Учет в строительстве

Застройщик купил участок с сооружением под снос

24 октября 2019
22
Средний балл: 0 из 5

Рассмотрим такой пример. Застройщик купил участок вместе со старым зданием под снос для нового строительства. На месте ненужного здания компания планирует построить для продажи нежилой объект – фитнес-центр.

Стоимость приобретенного под снос здания по договору – 12 000 000 руб., в том числе НДС – 2 000 000 руб. Демонтаж старого здания выполняет подрядная организация. Стоимость работ – 600 000 руб., в том числе НДС – 100 000 руб. В результате демонтажа получены материалы, пригодные для использования, на сумму 30 000 руб. по рыночной стоимости.

Бухучет

Затраты на покупку и снос ненужных построек включите в стоимость строительства нового объекта. Такие затраты относятся к подготовке территории строительства (гл. I Сводного сметного расчета, п. 4.78 МДС 81-35.2004). Стоимость строения под снос и работ по его ликвидации можно рассматривать как затраты на подготовку территории для строительства.

Включать в состав основных средств объекты под снос не нужно. Они не соответствуют критериям – для получения дохода компания использовать их не будет.

Отразите расходы, непосредственно связанные с сооружением новых объектов недвижимости. То есть включайте их в первоначальную стоимость (п. 8 ПБУ 6/01; п. 24 Методических указаний, утв. приказом Минфина от 13.10.2003 № 91н; письмо Минфина от 23.05.2013 № 03-03-06/1/18418).

Застройщик может сам снести объект или привлечь для этого подрядную организацию. Учтите затраты на покупку и снос старых объектов в стоимости нового строительства по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет «Строительство объектов основных средств» (Инструкция по применению Плана счетов, утв. приказом Минфина от 31.10.2000 № 94н).

Проводки у застройщика:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
– 10 000 000 руб. – учтены в стоимости нового строительства затраты на покупку здания под снос (за минусом НДС);

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 2 000 000 руб. – выделен входной НДС со стоимости купленного здания;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– 2 000 000 руб. – принят к вычету НДС со стоимости здания;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
– 500 000 руб. – учтены в стоимости нового строительства затраты на демонтаж старого здания;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 100 000 руб. – выделен входной НДС со стоимости демонтажа здания;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– 100 000 руб. – принят к вычету НДС со стоимости демонтажа здания;

ДЕБЕТ 10 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
– 30 000 руб. – оприходованы материалы, полученные в ходе демонтажа.

Налоги

Далее рассмотрим, как покупка участка с объектом под снос отразится на налоговом учете строительной компании. Отдельно расскажем о налоге на прибыль, НДС и налоге на имущество.

Налог на прибыль. В налоговом учете, как и в бухгалтерском, затраты на покупку и снос сооружений нужно включить в стоимость строительства нового объекта. Минфин подтвердил это в письме от 03.07.2019 № 03-03-07/48905.

Первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение и доведение до пригодного состояния (п. 1 ст. 257 НК). Эти расходы компания спишет через амортизацию. Сразу учесть затраты нельзя (п. 5 ст. 270 НК). Застройщик списывает их в зависимости от цели строительства нового объекта. Смотрите схему ниже.

Как списать расходы на расчистку участка от ненужных объектов строительства

Застройщик купил участок с сооружением под снос

Многие бухгалтеры считают, что можно списать затраты на снос объекта сразу. Ссылаются на подпункты 8 и 20 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса. Ведь точного перечня затрат, которые формируют стоимость строительства, в законодательстве нет.

Однако безопаснее прислушаться к Минфину, который рекомендует учитывать затраты на покупку ненужного здания и его снос в стоимости строительства нового объекта. Правило о том, что затраты на ликвидацию основных средств это внереализационные расходы, в данном случае применять нельзя, говорят чиновники.

В нашем примере бухгалтер также включил в стоимость строительства нового объекта затраты без НДС на покупку и снос старого здания в сумме 10 500 000 руб. (10 000 000 + + 500 000). Они формируют стоимость нового объекта. При продаже построенного фитнес-центра бухгалтер полностью списал указанные затраты в составе расходов на строительство объекта в уменьшение прибыли.

Стоимость материалов, полученных от демонтажа старого здания, бухгалтер отразил во внереализационных доходах. Сделал он это на дату подписания акта о ликвидации старого объекта (п. 13 ст. 250, подп. 8 п. 4 ст. 271 НК).

НДС. Входной НДС со стоимости старого здания под снос и демонтажа застройщик вправе принять к вычету. Но только если компания будет использовать новый объект в деятельности, облагаемой НДС (п. 2 ст. 171, п. 6 ст. 171 НК; письма Минфина от 23.05.2013 № 03-03-06/1/18418, от 07.03.2013 № 03-03-06/1/6914). Например, если на месте снесенного здания застройщик строит нежилой объект на продажу.

Если же застройщик строит жилой дом на продажу, входной НДС надо включить в стоимость расходов. Принимать к вычету его нельзя, так как реализация жилья НДС не облагается.

Со стоимости работ, которые вы выполнили хозяйственным способом при ликвидации объекта для нового строительства, нужно начислить НДС (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК). Это работы капитального характера для собственных нужд. А значит, они облагаются НДС. Налог вы примете к вычету в том же квартале, в котором начислите (абз. 3 п. 6 ст. 171 НК).

В нашем случае входной НДС со стоимости купленного старого здания и демонтажных работ бухгалтер принял к вычету. Сделал он это на дату, когда отразил на счете 08 соответствующие затраты и получил счета-фактуры от продавца и подрядчика.

Налог на имущество. Платить налог на имущество со стоимости покупки объекта под снос не нужно. Такая постройка не может рассматриваться как основное средство.

Нет оснований платить налог, и если речь идет об объекте, облагаемом по кадастровой стоимости. Но чем раньше вы снесете недострой, тем меньше у налоговиков будет поводов для придирок.

Если фактически объект недвижимости не существует, нет и обязанности платить по нему налог на имущество. Верховный суд разъяснил, что здесь важна дата ликвидации здания, а не дата снятия его с кадастрового учета. Ведь право на вещь не может существовать, когда нет самой вещи.

В случае сноса объекта недвижимости право собственности на него прекращается в момент уничтожения имущества (п. 3 Обзора, утв. Президиумом Верховного суда 26.12.2018, определение Верховного суда от 20.09.2018 № 305-КГ18-9064).

logo
Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.