Рассмотрим такой пример. Застройщик купил участок вместе со старым зданием под снос для нового строительства. На месте ненужного здания компания планирует построить для продажи нежилой объект – фитнес-центр.
Стоимость приобретенного под снос здания по договору – 12 000 000 руб., в том числе НДС – 2 000 000 руб. Демонтаж старого здания выполняет подрядная организация. Стоимость работ – 600 000 руб., в том числе НДС – 100 000 руб. В результате демонтажа получены материалы, пригодные для использования, на сумму 30 000 руб. по рыночной стоимости.
Бухучет
Затраты на покупку и снос ненужных построек включите в стоимость строительства нового объекта. Такие затраты относятся к подготовке территории строительства (гл. I Сводного сметного расчета, п. 4.78 МДС 81-35.2004). Стоимость строения под снос и работ по его ликвидации можно рассматривать как затраты на подготовку территории для строительства.
Включать в состав основных средств объекты под снос не нужно. Они не соответствуют критериям – для получения дохода компания использовать их не будет.
Отразите расходы, непосредственно связанные с сооружением новых объектов недвижимости. То есть включайте их в первоначальную стоимость (п. 8 ПБУ 6/01; п. 24 Методических указаний, утв. приказом Минфина от 13.10.2003 № 91н; письмо Минфина от 23.05.2013 № 03-03-06/1/18418).
Застройщик может сам снести объект или привлечь для этого подрядную организацию. Учтите затраты на покупку и снос старых объектов в стоимости нового строительства по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет «Строительство объектов основных средств» (Инструкция по применению Плана счетов, утв. приказом Минфина от 31.10.2000 № 94н).
Проводки у застройщика:
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
– 10 000 000 руб. – учтены в стоимости нового строительства затраты на покупку здания под снос (за минусом НДС);
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 2 000 000 руб. – выделен входной НДС со стоимости купленного здания;
ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– 2 000 000 руб. – принят к вычету НДС со стоимости здания;
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
– 500 000 руб. – учтены в стоимости нового строительства затраты на демонтаж старого здания;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 100 000 руб. – выделен входной НДС со стоимости демонтажа здания;
ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– 100 000 руб. – принят к вычету НДС со стоимости демонтажа здания;
ДЕБЕТ 10 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
– 30 000 руб. – оприходованы материалы, полученные в ходе демонтажа.
Налоги
Далее рассмотрим, как покупка участка с объектом под снос отразится на налоговом учете строительной компании. Отдельно расскажем о налоге на прибыль, НДС и налоге на имущество.
Налог на прибыль. В налоговом учете, как и в бухгалтерском, затраты на покупку и снос сооружений нужно включить в стоимость строительства нового объекта. Минфин подтвердил это в письме от 03.07.2019 № 03-03-07/48905.
Первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение и доведение до пригодного состояния (п. 1 ст. 257 НК). Эти расходы компания спишет через амортизацию. Сразу учесть затраты нельзя (п. 5 ст. 270 НК). Застройщик списывает их в зависимости от цели строительства нового объекта. Смотрите схему ниже.
Как списать расходы на расчистку участка от ненужных объектов строительства
Многие бухгалтеры считают, что можно списать затраты на снос объекта сразу. Ссылаются на подпункты 8 и 20 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса. Ведь точного перечня затрат, которые формируют стоимость строительства, в законодательстве нет.
Однако безопаснее прислушаться к Минфину, который рекомендует учитывать затраты на покупку ненужного здания и его снос в стоимости строительства нового объекта. Правило о том, что затраты на ликвидацию основных средств это внереализационные расходы, в данном случае применять нельзя, говорят чиновники.
В нашем примере бухгалтер также включил в стоимость строительства нового объекта затраты без НДС на покупку и снос старого здания в сумме 10 500 000 руб. (10 000 000 + + 500 000). Они формируют стоимость нового объекта. При продаже построенного фитнес-центра бухгалтер полностью списал указанные затраты в составе расходов на строительство объекта в уменьшение прибыли.
Стоимость материалов, полученных от демонтажа старого здания, бухгалтер отразил во внереализационных доходах. Сделал он это на дату подписания акта о ликвидации старого объекта (п. 13 ст. 250, подп. 8 п. 4 ст. 271 НК).
НДС. Входной НДС со стоимости старого здания под снос и демонтажа застройщик вправе принять к вычету. Но только если компания будет использовать новый объект в деятельности, облагаемой НДС (п. 2 ст. 171, п. 6 ст. 171 НК; письма Минфина от 23.05.2013 № 03-03-06/1/18418, от 07.03.2013 № 03-03-06/1/6914). Например, если на месте снесенного здания застройщик строит нежилой объект на продажу.
Если же застройщик строит жилой дом на продажу, входной НДС надо включить в стоимость расходов. Принимать к вычету его нельзя, так как реализация жилья НДС не облагается.
Со стоимости работ, которые вы выполнили хозяйственным способом при ликвидации объекта для нового строительства, нужно начислить НДС (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК). Это работы капитального характера для собственных нужд. А значит, они облагаются НДС. Налог вы примете к вычету в том же квартале, в котором начислите (абз. 3 п. 6 ст. 171 НК).
В нашем случае входной НДС со стоимости купленного старого здания и демонтажных работ бухгалтер принял к вычету. Сделал он это на дату, когда отразил на счете 08 соответствующие затраты и получил счета-фактуры от продавца и подрядчика.
Налог на имущество. Платить налог на имущество со стоимости покупки объекта под снос не нужно. Такая постройка не может рассматриваться как основное средство.
Нет оснований платить налог, и если речь идет об объекте, облагаемом по кадастровой стоимости. Но чем раньше вы снесете недострой, тем меньше у налоговиков будет поводов для придирок.
Если фактически объект недвижимости не существует, нет и обязанности платить по нему налог на имущество. Верховный суд разъяснил, что здесь важна дата ликвидации здания, а не дата снятия его с кадастрового учета. Ведь право на вещь не может существовать, когда нет самой вещи.
В случае сноса объекта недвижимости право собственности на него прекращается в момент уничтожения имущества (п. 3 Обзора, утв. Президиумом Верховного суда 26.12.2018, определение Верховного суда от 20.09.2018 № 305-КГ18-9064).