Доходы и расходы при продаже «незавершенки»

1502
Семенова С. Н.
Аудиторская компания ЗАО "МКПЦН", налоговый консультант
Организация решила продать принадлежащий ей недостроенный объект основных средств, например здание. О порядке учета доходов и расходов, а также начисления налогов в такой ситуации мы поговорим в нашей статье.
НалогообложениеСначала рассмотрим порядок начисления налогов при продаже «незавершенки».НАЛОГ НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬРеализуя недостроенный объект, организации придется начислить с такой операции налог на добавленную стоимость. Дата реализации имущества в целях исчисления этого налога определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса РФ. Из указанной нормы следует, что реализацией признается переход права собственности на недвижимость, а он происходит на дату государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
До даты регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость ее собственником остается продавец. А значит, до этого момента продавцу не придется начислять НДС, поскольку еще нет реализации «незавершенки».
ПРАВА НА «НЕЗАВЕРШЕНКУ» НУЖНО ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬВ соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.
А согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ, права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации. А в соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности (а значит, и право на распоряжение) на недвижимость возникает с момента регистрации.
Поэтому объект незавершенного строительства до его продажи обязательно должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬЕсли организация применяет кассовый метод, здесь все просто: доходы от продажи «незавершенки» признаются на дату, когда покупатель оплатит объект. Если же организация применяет метод начисления, то датой получения доходов от реализации (выручки) признается дата реализации товаров независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату (п. 3 ст. 271 Налогового кодекса РФ). Причем, как указал Минфин России в письме от 3 июля 2006 г. № 03-03-04/1/554, у организации – продавца недвижимого имущества обязанность по уплате налога на прибыль возникает с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. При этом доходы от таких операций уменьшаются на цену приобретения (создания) этого имущества (п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ). Иначе говоря, организация-продавец вправе учесть в составе расходов затраты на приобретение, сооружение и доведение объекта до состояния, в котором он реализуется.

Бухгалтерский учетПоскольку объект незавершенного строительства является составной частью имущества предприятия, то его выбытие отражается в бухгалтерском учете с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы». Обратите внимание: при продаже недвижимости дата перехода права собственности определяется датой государственной регистрации. Поэтому продавец может признать выручку от продажи недвижимости в бухгалтерском учете только на дату госрегистрации перехода прав на имущество к покупателю.
И тогда в учете бухгалтер сделает следующие записи:ДЕБЕТ 62
КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»– отражен доход от продажи «незавершенки»;ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»– списана балансовая стоимость недостроенного объекта;ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»– начислен НДС.

Как видите, в налоговом учете организации-продавцу придется признать доход от реализации «незавершенки» раньше, чем это будет сделано в бухгалтерском учете.


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: