Гарантии качества при долевом строительстве

1646
Фиш Н. А.
Автор: Фиш Н. А.
ООО КПЦ "Юрконсул", юрист-эксперт по налоговой практике
Государственный строительный надзор контролирует качество строительных работ во время их проведения. На стадии передачи объекта долевого строительства, как правило, проверка проводится сторонами договора. А вот при выявлении недостатков в процессе эксплуатации объекта механизмы внесудебного воздействия на застройщика минимальны. На этом этапе собственники объекта чаще обращаются к арбитрам. Как грамотно отреагировать на доводы оппонента в судебном заседании? поговорим об этом в статье.

Строительство объекта

Качество объекта долевого строительства должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...»). Требование о соблюдении заказчиком технических и градостроительных регламентов содержится также и в Градостроительном кодексе РФ.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Как правило, стороны договора не включают дополнительных условий: либо в договор копируется фраза из Закона № 214-ФЗ, либо указывается, что качество объекта должно соответствовать строительным нормам и правилам, действующим в Российской Федерации.
Проектная документация обычно готовится генеральным проектировщиком и передается заказчику в рамках договора на осуществление проектных работ. На период проведения строительных работ она поступает от застройщика к генеральному подрядчику в рамках договора подряда. После выполнения работ проектная документация возвращается заказчику.
При строительстве объектов капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор. При этом проверяется соответствие выполняемых работ требованиям технических регламентов и проектной документации (ст. 54 Градостроительного кодекса РФ).
Следует отметить, что осуществление государственного строительного надзора за построенными и сданными в эксплуатацию объектами законодательством не предусмотрено (постановление ФАС Дальневосточного округа от 28 апреля 2008 г. № Ф03-А51/08-2/1216 по делу № А51-10042/2007-1-396).Ввод объекта в эксплуатацию и передача его дольщику

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса РФ, к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагается документ, подтверждающий соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует указанным выше требованиям, не позднее срока, предусмотренного договором.ЕСЛИ ДОЛЬЩИК УКЛОНЯЕТСЯ ОТ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИЗастройщик вправе предусмотреть в договоре штрафные санкции за необоснованное уклонение участника долевого строительства от регистрации права собственности. Такую возможность предоставляет пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ. В нем указано, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней). Ею признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. При этом судьи считают, что включение таких условий не ущемляет установленные законом права потребителей, что подтверждает постановление ФАС Уральского округа от 17 января 2008 г. № Ф09-11244/07-С1 по делу № А60-24594/07. Так, в договорах на участие в долевом строительстве была установлена обязанность дольщиков явиться в государственный регистрирующий орган в согласованные с застройщиком дату и время для совместной передачи документов на регистрацию права собственности дольщиков на объект строительства. По мнению судей, указанная обязанность гарантирует реализацию своих прав остальными участниками долевого строительства. В связи с чем включение застройщиком в договор условия обеспечения исполнения данного обязательства участником долевого строительства соответствует нормам гражданского законодательства.
При таких обстоятельствах в связи с отсутствием условий, ущемляющих установленные законом права потребителей, суд не нашел оснований для привлечения застройщика к ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

В КАКИХ СЛУЧАЯХ СОСТАВЛЯЮТ ОДНОСТОРОННИЙ АКТПри уклонении дольщика от принятия объекта в установленный срок застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи данного объекта, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта.
Отметим, что указанные меры могут применяться только в тех случаях, если застройщик обладает сведениями о получении дольщиком сообщения либо заказное письмо было возвращено оператором почтовой связи с сообщением
об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием дольщика по указанному им почтовому адресу.
ЕСЛИ ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА ПРОИЗВЕДЕНА С ОПОЗДАНИЕМ
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту. Передача объекта долевого строительства возможна только после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

КОГДА ДОЛЬЩИК МОЖЕТ ПОТРЕБОВАТЬ ВОЗВРАТА ДЕНЕГ?Согласно статье 9 Закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. В этом случае застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить денежные средства, уплаченные дольщиком в счет цены договора. Кроме того, придется выплатить и проценты на эту сумму в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.


Участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указываются выявленные недостатки объекта. Дольщик вправе отказаться от подписания передаточного акта в том случае, если качество объекта не соответствует указанным выше требованиям.
Следует отметить, что судьи признают правомерным применение к застройщику ответственности, установленной Законом № 214-ФЗ, в том случае, когда нарушение срока сдачи объекта вызвано устранением недостатков. Пример тому постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21 апреля 2008 г. № Ф08-1972/2008 по делу № А63-11901/2007-С3-15. В нем суд признал взыскание с застройщика пеней правомерным, так как объект долевого строительства не соответствовал требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ. Так, разрешение на ввод в эксплуатацию выдано 28 декабря 2006 года, однако акт приема-передачи спорного объекта был подписан лишь 3 мая 2007 года. При этом застройщик не представил доказательств уклонения дольщика от подписания данного акта в более ранний срок. Участник долевого строительства письменно сообщил застройщику о готовности принять нежилое помещение при условии выполнения всех обязательств. Помимо этого было указано на то, что в помещении еще не закончены работы по отделке фасада, цементной стяжке полов, благоустройству прилегающей территории, подъезда с асфальтовым покрытием, установке стояков, устройству систем электроснабжения, водоснабжения и канализации.
Дольщик также сообщил, что в случае неисполнения застройщиком данных обязательств он откажется от подписания акта приема-передачи до момента устранения указанных недостатков. Застройщик письменно согласился с частью замечаний, сообщив, что работы по устранению недостатков ведутся и будут закончены в ближайшее время. Таким образом, несоответствие объекта установленным требованиям подтверждено письменными доказательствами, исходящими от обеих сторон, поэтому суд в споре поддержал участника долевого строительства.Недостатки выявлены при эксплуатации объекта


В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение обнаруженных недостатков.НАЛИЧИЕ НЕДОСТАТКОВ НУЖНО ДОКАЗАТЬ
В случае обращения в арбитражный суд дольщик обязан доказать наличие выявленных им в период эксплуатации недостатков. Таким доказательством, как правило, является заключение эксперта.
Суд всегда оценивает совокупность доказательств, представленных сторонами. Поэтому не менее важно быстро и грамотно отреагировать на доводы оппонента в судебном заседании.
Если доказательства отсутствуют, то арбитражный суд может отказать дольщику (заказчику) в заявленных требованиях. Например, такой положительный для застройщика результат содержится в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 февраля 2008 г. № А19-10932/07-7-Ф02-17/08 по делу № А19-10932/07-7.
Заказчик обратился в арбитражный суд с требованием обязать застройщика установить оборудование, которое будет обеспечивать теплоснабжение объекта в соответствии с проектной документацией.
Объект был построен застройщиком и принят в эксплуатацию по акту приемочной комиссии. Необходимая техническая документация передана застройщиком заказчику, о чем свидетельствуют, кроме расписки, также акты допуска в эксплуатацию тепловых установок и тепловых сетей.
Результат работ должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и быть пригодным для установленного договором использования.
Согласно статье 754 Гражданского кодекса РФ, подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в техдокументации показателей объекта строительства.
В подтверждение факта обнаруженных недостатков в теплоснабжении объекта заказчиком не было представлено техническое заключение в обоснование неудовлетворительной работы тепловых пунктов.
Заказчик не заявлял ходатайство в арбитражном суде о привлечении специалиста с учетом требующихся по делу специальных знаний или о назначении экспертизы для определения причинно-следственной связи между фактом противоправных действий застройщика и нарушениями теплового режима.
Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд исходил из недоказанности совокупности условий для возложения на застройщика ответственности в виде обязательства установить оборудование согласно проектной документации. Ведь заказчиком не были представлены доказательства того, что установленное оборудование в жилых домах по своим техническим характеристикам уступает изначально предусмотренному проектом.В КАКИХ СЛУЧАЯХ ЗАСТРОЙЩИКУ УСТРАНЯТЬ НЕДОСТАТКИ НЕ ПРИДЕТСЯ


Согласно пункту 7 статьи 7 Закона 214-ФЗ, застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие:
- нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей;
- нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации;
- ненадлежащего его ремонта, проведенного самим дольщиком или привлеченными им третьими лицами.

КАКОВ СРОК ГАРАНТИИ?
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет.
Он исчисляется со дня передачи объекта дольщику, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: