Учет в строительстве

Строительные компании придумали новый способ работать в обход счетов эскроу

17 октября 2019
132
Средний балл: 0 из 5

Застройщики активно используют новую схему ухода от счетов эскроу. Это позволяет сократить траты на проценты по кредиту, уменьшить документооборот, сэкономить время и трудозатраты. К тому же, чтобы сохранить прибыль, цены придется поднимать. А это отпугнет покупателей.

Как работать без счетов эскроу

Закон позволяет достроить дома по старой схеме, если реализовано не меньше 10 процентов всех договоров долевого участия – ДДУ. Чтобы формально выполнить это условие, застройщики позволяют себе хитрость – оформляют реализацию на аффилированных лиц. Это физлица и компании, которые способны влиять на деятельность застройщика. Например, директор, учредители и т. д. В Москве в июне 2019 года продажи квартир выросли вдвое по сравнению с июнем 2018 года.

Затем компании-покупатели передают квартиры и другие помещения дольщикам по договорам уступки права требования или цессии. Еще как вариант используют договор купли-продажи. Таким образом, застройщик откладывает переход на эскроу в среднем на два года.

Договор цессии. Уступка права требования допускается с момента госрегистрации ДДУ до момента подписания передаточного акта. Компания, которая выкупила ДДУ, письменно уведомляет застройщика о переходе права требования по договору уступки новому дольщику (п. 1 ст. 385 ГК). Конечный покупатель платит за квартиру после госрегистрации договора цессии, если цедент – юридическое лицо. Поэтому рекомендуем оформлять трехсторонний договор уступки с участием застройщика. Так новый покупатель получает подтверждение, что застройщик знает об уступке и обязан отразить изменения состава дольщиков.

Договор купли-продажи. Его можно заключить только после завершения строительства и передачи объекта от застройщика к аффилированной компании. После этого она оформляет право собственности на недвижимость и продает актив. Таким образом, новый покупатель будет следующим владельцем помещения.

Как отразить операции в учете застройщика

Если застройщик продолжает стройку по-старому – без эскроу, привычная схема учета сохраняется. Средства дольщиков застройщик учитывает по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и кредиту счета 86 «Целевое финансирование». Расходы на строительство – на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Финансовый результат определяете как разницу между этими суммами. Привлечение ДДУ дружественным компаниям застройщик отражает в обычном порядке – так же, как при заключении ДДУ с обычным дольщиком.

Допустим, по условиям ДДУ и учетной политики вознаграждение – это превышение цены договора над фактической стоимостью стройки. Тогда вся сумма учитывается до подписания акта с дольщиком на счете 86 в разрезе каждого дольщика. Если в ДДУ и платежке от дольщика вознаграждение застройщика указано отдельно, то на эту сумму делается проводка:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
поступил аванс в счет вознаграждения застройщика.

Далее надо исчислить НДС по ставке 20/120, если застройщик продает нежилую недвижимость. Обычно это помещения на цокольном этаже, где впоследствии будут кафе, магазины, парикмахерские и т. д. Налог отразите по дебету счета 76/АВ в корреспонденции со счетом 68 субсчет «НДС». Если помещение жилое, проводку делать не надо.

Договор цессии. Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах. Застройщик отражает в учете только перемену лиц:

ДЕБЕТ 86 СУБСЧЕТ «ДОГОВОР ДДУ» АНАЛИТИКА АФФИЛИРОВАННОЕ ЛИЦО
КРЕДИТ 86 СУБСЧЕТ «ДОГОВОР ДДУ» АНАЛИТИКА НОВЫЙ ДОЛЬЩИК

отразили переход права по ДДУ к другому лицу на основании уведомления от первоначального дольщика.

После смены дольщика именно новый дольщик отражается в отчетности застройщика. На налогах это не сказывается. Средства дольщиков и расходы за счет этих средств для налога на прибыль как целевые средства не учитываются. НДС они тоже не облагаются, если помещение жилое.

Договор купли-продажи. Застройщик сделает проводки:

ДЕБЕТ 86 СУБСЧЕТ «ДОГОВОР ДДУ» АНАЛИТИКА АФФИЛИРОВАННОЕ ЛИЦО
КРЕДИТ 08 (20)

списана в расходы стоимость объекта, который оплатила аффилированная компания;

ДЕБЕТ 86 СУБСЧЕТ «ДОГОВОР ДДУ» АНАЛИТИКА АФФИЛИРОВАННОЕ ЛИЦО
КРЕДИТ 90 (91)

превышение средств по ДДУ над расходами включили в доходы;

ДЕБЕТ 90 (91) КРЕДИТ 68
начислили НДС на вознаграждение.

Как вести учет в аффилированной компании

Для аффилированной компании покупка недвижимости – это либо инвестиционное вложение, либо оплата за актив. Учитывать объект как основное средство или товар, решает компания. Все зависит от того, как далее будет использоваться недвижимость. Расходов в бухучете и при расчете налогов не возникает, так как речь идет об авансе. Проводки – в таблице выше.

Договор цессии. При реализации имущественных прав можно уменьшить доходы (подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК). Если сделка закончилась с убытком, то его можно списать. Но из-за того, что компании взаимозависимы, инспекторы, скорее всего, обвинят организации в намеренном получении налоговой выгоды (ст. 54.1 НК).

У первоначального кредитора возникает обязанность начислить НДС, но только если доход по договору цессии превышает денежное требование, по которому уступили права. Если прибыль по уступке предусмотрена условиями сделки, то с разницы между оплатой и расходами на приобретение прав надо заплатить налог. Если вы на упрощенке, НДС платить не надо. Расходы учесть не получится.

Договор купли-продажи. НДС не исчисляется с продажи жилых помещений, долей в них и связанных прав на общее имущество (подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК). В договоре укажите эту ссылку (ст. 421 ГК). Счета-фактуры не выставляются (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК). Для льготы по НДС надо подтвердить статус жилого помещения, иначе со всей суммы договора придется заплатить налог. Его можно уменьшить на НДС, который застройщик уплатил подрядчикам. Но только в доле, которая приходится на аффилированную компанию в общей сумме всех ДДУ у застройщика. Подтвердить это надо расчетом, актом, счетами-фактурами и т. д.

Стоимость объекта можно списать при расчете налога на прибыль. На упрощенке вы тоже вправе уменьшить налоговую базу. Единовременно, если учитываете объект как товар, или постепенно, если отражаете основное средство.

Чем рискует застройщик

Критерии готовности объекта не содержат ограничений по поводу того, кому застройщик реализовал 10 процентов ДДУ (постановление Правительства от 22.04.2019 № 480). Но сделки с аффилированными лицами инспекторы могут расценить как схему ухода от налогов. Кроме того, аффилированные лица в случае банкротства застройщика могут привлечь к субсидиарной ответственности. Это значит, что они могут лишиться своего имущества.

Таблица. Проводки в учете аффилированной компании

Дебет

Кредит

Содержание операции

Договор цессии

76 субсчет «Договор ДДУ» аналитика новый дольщик

76 субсчет «Договор ДДУ» аналитика застройщик

Отразили переход права на недвижимость к дольщику

62

90, 91

Отразили продажу недвижимости

90, 91

76 субсчет «Договор ДДУ» аналитика новый дольщик

Начислен НДС с прибыли от сделки

51

62

Поступила оплата от нового дольщика по договору уступки

90, 91

99

Отразили прибыль от уступки права требования

Договор купли-продажи

41, 76 субсчет «Объект, полученный по ДДУ»

76 субсчет «Договор ДДУ» аналитика застройщик

Передали объект по акту приема-передачи по стоимости цены ДДУ

62

90, 91

Отразили продажу недвижимости по акту приема-передачи

90, 91

76, 41

Списали себестоимость объекта

51

62

Поступила оплата от покупателя

90, 91

68

Начислен НДС, если объект нежилой

 

logo
Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.