Учет в строительстве

Срочные перемены в долевом строительстве: что упростит жизнь застройщикам

27 сентября 2019
35
Средний балл: 0 из 5

Законодатели смягчили требования к застройщикам и ввели много нового. Президент подписал два закона, которые вносят изменения в правила долевого строительства (федеральные законы от 27.06.2019 № 151-ФЗ, № 153ФЗ). Они действуют с 27 июня 2019 года.

В статье — обзор новостей, который поможет в работе. Все главные изменения — в таблице.

Договор участия в долевом строительстве

Заключать ДДУ станет проще. Изменились требования к форме и содержанию договора.

Электронные ДДУ. Теперь договор можно заключать в форме электронного документа с усиленной квалифицированной электронной подписью (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Это касается также соглашения о внесении изменений в договор и соглашения об уступке права требования по ДДУ.

Форму, формат и порядок заполнения указанных документов установит Росреестр. Правда, только через год. Но ждать не нужно. Уже сейчас вы можете заключать электронные ДДУ в виде XML-документа с использованием XML-схем (п. 10 ст. 16 Закона № 151-ФЗ, приложение № 5 к приказу Минэкономразвития от 08.12.2015 № 920).

Содержание договора. В ДДУ теперь вместо способа обеспечения обязательств нужно обязательно указать одно из условий привлечения средств дольщиков. Это уплата взносов в компенсационный фонд либо использование счетов эскроу (подп. 5 п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Проектная декларация

Контролеры хотят видеть еще больше информации о застройщике и проекте. Придется дописывать.

Сведения о группе лиц. В проектную декларацию теперь дополнительно нужно включать информацию о тех, кто входит в одну группу лиц с застройщиком.

Группа лиц — это несколько человек или организаций, которые могут оказывать влияние на застройщика. Например, застройщик и учредители с долей в уставном капитале более 50 процентов, генеральный директор, близкие родственники и т. д. (п. 1 ст. 9 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ). Нужно привести:

  • сведения, которые позволят их идентифицировать, — Ф. И. О., гражданство и местожительство физлица, организационно-правовую форму, ОГРН, ИНН юрлица;
  • основание, по которому лицо входит в одну группу лиц с застройщиком.

Информация о проекте строительства. Такая информация наряду с информацией о застройщике входит в проектную декларацию (п. 1 ст. 19 Закона № 214-ФЗ).

Теперь нужно дополнительно указать сведения:

  • о целевом кредите или целевом займе. В том числе данные, которые позволяют идентифицировать кредитора, доступную сумму кредита или займа с лимитом кредитования, неиспользованный остаток по кредитной линии на последнюю отчетную дату;
  • о количестве заключенных ДДУ. Здесь же надо привести общую площадь объектов долевого строительства и цену договора. А также вид объекта долевого строительства — жилое или нежилое помещение, машино-место. В том числе количество договоров, которые заключили при условии уплаты взносов в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу.

Сроки размещения информации в ЕИСЖС

Закон уточнил сроки размещения информации в Единой информационной системе жилищного строительства — ЕИСЖС. Раньше не все было понятно.

До направления на регистрацию первого ДДУ. В такой срок нужно разместить в ЕИСЖС (п. 3 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ):

  • разрешение на строительство, заключение экспертизы и т. д.;
  • разрешение на ввод объектов в эксплуатацию за три года;
  • условие привлечения средств дольщиков;
  • градостроительный план земельного участка;
  • схему планировочной организации земельного участка;
  • расчет размера собственных средств и нормативов финансовой устойчивости.

В течение трех рабочих дней после соответствующего события. В такой срок нужно разместить (п. 3.1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ):

  • извещение о начале строительства, реконструкции объекта капстроительства.
  • сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов;
  • сведения о введении одной из процедур банкротства.

Ежемесячно. Так же как и прежде, нужно размещать фотографии строящегося объекта (п. 3.2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Кроме того, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, застройщик обязан актуализировать в проектной декларации два вида сведений. Это данные о количестве заключенных договоров и о целевом кредите или целевом займе.

Ежеквартально. Так же как и прежде, нужно размещать документы с расчетом размера собственных средств и нормативов финансовой устойчивости застройщика. То есть одновременно с квартальной бухотчетностью (п. 3.2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Изменения для застройщиков, которые достраивают объекты без эскроу

Срок подачи заявлений о готовности объекта 1 июля 2019 года неограничен (п. 1 ст. 15 Закона № 151-ФЗ). Но возможность достроить объект по старой схеме без счетов эскроу не будет бессрочной. Так что важно не опоздать.

Предельный срок обращения с заявлением. Его установит Правительство. Ориентировочно подать заявление можно будет до 1 октября 2019 года. Точный срок неизвестен. О подтверждении степени готовности объекта читайте в статье «Как посчитать степень готовности объекта».

Взносы. Застройщик, который получил право достроить объект без счетов эскроу, обязан по каждому ДДУ платить взносы в компенсационный фонд.

От своего права на старую схему застройщик может отказаться и перейти на эскроу. Предварительно нужно внести изменения в проектную декларацию и разместить их в ЕИСЖС.

Взносы в компенсационный фонд надо заплатить не только с жилых помещений, но и с машино-мест и нежилых помещений площадью не более 7 кв. м.

Размер взносов прежний — 1,2 процента от цены каждого договора. Соблюдение этой обязанности Росреестр проверит при регистрации ДДУ.

Привлечение средств дольщиков. На одном строящемся объекте нельзя применить одновременно оба варианта — заключать часть новых ДДУ без эскроу, часть — с эскроу.

Застройщик, который получил положительное заключение о готовности объекта, заключает ДДУ при условии уплаты взносов в компенсационный фонд. И не вправе заключать ДДУ в отношении такого объекта с использованием счетов эскроу (п. 2 ст. 15 Закона № 151-ФЗ).

Если у застройщика есть объекты, которые он достраивает без счетов эскроу, и объекты, которые он возводит с использованием таких счетов, то при заключении ДДУ с их использованием действует ряд особенностей. Они касаются заключения ДДУ, банковского контроля операций и т. д. (п. 20–23 ст. 15 Закона № 151-ФЗ).

Договоры страхования и поручительства

С 27 июня 2019 года договор страхования гражданской ответственности застройщика либо договор поручительства банка, обеспечивающий исполнение обязательств застройщика, досрочно прекращается. Такой порядок действует, если на эту дату:

  • не наступил страховой случай и не предъявлено требование о выплате страхового возмещения или об исполнении обязательств по договору поручительства. А также нет судебного решения, вступившего в силу;
  • объект не введен в эксплуатацию.

В течение 40 рабочих дней со дня вступления закона в силу страховые премии по действующим договорам страховщики обязаны передать в фонд защиты дольщиков.

Такая же обязанность предусмотрена и для банков по действующим договорам поручительства за надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств.

После того как они перечислят средства, ответственность перед дольщиками будет нести уже фонд. Куда пойдут эти деньги, читайте в статье следующего номера журнала.

С момента прекращения обеспечительных сделок автоматически считается, что застройщик внес взнос в компенсационный фонд. Если по этим сделкам застройщик еще не успел рассчитаться, он должен продолжать их оплачивать, но уже в адрес фонда.

Если плата не поступит, фонд уведомит Росреестр и застройщик не сможет регистрировать ДДУ и ставить объекты на кадастровый учет.

В связи с прекращением действия договоров у застройщиков появляется ряд дополнительных обязанностей. Так, застройщик обязан:

  • не позднее 4 июля 2019 года, то есть в течение пяти рабочих дней со дня вступления в силу Закона № 153-ФЗ, сообщить дольщикам об изменении способа обеспечения исполнения обязательств;
  • не позднее 11 июля, то есть в течение 10 рабочих дней, направить страховщикам и банкам-поручителям акты сверки;
  • не позднее 22 августа, то есть в течение 40 рабочих дней, перечислить фонду часть страховой премии или платы по договору поручительства, если страховщик или банк вернул эти деньги застройщику.

Закон также устанавливает, что в случае ввода многоквартирного дома в эксплуатацию страховые организации и банки продолжат нести ответственность перед дольщиками. Но при этом им не нужно будет перечислять в Фонд защиты дольщиков премию по таким договорам.

Главные летние поправки в сфере долевого строительства

Стало

Было

Можно заключать ДДУ в электронной форме

Закон предусматривал только письменную форму ДДУ

В ДДУ надо указывать условие привлечения средств дольщиков — уплата взносов в компенсационный фонд или использование счетов эскроу

Требовалось указать способ обеспечения обязательств. Однако в ЕИСЖС застройщик обязан был указать условия привлечения средств дольщиков в случае размещения на счетах эскроу (подп. 6 п. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ)

В проектной декларации надо дополнительно привести информацию о тех, кто входит в одну группу лиц с застройщиком

Такой обязанности не было. Но Фонд защиты дольщиков мог потребовать от застройщика эту информацию

В информации о проекте строительства надо дополнительно указать сведения о целевом кредите или целевом займе и о количестве заключенных ДДУ

Приводить такие сведения не требовалось

Законодатели конкретизировали сроки размещения информации в ЕИСЖС

Не было конкретных сроков для многих документов, была неясность. Закон устанавливал, что разместить сведения в ЕИСЖС надо в течение пяти рабочих дней после получения заключения о соответствии

Ограничения для целевого займа или кредита не действуют при применении счетов эскроу. Застройщики, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, вправе:
- получать целевые займы от своих учредителей или участников;
- предоставлять целевые займы через свой расчетный счет застройщикам — дочерним обществам

Таких положений в законе не было

Застройщик вправе расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком до ввода объекта в эксплуатацию. Но только если застройщик решил не привлекать деньги дольщиков на основании ДДУ и у застройщика нет обязательств перед дольщиками.
При этом счет закрыть нельзя, если:
- застройщик является истцом или ответчиком в споре по поводу своих обязательств перед банком или дольщиками;
- по этим обязательствам не окончено исполнительное производство

Таких положений в законе не было

Договоры страхования гражданской ответственности застройщика и договоры поручительства банка больше не действуют

У некоторых застройщиков еще оставались действующие договоры страхования и поручительства

Предельный срок обращения с заявлением о готовности проекта строительства установит Правительство

Ни о каком предельном сроке в законе речи не было

Взносы в компенсационный фонд нужно заплатить и в отношении машино-мест и нежилых помещений площадью не более 7 кв. м

Взносы платили только в отношении жилых помещений

Для одного строящегося дома нельзя применить одновременно оба варианта — заключать часть новых ДДУ без эскроу, часть — с эскроу. Это касается застройщиков, которые получили право достроить дом по старой схеме

Таких положений в законе не было

Закон о долевом строительстве теперь распространяется на любые помещения в любых зданиях, в том числе на апартаменты

На апартаменты Закон о долевом строительстве не распространялся

Нельзя привлекать деньги дольщиков обходными путями, в том числе через ценные бумаги и ПИФы

Таких запретов не было

Уступку требования об уплате штрафных санкций по ДДУ регистрировать не нужно

Такого положения в законе не было

В ЕИСЖС появится Единый реестр проблемных объектов. Его сформируют регионы. В реестре будут все объекты, которые застройщик задержал больше чем на полгода. А также недострои застройщиков-банкротов. Информация будет открытой и общедоступной

Сейчас реестры проблемных объектов существуют на уровне регионов, единого федерального реестра нет

Регионы создадут специальные фонды для достройки проблемных объектов. Они должны решить проблему обманутых дольщиков

Таких фондов не было

Материнский капитал можно перечислить

 

logo
Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.