Финансовый результат при продаже квартир

2017
Гаращенко О. В.
ГК "Эксклюзив конслтинг", ведущий аудитор-консультант, президент
При наличии достаточных средств организация может строить жилые дома без привлечения инвесторов и продавать квартиры по окончании строительства. О том, как в этом случае организовать учет затрат и рассчитать финансовый результат, расскажем в нашей статье.
Методика учета операций по строительству для продажиПрежде чем подойти к вопросу расчета финансового результата от продажи жилья, разберемся, каким видом актива построенный жилой дом является для застройщика: основным средством, товаром или готовой продукцией.ОПРЕДЕЛЯЕМ ВИД АКТИВАОбъектом основных средств признать такой дом нельзя, поскольку он не отвечает критериям, установленным пунктом 4 ПБУ 6/01. Ведь организация предполагает его последующую продажу.
Считать построенный дом товаром неверно, так как товары - это материально-производственные запасы, приобретенные или полученные для продажи или перепродажи без дополнительной обработки. Застройщик не приобретает дома у других организаций, а строит их самостоятельно или с привлечением подрядных организаций, то есть выступает в данном случае в качестве производителя жилья.
Построенное инвестором-застройщиком жилье, предназначенное для продажи, является конечным результатом строительного (производственного) процесса, технические и качественные характеристики которого должны соответствовать условиям договора с покупателями и требованиям иных установленных законодательством документов.
Указанные признаки позволяют сделать вывод, что для застройщика построенный для продажи объект является готовой продукцией.УЧИТЫВАЕМ ДОХОДЫ И РАСХОДЫЕсли предметом деятельности организации является изготовление и продажа продукции (готового жилья), то для организации-застройщика - это обычный вид деятельности. Значит, выручка от продажи продукции, в данном случае квартир, будет являться доходом. А расходы, связанные с их изготовлением и продажей, - расходом от обычного вида деятельности организации (п. 5 ПБУ 9/99, п. 5 ПБУ 10/99).
При этом необходимо помнить, что одним из условий признания выручки в учете является требование о переходе права собственности на продукцию к покупателю.
Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Застройщик-инвестор, являясь первым правообладателем, регистрирует право собственности на построенные квартиры сначала на себя, а затем оформляет переход права собственности на покупателя.
В бухгалтерском учете доход у продавца-застройщика отражается по дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» и кредиту счета 90 «Продажи» по цене, предусмотренной конкретным договором купли-продажи.ФОРМИРУЕМ СЕБЕСТОИМОСТЬ

Согласно пункту 9 ПБУ 10/99, для определения финансового результата от обычных видов деятельности должна быть определена себестоимость проданной продукции, которая формируется на базе расходов по обычным видам деятельности, признанных как в отчетном году, так и в предыдущие отчетные периоды.
Для обобщения информации о наличии и движении готовой продукции планом счетов предназначен счет 43 «Готовая продукция», аналитический учет на котором, по мнению автора, целесообразно вести пообъектно (поквартирно). А какой счет использовать для учета затрат при строительстве жилья для продажи? Обратимся к нормам действующих положений по бухгалтерскому учету.
КАК УЧИТЫВАТЬ ЗАТРАТЫ ЗАСТРОЙЩИКА?Производитель жилья отличается от других производителей продукции. Ведь он производит недвижимое имущество, которое неразрывно связано с землей. При этом отдельная квартира не является объектом строительства с самостоятельным проектом и сметой, а является лишь частью строящегося здания. Что порождает долевую собственность на общее имущество многоквартирного дома (лестницы, лифты, коммуникации и т. п.). Эти отличия создают сложность в восприятии строительства как производственного процесса. И тем не менее, по мнению автора, затраты застройщика по незавершенному строительству (с начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию) в понятиях действующих положений по бухгалтерскому учету относятся к незавершенному производству.
Счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» предназначен для обобщения информации о затратах организации на объекты, которые впоследствии будут приняты к учету в качестве основных средств. Согласно пункту 1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, под долгосрочными инвестициями понимаются затраты на создание внеоборотных активов, не предназначенных для продажи. Как видим, счет 08 в данном случае для учета затрат не подходит.
Однако необходимо отметить, что, по мнению чиновников, учет затрат на строительство любого объекта недвижимости должен вестись на счете 08. В письме Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02 даны разъяснения по отражению операций при принятии к учету объектов, законченных строительством и предназначенных для продажи, а также при совмещении функций инвестора, застройщика и подрядчика. Так, финансисты рекомендуют расходы застройщика отражать на счете 08, а затем списывать проводками:ДЕБЕТ 43 КРЕДИТ 08илиДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 08.
Данные бухгалтерские записи противоречат основам концепции бухгалтерского учета. Внеоборотные активы не могут порождать оборотные активы. Счет 08 может корреспондировать с дебетом следующих активных счетов - 01 «Основные средства», 03 «Доходные вложения в материальные ценности», 04 «Нематериальные активы».
Для обобщения же информации о затратах производства, продукция которого является целью создания данной организации, предназначен счет 20 «Основное производство», на котором, по мнению автора, и следует бухгалтеру вести учет затрат на строительство жилого дома в разрезе объектов строительства (зданий) и технологической структуры затрат (по главам сводно-сметного расчета).
Отметим, если застройщик выполняет подрядные работы собственными силами, в бухгалтерском учете отражаются фактически произведенные затраты, связанные с их осуществлением, включая расходы на содержание подразделений, занятых организацией строительства. Таким образом, на счете 20 формируется фактическая стоимость строительства жилого дома, имеющего самостоятельный проект, в целом.РАССЧИТЫВАЕМ ФИНАНСОВЫЙ РЕЗУЛЬТАТПо окончании строительства и вводе объекта в эксплуатацию счет 20 закрывается, затраты списываются в дебет счета 43. Для этого рассчитывается себестоимость 1 кв. метра здания путем деления дебетового оборота по счету 20 на жилую площадь всего здания. И далее определяется себестоимость конкретной квартиры исходя из ее площади.
Схема отражения операций по учету затрат на строительство, реализации квартир и определению финансового результата в данном случае будет следующей:ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 60 (02, 10, 70 и т. д.)- отражены затраты на строительство жилого дома;ДЕБЕТ 43 (аналитический счет «Квартира №...»)
КРЕДИТ 20- принята к учету готовая продукция (построенные квартиры в разрезе аналитического учета);ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62- оплачен покупателем аванс по договору купли-продажи квартиры;ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90- отражена выручка по договору купли-продажи с покупателем;ДЕБЕТ 90
КРЕДИТ 43 (аналитический счет «Квартира №...»)- списана себестоимость готовой продукции (проданных квартир в разрезе аналитического учета);ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 99- определен финансовый результат от продажи квартиры.

Налог на добавленную стоимость
Реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них; передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость (подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Поэтому застройщик или инвестор продает жилье по договорам купли-продажи без налога на добавленную стоимость.
Соответственно суммы полученных продавцом авансов не формируют налоговой базы по налогу на добавленную стоимость, так как эти поступления не связаны с операциями, облагаемыми налогом. Значит, продавец жилья не имеет права производить и налоговые вычеты на основании полученных счетов-фактур от поставщиков, подрядчиков.
Налог на добавленную стоимость в данном случае учитывается в стоимости полученных материальных ценностей (работ или услуг):ДЕБЕТ 10 (20) КРЕДИТ 60 (76)- отражена стоимость поступивших материалов (принятых работ, услуг) с учетом НДС.

Обратите внимание: если строительная организация осуществляет операции, не подлежащие налогообложению и облагаемые НДС, необходимо вести раздельный учет.
Таким образом, в случае, если застройщик полностью или частично выполняет строительно-монтажные работы собственными силами для последующей продажи готового жилья, освобождение от НДС приводит к значительной экономии на налогах.


Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Политика обработки персональных данных.
    Все свидетельства выданы Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) ПИ № ФС77-62260 от 03.07.2015.

    
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: