Порядок перевода жилых помещений в нежилые

1258
Кушнарева И. М.
налоговый консультант
Строительные компании нередко прибегают к достаточно распространенной процедуре перевода жилого помещения в нежилой фонд. Несмотря на то что обходится такой перевод недешево, иногда гораздо выгоднее приобрести, например, под офис квартиру и перевести ее в нежилой фонд, чем покупать готовое нежилое помещение. Какие особенности следует учитывать? Об этом - в нашей статье.

Помещение должно использоваться по назначению
И гражданским, и жилищным законодательством установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан.Такие нормы содержат статья 17 Жилищного кодекса РФ и статья 288 Гражданского кодекса РФ. Собственник может распоряжаться принадлежащим ему жильем только в соответствии с его назначением. То есть использовать помещения в жилых домах для нужд промышленно-производственного характера запрещается.
Вместе с тем в соответствии с пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса РФ размещать в квартире предприятия, учреждения, организации можно лишь после перевода такого помещения в нежилое. Как изменить статус помещения


Вопросы, касающиеся изменения назначения помещения, регулируются положениями главы 3 Жилищного кодекса РФ.НЕОБХОДИМЫЕ УСЛОВИЯ

Прежде всего следует отметить, что перевод жилого помещения дома в нежилое допускается только при соблюдении определенных условий, которые предусмотрены статьей 22 Жилищного кодекса РФ.
Расскажем о них подробнее.
Перевод возможен, если:
- у помещения есть отдельный вход или имеется техническая возможность оборудовать прямой доступ;
- помещение не является частью жилого помещения, и в нем никто постоянно не живет;
- право собственности не обременено правами каких-либо других лиц;
- квартира многоквартирного дома находится на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилой фонд, не являются жилыми.КОГДА ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ УЧАСТНИКОВ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ?
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в этом доме.
Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений. Обратите внимание: к распоряжению имуществом относятся в том числе действия по изменению объекта.
Согласно пункту 3 статьи 36 и пункту 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ, уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.
Поэтому если при переводе помещения из жилого в нежилое возникает необходимость в таких действиях, как разрушение части несущей стены многоквартирного дома, в установлении отдельного входа в помещение, в оборудовании крыльца, то это приведет к изменению объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В данном случае, по мнению судей, для получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое необходимо получить согласие всех участников общей долевой собственности в многоквартирном доме (см. постановления ФАС Волго-Вятского округа от 13 марта 2008 г. по делу № А43-7099/2007-38-250 и ФАС Центрального округа от 20 февраля 2008 г. по делу № А64-3251/07-16).

СДЕЛКУ НУЖНО ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ
Поскольку все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, переход права собственности на переводимое помещение также необходимо зарегистрировать (ст. 131 Гражданского кодекса РФ). При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 11 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, за государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина.

ПРОЦЕДУРА ПЕРЕВОДА

Согласно статье 23 Жилищного кодекса РФ, для перевода помещения в разряд нежилого собственник должен представить в орган местного самоуправления соответствующее заявление, к которому прилагаются:
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);
- технический паспорт;
- поэтажный план дома, в котором находится помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект необходимого переустройства или перепланировки переводимого помещения.
Обращаем внимание на то, что данный перечень - исчерпывающий и требовать от компании другие документы чиновники не вправе. На это прямо указано в пункте 3 статьи 23 Жилищного кодекса РФ.
В случае если дополнительные документы будут все-таки затребованы, суд признает действия местной администрации незаконными (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 апреля 2006 г. № Ф04-2161/2006 (21143-А02-22)).
Решение о переводе помещения в нежилой фонд или об отказе в переводе должно быть принято в течение 45 дней со дня представления документов.
Орган местного самоуправления должен известить строительную организацию о принятом решении в течение трех дней со дня его принятия - выдать документ или направить его по указанному в заявлении адресу. Форма уведомления о переводе (отказе в переводе)... утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502.
Если вопрос решился положительно и проведения переустройства, перепланировки или иных работ не требуется, данный документ, согласно пункту 7 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, подтверждает окончание перевода помещения и является основанием для его использования в качестве нежилого.
Если же для использования переводимого помещения необходимо провести его переустройство или перепланировку, в уведомлении указывается перечень таких работ с учетом представленного организацией проекта.
Тогда выданный документ будет служить основанием для проведения перечисленных в нем работ.
Выполненные работы должна принять специальная комиссия, сформированная органом, осуществляющим перевод помещения. Она составит акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства, который и будет являться основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого (п. 8, 9 ст. 23 Жилищного кодекса РФ).КОГДА В ПЕРЕВОДЕ МОГУТ ОТКАЗАТЬ
Перечень оснований для отказа приведен в статье 24 Жилищного кодекса РФ, это:
- непредставление установленного комплекта документов;
- несоблюдение условий перевода;
- несоответствие проекта переустройства или перепланировки требованиям законодательства.
Отказ в переводе оформляется тем же документом, что и перевод. При этом в уведомлении обязательно должны быть указаны причины отказа.
Решение об отказе в переводе помещения строительная организация может обжаловать в судебном порядке.

ОГРАНИЧЕНИЯ ПРИДЕТСЯ СОБЛЮДАТЬ
Следует отметить, что при использовании помещения (после его перевода) в качестве нежилого должны соблюдаться все требования, установленные законодательством (по пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и т. д.), в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. Такая норма установлена в пункте 10 статьи 23 Жилищного кодекса РФ.
Обратите внимание: даже после того, как организация осуществит процедуру перевода квартиры в нежилой фонд, на нее все равно будут распространяться ограничения, установленные для обычных квартир. Например, в Москве в жилых домах нельзя начинать ремонтно-строительные работы, сопряженные с шумом, до 9 часов и заканчивать их позднее 19 часов (п. 3.4 приложения № 2 к постановлению правительства Москвы от 25 сентября 2007 г. № 831-ПП).


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: