НДС с привлеченных на строительство средств

1716
Лобанов В. Е.
аудитор
Инвестор привлекает дольщика для финансирования 50 процентов площадей из расчета 800 долл. США за 1 кв. м. В свою очередь этот дольщик привлек другого дольщика на те же 50 процентов площадей, но уже из расчета 820 долл. США за 1 кв. м. Является ли договор, заключенный со вторым дольщиком, договором инвестирования? Облагаются ли НДС денежные средства, поступившие первому дольщику от второго? Ответы на эти вопросы – в нашей статье.
Если строят...
Порядок юридического оформления отношений сторон, а также налогообложения операций в первую очередь зависит от типа объекта строительства.
Если речь идет о жилищном строительстве, то отношения сторон необходимо оформлять в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...». Если же строят иные объекты недвижимости (например, офисные центры, промышленные помещения и др.), то отношения сторон регулируются Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности...».

...ЖИЛЬЕ
Согласно Закону № 214-ФЗ, в рассматриваемой ситуации инвестором будет застройщик, который привлекает для финансирования строительства Дольщика 1. Отношения между застройщиком и дольщиком будут определяться договором долевого строительства.
Передача площадей от Дольщика 1 другому юридическому или физическому лицу (Дольщику 2) до завершения строительства возможна при уступке права требования. Об этом сказано в статье 11 Закона № 214-ФЗ.
При уступке прав требования налоговую базу по НДС определяют на основании пункта 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ. В налоговую базу включают разницу между стоимостью, по которой передают имущественные права (с учетом налога), и расходами на приобретение этих прав.

ПРИМЕР 1
В нашей ситуации налоговая база составит 20 долл. США за 1 кв. м (820 – 800). Налог в соответствии с пунктом 4 статьи 164 Налогового кодекса РФ будет определен по расчетной ставке, то есть составит 3,05 долл. США за 1 кв. м (20 USD 5 18% : 118%).*

*Согласно пункту 5 статьи 45 НК РФ, оязанность по уплате налога исполняется в валюте РФ.


Налоговая база будет определяться на раннюю из дат погашения задолженности по уступке требования должником либо осуществления уступки. Таково требование пункта 8 статьи 167 Налогового кодекса РФ. При этом уступка будет считаться совершенной только после ее государственной регистрации (п. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ). «Входной» налог на добавленную стоимость, предъявленный Дольщику 1 застройщиком (в случае его предъявления), вычету не подлежит.

...НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
При строительстве нежилых помещений и иных объектов реализация указанной схемы возможна по инвестиционным договорам между заказчиком, инвестором и третьим лицом. При этом заказчик может одновременно являться и инвестором (п. 3 ст. 4 Закона № 39-ФЗ).
Помимо собственных средств инвесторы вправе привлекать дополнительные источники финансирования от третьих лиц (ст. 9 Закона № 39-ФЗ).
Средства, которые получены на строительство от инвесторов, являются целевым финансированием и не облагаются НДС (подп. 4 п. 3 ст. 39 и подп. 1 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ). Правда, если сумма инвестиций (целевых средств на строительство) превышает себестоимость недвижимого имущества, полученного инвестором от заказчика, и эта разница не возвращена
инвестору, такая сумма превышения включается у заказчика в налоговую базу по НДС. Ведь эти средства не являются целевым финансированием, следовательно, к ним должны применяться общие правила налогообложения как к суммам, связанным с реализацией (п. 2 ст. 153 Налогового кодекса РФ). Данный вывод, в частности, подтверждается письмом УМНС России по г. Москве от 19 сентября 2003 г. № 11-14/51582.
Кроме того, в налоговую базу включают суммы, причитающиеся заказчику за организацию строительных работ, технический надзор, ведение бухгалтерского учета и другие услуги, включаемые в стоимость объекта строительства. Данная точка зрения неоднократно высказывалась Минфином России и налоговыми органами:
– письмо Минфина России от 26 октября 2004 г. № 07-05-14/
283;
– письмо УФНС России по г. Москве от 25 октября 2004 г. № 24-11/68529.
Итак, в конечном итоге НДС не облагаются лишь средства инвесторов в части, направляемой заказчиком на оплату работ, услуг третьим лицам (подрядчикам, проектным организациям, контролирующим органам и др.).

ПРИМЕР 2
Предположим, что инвестор одновременно является заказчиком и привлекает в качестве соинвестора Дольщика 1.
Для заказчика сумма инвестиций, не облагаемых НДС, будет формироваться как расходы по строительству, предъявленные ему подрядчиками и иными контрагентами. Следовательно, если данные расходы будут меньше, чем средства, инвестированные Дольщиком 1 в строительство (из расчета 800 долл. США за 1 кв. м), то НДС с разницы должен быть предъявлен Дольщику 1 и уплачен заказчиком в бюджет.
Далее Дольщик 1 привлекает средства Дольщика 2. А договор на привлечение данных средств также будет являться договором инвестирования.
У Дольщика 1 объем инвестиций, не облагаемых налогом на до-
бавленную стоимость, будет определен в порядке, аналогичном заказчику (в сумме затрат заказчика на оплату работ, услуг сторонним организациям). Ведь именно эта сумма отражает фактически использованные в строительстве инвестиции.
По мнению автора, в налоговую базу по НДС у Дольщика 1 будет включаться только сумма наценки (20 долл. США за 1 кв. м). С оставшейся суммы налог на добавленную стоимость уже начислен в бюджет заказчиком. Следовательно, данный налог не подлежит повторному включению в налоговую базу у Дольщика 1. Хотя налоговые органы, вполне возможно, при проверке будут придерживаться иной логики.В стороне от инвестиций
Теперь рассмотрим ситуацию, когда инвестор не является заказчиком и, соответственно, Дольщик 1 не является соинвестором (является третьим лицом). В данной ситуации отношения между Дольщиком 1 и Дольщиком 2 будут строиться вне рамок инвестиционной деятельности, так как средства третьих лиц, согласно требованиям статьи 9 Закона № 39-ФЗ, имеют право привлекать только инвесторы.
Тем не менее Дольщик 1 может осуществить передачу своей доли Дольщику 2, используя механизмы договорных отношений, предусмотренных Гражданским кодексом РФ:
1) куплю-продажу (ст. 454 Гражданского кодекса РФ). В этом случае налоговая база у Дольщика 1 будет определяться как общая сумма средств, полученных от Дольщика 2. К вычету можно будет принять сумму НДС, предъявленную подрядчиками заказчику, а также НДС, начисленного со стоимости услуг заказчика (включая расходы на его содержание). Применение данного вычета возможно только при соответствующей организации документооборота, позволяющей подтвердить факт уплаты конечным инвестором, которым в этой ситуации является Дольщик 1, НДС с затрат на строительство объекта. Примерный порядок данного документооборота прописан, например, в письме Минфина России от 24 мая 2006 г. № 03-04-10/07;
2) посредническийдоговор. Налоговая база будет формироваться в сумме вознаграждения посредника – Дольщика 1 (п. 1 ст. 156 Налогового кодекса РФ). НДС к вычету может быть принят только в части затрат Дольщика 1, непосредственно связанных с получением вознаграждения;
3) уступки права требования (ст. 382 Гражданского кодекса РФ). При этом, поскольку для уступки прав требования на
нежилые помещения Налоговым кодексом РФ не предусмотрен особый порядок исчисления НДС, налоговая база будет формироваться исходя из всех поступлений Дольщика 1 (п. 2 ст. 153 На-
логового кодекса РФ). Именно такую позицию занимает Мин-
фин России (см., например, письмо от 20 сентября 2006 г. № 03-04-10/13). Вычет НДС по затратам на строительство объекта (стоимость подрядных работ, экономия заказчика) возможно применить на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 171 Налогового кодекса РФ.


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: