Строим жилой дом: расчет НДС

2917
Кузнецова Н. В.
налоговый консультант
Организация строит 42-квартирный жилой дом, одновременно выполняя функции застройщика, заказчика и генподрядчика. Подпадает ли под обложение НДС деятельность организации по строительству жилого дома?
НДС по деятельности, связанной со строительством дома
Изначально организация не планировала быть инвестором строительства: по бизнес-плану все квартиры в строящемся жилом доме подлежали передаче участникам (инвесторам) долевого строительства. Но после того как строительство было завершено, на часть квартир договоры долевого участия не были оформлены, то есть фактически организация выполняла еще и функции инвестора. Как быть в этом случае с налогообложением инвестированных средств?
Деятельность по строительству жилого дома может подпадать под обложение НДС по двум основаниям:
1) как выполнение СМР для собственного потребления;
2) как реализация работ (услуг) инвесторам по строительству для них объекта.СМР ДЛЯ СОБСТВЕННОГО ПОТРЕБЛЕНИЯПонятие «строительно-монтажные работы для собственного потребления» налоговым законодательством не определено. А значит, в соответствии с пунктом 1 статьи 11 Налогового кодекса РФ можно обратиться к другим отраслям законодательства.
В пункте 22 постановления Росстата от 16 декабря 2005 г. № 101 указано, что к строительно-монтажным работам, выполненным для собственного потребления, относятся работы, осуществляемые для своих нужд собственными силами организаций, а также работы, выполненные подрядчиками по собственному строительству.
В данном случае строительство ведется не для собственных нужд организации. Таким образом, организации не нужно начислять НДС со стоимости выполненных работ по основаниям, пре-
дусмотренным статьей 159 Налогового кодекса РФ.ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ ИНВЕСТОРАМСкажем сразу: на отношения между заказчиком-застройщиком и инвесторами не распространяется освобождение от НДС, предусмотренное подпунктами 22 и 23 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ. Напомним, что от НДС освобождается реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них; передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. Дело в том, что эта норма применяется только при реализации по договору купли-продажи.
В нашем же случае по договору долевого строительства застройщик* не оформляет построенный дом в свою собственность (право собственности на квартиры оформляют инвесторы). Следовательно, заказчик-застройщик не реализует квартиры (ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Данный вывод подтверждается и позицией ФНС России, изложенной в письме от 9 декабря 2004 г. № 03-1-08/2467/17@.
Что же представляет собой передача квартир инвесторам с точки зрения налогового законодательства?
Обратимся к нормам Закона № 214-ФЗ. Анализируя положения статей 4 и 5 этого Закона, приходим к выводу, что договор долевого строительства может быть расценен как договор строительного подряда с элементами посреднического договора. Соответственно, к таким договорам необходимо применять нормы главы 21 Налогового кодекса РФ, установленные для договора подряда (в части объемов работ, выполненных застройщиком самостоятельно) и посреднического договора (в части вознаграждения застройщика и объемов работ, выполненных подрядчиками).
Итак, если цена договора на участие в долевом строительстве определена как сумма денежных средств на возмещение расходов и оплату работ, то НДС при передаче построенных квартир инвесторам необходимо будет начислить, во-первых, на стоимость работ, выполненных собственными силами, во-вторых, на сумму вознаграждения застройщика.
Часть средств, полученных от инвесторов в счет возмещения расходов на привлечение подрядчиков, налогом облагаться не будет в соответствии со статьей 156 Налогового кодекса РФ. При этом застройщик не сможет применить вычет по суммам «входного» НДС, предъявленного подрядчиками.
Правда, договором долевого участия может быть не предусмотрено возмещение затрат. Закон № 214-ФЗ этого не запрещает. В таком случае налоговая база будет формироваться исходя из всех поступлений от инвесторов. Соответственно, вычет может быть применен и в части стоимости работ, которые выполнены подрядчиками.
Необходимо отметить, что денежные средства, полученные от участников долевого строительства до момента передачи квартир, будут облагаться налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 167 Налогового кодекса РФ. Однако если договором предусмотрено возмещение затрат застройщику, то суммы, полученные от инвесторов в счет возмещения этих затрат, НДС не облагаются.
При этом стороны договора долевого строительства должны урегулировать порядок деления сумм авансов на суммы в счет возмещения затрат и суммы в оплату услуг.

Если заказчик-застройщик частично выполняет функции инвестораВ данном случае можно воспользоваться освобождением от НДС (подп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
В связи с этим организации нужно вести раздельный учет сумм НДС по приобретенным товарам, работам, услугам (п. 4 ст. 170 Налогового кодекса РФ). При этом НДС в части расходов, связанных с льготируемой деятельностью, не подлежит вычету из бюджета, а относится на затраты по строительству объекта.
Следовательно, в налоговых периодах, в которых квартиры будут реализованы по договорам купли-продажи, организации необходимо восстановить ранее возмещенный «входной» налог на добавленную стоимость по материалам, работам, услугам, использованным при выполнении работ собственными силами.
Стоимость СМР, выполненных собственными силами, в общей сумме поступлений от инвесторов можно определять следующими способами (если порядок их определения не установлен договором или допсоглашениями к нему):
1) на основании процента стоимости СМР, выполненных собственными силами, в общей стоимости СМР;
2) на основании процентного соотношения собственных и подрядных СМР согласно сметам.
Но поскольку порядок данного расчета налоговым законодательством не установлен, организация может применить любые другие способы определения необходимой суммы.


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: