществляется, продажа квартир по договорам купли-продажи возможна только после регистрации компанией права собственности на них.
Значит, себестоимость готовой продукции формируется исходя из всех затрат вплоть до государственной регистрации права собственности.
Таким образом, у застройщика на момент регистрации сформируется себестоимость готовой продукции - квартир, по которой они подлежат принятию к учету.СПИСАНИЕ ОСТАТКА СТОИМОСТИ ПРАВА

Последующие расходы на аренду земельного участка до его расторжения и соответственно остаток расходов на право заключения договора аренды связаны с хранением и обслуживанием готовой продукции и учитываются как расходы на продажу. То есть признаются расходами по обычным видам деятельности организации. Они относятся в дебет счета 44 «Расходы на продажу» с ежемесячным списанием в полном объеме в дебет счета 90 «Продажи» (п. 5, 7 ПБУ 10/99). ПБУ 10/99 "Расходы организации" утверждено приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 33н.
В момент расторжения договора аренды несписанные расходы на приобретение права перестают удовлетворять критериям расходов будущих периодов и подлежат списанию в качестве расходов на продажу - уже в полном объеме.Передача права на землю
Итак, после окончания строительства жилого дома и его принятия приемочной комиссией организация сначала регистрирует свое право собственности на весь этот дом, а затем продает квартиры, заключая с покупателями договоры купли-продажи.
Здесь важно понимать, что раз первоначальное право собственности на все квартиры организация-застройщик регистрирует на себя, то режима долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, в многоквартирном доме при этом не возникает.
Как установлено договором аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, договор подлежит расторжению в момент регистрации права собственности на квартиру первого покупателя.
Указанные положения связаны с тем, что именно при появлении более чем одного собственника у каждого из них возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок. Об этом сказано в статьях 289, 290 Гражданского кодекса РФ и в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.
В связи с тем что при возникновении права собственности на квартиру у первого покупателя устанавливается именно режим долевой собственности на земельный участок, у застройщика не происходит реализации права аренды земельного участка и соответственно - реализации приобретенного ранее права на заключение договора аренды. Следовательно, прибыль (убыток) от реализации права не определяется.
Обратите внимание: так как договор аренды земельного участка подлежал государственной регистрации, то застройщику придется обратиться в соответствующий орган с заявлением о регистрации прекращения договора аренды на данный земельный участок.
Безвозмездной передачи стоимости права на заключение договора аренды земли также не происходит, так как все затраты на его приобретение компания полностью включит в стоимость построенного объекта и расходов на его содержание и соответственно учтет в цене продажи квартир.


Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015

    
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: