Учет в строительстве

Как посчитать степень готовности объекта – полезные советы для застройщика

3 октября 2019
23
Средний балл: 0 из 5

Для застройщика выгодно достроить начатые дома по старым правилам — непосредственно на средства дольщиков. Во-первых, не надо платить проценты по кредиту. Во-вторых, не придется тратить время на открытие счетов эскроу. Закон предоставляет такую возможность.

Застройщики думали, что заявление можно подать только до 1 июля 2019 года. Но на самом деле дату, до которой можно подать заявление и получить заключение, установит Правительство (п. 1 ст. 15 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ).

Например, в Москве на 26 июня власти выдали уже 122 заключения о соответствии критериям, которые позволяют достроить объекты по старой схеме без эскроу-счетов. Эти заключения затрагивают объекты, общая площадь которых превышает 8 млн кв. м. Жилье в этих домах должны получить более 60 тыс. дольщиков.

Как воспользоваться правом на старую схему финансирования без счетов эскроу и на какие особенности расчета степени готовности объекта обратить внимание, читайте в статье.

Кто вправе достроить дома без эскроу

Обязанность использовать счета эскроу при расчетах с дольщиками возникает у всех застройщиков с 1 июля 2019 года (п. 16 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ). Для компаний, которые начали стройку по ДДУ до 1 июля 2019 года, есть исключение.

Они могут достроить дом без счетов эскроу, если степень его готовности на эту дату соответствует сразу двум критериям. К ним относятся:

  • количество заключенных ДДУ. Оно должно подтверждать реализацию дольщикам не менее 10 процентов общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест от площади проекта;
  • степень готовности проекта строительства. Она должна быть не меньше 30, 15 или 6 процентов. Подробнее, когда какую ставку применять, читайте в № 6, 2019, стр. 40.

Застройщик должен подать заявление в региональный стройнадзор за долевым строительством и получить положительное заключение о готовности объекта. Иначе у него не будет права достроить дом по старой схеме, даже если все критерии он соблюдает. Образец заявления — в № 7, 2019, стр. 62.

Под проектом нужно понимать многоквартирный дом или иной объект недвижимости либо несколько таких домов и объектов в пределах одного разрешения на строительство. Критерии готовности рассчитываются по проекту в целом, кроме случаев, когда разрешение на строительство предусматривает этапы строительства. В последнем случае по выбору застройщика степень готовности можно определять либо по заявленным этапам, либо по проекту в целом.

Степень готовности считают по затратам и по элементам. Среднеарифметическое значение между этими двумя показателями должно быть не меньше 30 процентов. Подробнее об этом — далее.

Правительство Москвы выпустило Методические рекомендации для застройщиков. Они помогут получить положительное заключение о готовности объекта.

Как посчитать степень готовности исходя из фактических затрат

При расчете степени готовности исходя из размера фактических затрат на строительство нужно учитывать требования статьи 18 Закона о долевом строительстве. Определите, какая редакция данной статьи действовала в момент получения разрешения на строительство проекта либо на дату заключения первого ДДУ по конкретному проекту. Возможно три варианта.

Пример. Как посчитать степень готовности объекта по фактическим затратам

Застройщик получил разрешение на строительство после 1 июля 2018 года. Деньги дольщиков он расходовал только на разрешенные цели с учетом положений статьи 18 Закона № 214-ФЗ, все ограничения соблюдал. На 1 июля 2019 года фактические затраты составили 58 640 135 руб. Проектная стоимость строительства — 120 000 000 руб. Степень готовности по фактическим затратам составила 49 процентов (58 640 135 ₽ : 120 000 000 ₽ x 100).

Как определить степень готовности по конструктивным элементам

При расчете степени готовности по конструктивным элементам нужно руководствоваться сметной стоимостью строительства. Сметная стоимость строительства — проекта в целом определяется на основании сводного сметного расчета. Он составляется в соответствии с требованиями МДС 81–35.2004 (утв. постановлением Госстроя от 05.03.2004 № 15/1). Сметная стоимость отдельных конструктивных элементов определяется на основании локальных смет (п. 4.1–4.11 МДС 81–35.2004).

Расчет готовности по элементам выполняет кадастровый инженер (п. 6 постановления Правительства от 22.04.2019 № 480, письмо Минстроя от 04.06.2019 № 20148-АА/07).

logo
Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.