Переуступка доли

2717
Осипян В. Ю.
аудитор
Дольщик решил продать свою долю в долевом строительстве жилого дома. Можно ли заключить договор переуступки без согласия застройщика? В какой форме заключается такой договор? У какой из сторон возникают обязательства по уплате НДС? Ответы - в нашей статье.
Нужно ли согласие застройщика?
Участник долевого строительства может уступить право требования по договору другому лицу только после того, как он уплатит цену договора, или одновременно с переводом долга на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Так установлено в пункте 1 статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (далее - Закон № 214-ФЗ).
Должник может перевести свой долг на другое лицо лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 Гражданского кодекса РФ). Другими словами, пока дольщик является должником по отношению к застройщику, он не вправе уступать свои права требования к застройщику до полного исполнения обязательств по уплате цены, установленной договором. Или замена стороны в договоре допустима лишь с одновременным переводом долга на новое лицо, а для этого требуется согласие застройщика.
Если дольщик полностью оплатил свое участие в договоре долевого строительства, то он, наоборот, является кредитором по отношению к застройщику.В каком объеме переходят права к новому дольщику?
Если иное не предусмотрено законом или договором, то право первоначального кредитора переходит к новому кредитору
в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (ст. 382, 384 Гражданского кодекса РФ).Когда и как заключается договор уступки права требования?
Следует учитывать, что уступка прав требований по договору долевого строительства допускается с момента государственной регистрации такого договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).
Следует учитывать, что договор уступки права требования, так же как и сам договор участия в долевом строительстве, заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ).Расчет НДС
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146, пункту 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ, обязанность по начислению
и уплате налога на добавленную стоимость возникает у стороны, передающей свою долю новому дольщику.
При этом «старый» дольщик при передаче прав участника долевого строительства должен начислить и предъявить новому дольщику сумму НДС. Этот налог исчисляется по ставке 18% : 118%, согласно пункту 4 статьи 164 Налогового кодекса РФ, с разницы между стоимостью, по которой передается имущественное право (с учетом НДС), и расходами на приобретение этого права.

ПРИ ПЕРЕУСТУПКЕ ПРАВ ПРИДЕТСЯ УПЛАТИТЬ ГОСПОШЛИНУПодпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ предусмотрена уплата государственной пошлины за государственную регистрацию:
- смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, в размере 500 руб.;
- смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, в размере 100 руб.

Предъявленную сумма НДС следует указать в счете-фактуре, который выставляется новому дольщику. Об этом сказано в пункте 3 статьи 168 Налогового кодекса РФ.ПРИМЕРДольщик ООО «Квалитет» в апреле 2005 года заключил с застройщиком ЗАО «ПиГ» договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Денежные средства в сумме 4 млн руб. дольщик полностью перечислил застройщику в мае 2005 года. Построенную квартиру предполагалось учитывать на балансе в составе доходных вложений в материальные ценности (счет 03 «Доходные вложения
в материальные ценности»).
Заключенный договор до настоящего времени государственную регистрацию не прошел. В мае 2008 года ООО «Квалитет» решило продать долю в строящемся объекте, заключив договор переуступки с новым дольщиком - ОАО «Трейд». Дольщики оценили передаваемую долю в строительстве в 5 млн руб.
Бухгалтер ООО «Квалитет» сделает в учете следующие проводки:ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с покупателем прав участника долевого строительства на строящуюся квартиру»
КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»- 5 000 000 руб. - отражена выручка от переуступки имущественного права;ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 76 субсчет «Права участника долевого строительства на строящуюся квартиру»- 4 000 000 руб. - списана стоимость доли в строительстве;ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 68 «Расчеты по НДС»- 152 542,37 руб. ((5 000 000 руб. - 4 000 000 руб.) 5 18% : 118%) - начислен НДС.

Предъявленная сумма НДС указывается в счете-фактуре, который выставляется ЗАО «Трейд» в порядке, установленном статьей 169 Налогового кодекса РФ.


Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015

    
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: