Учет в строительстве

Три варианта строительства многоквартирных домов

  • 30 августа 2019
  • 38
  • Средний балл: 0 из 5

Расскажем, какой из вариантов строительства домов сэкономит застройщику средства за счет НДС и налога на прибыль. Кроме того, в примерах покажем, как вести раздельный налоговый учет при смешанных типах строительства.

От способов финансирования и организации строительства зависит не только бухучет, но и налоги. Застройщик вправе выбрать разные варианты строительства многоквартирного дома – МКД.

Какие возникают налоговые последствия для каждого из вариантов строительства и какой из них застройщику выгоднее, читайте далее.

Вариант 1. Стройка на собственные деньги или в кредит

Застройщик за счет собственных и кредитных средств возводит дом для распродажи жилых и нежилых помещений. К жилым относятся помещения, которые предназначены для проживания людей. Все остальные площади в МКД нежилые (п. 1, 2 ст. 17 ЖК). Количество и площади жилых и нежилых помещений в МКД заранее фиксируются в проектно-сметной документации (письмо Минэкономразвития от 29.06.2017 № Д23и-3829).

Помещения в МКД для застройщика – это товар. Не важно, использует застройщик свои деньги или привлеченные средства, сам возводит дом или при помощи подрядчиков (письма Минфина от 17.02.2012 № 03-04-05/3-191, от 21.12.2012 № 03-11-06/2/148, от 20.12.2017 № 03-11-11/85174). При продаже недвижимости возникают доходы от реализации товара в виде квартир. Подробнее об особенностях налогового учета читайте ниже.

Налог на прибыль

Дата реализации недвижимости – это день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту (п. 3 ст. 271 НК). Доход от продажи помещений в МКД можно уменьшить на себестоимость создания такого имущества (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК). Но не все затраты застройщик вправе включить в себестоимость объекта в налоговом учете.

Прямые расходы компания списывает по мере реализации продукции, в стоимости которой они фигурируют (ст. 319 НК). Это значит, что единовременно признать в налоговой базе все расходы по стройке не получится. Надо дождаться реализации жилых и нежилых помещений МКД (п. 2 ст. 318 НК).

Конкретный состав прямых расходов строительная компания вправе установить для себя сама. Но состав прямых и косвенных расходов должен быть не произвольным, а экономически обоснованным. Например, прямые расходы – это зарплата работников, которые участвуют в процессе возведения МКД, стоимость стройматериалов. Косвенные – зарплата сотрудников администрации компании, в том числе бухгалтеров. А также текущие управленческие расходы, стоимость лицензий и разрешений.

Часто споры вызывают затраты на субподрядчиков. И налоговики, и судьи считают, что подрядные работы – это основа технологического процесса. А значит, расходы в данном случае прямые, а не косвенные (определения ВС от 28.04.2017 № 307-КГ17-3957 по делу № А26-12003/2015, от 13.09.2016 № 304-КГ16-11024 по делу № А27-10958/2015, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2017 по делу № А05-6581/2016).

Если продаете квартиры, офисы и подсобки отдельно, прямые расходы распределите пропорционально площади помещений. Выручку определяйте без этой пропорции, а по ценам договоров купли-продажи помещений.

НДС

При реализации жилых помещений принять к вычету входной НДС нельзя, а при реализации нежилых – можно. Поэтому застройщик должен вести раздельный учет (п. 4 ст. 170 НК). Четыре правила раздельного учета смотрите в шпаргалке.  Организовать такой учет можно на дополнительных субсчетах к счету 19 «НДС по приобретенным ценностям».

Распределять входной НДС надо пропорционально либо площади помещений в МКД, либо выручке от реализации жилых и нежилых помещений. Первый вариант более безопасный и с ним согласны судьи (постановления Арбитражного суда Московского округа от 07.06.2016 по делу № А40-128100/2015). Второй вариант таит риски. Для расчета надо дождаться окончания строительства. Если стройка длится более трех лет, то вычеты по счетам-фактурам начального этапа окажутся за пределами трехлетнего срока для вычетов (п. 2 ст. 173 НК, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.05.2016 по делу № А82-13959/2015). Как начислять налог, смотрите ниже.

Пример 1. Как заявить НДС к вычету, если компания строит жилые и нежилые помещения

Площадь МКД – 10 000 кв. м. Жилая площадь – 8000 кв. м. По учетной политике компании входной НДС ежеквартально распределяется исходя из проектного соотношения жилой и нежилой площади. Компания принимает к вычету НДС по мере подписания актов № КС-2.

В I квартале 2019 года входной НДС составил 1 990 000 руб. К возмещению компания предъявила 398 000 руб. (1 990 000 ₽ – (1 990 000 ₽ × (8000 кв. м : 10 000 кв. м))).

За время стройки общая сумма входного НДС составила 17 000 000 руб. Входной НДС, который предъявили к вычету из бюджета, — 3 400 000 руб. (17 000 000 ₽ – (17 000 000 ₽ × (8000 кв. м : 10 000 кв. м))).

Перед сдачей работ итоговый обмер жилой и нежилой площади показал, что фактическая величина жилой площади составила 7750 кв. м. Значит, компания вправе предъявить к вычету НДС в размере 3 825 000 руб. (17 000 000 ₽ – (17 000 000 ₽ × (7750 кв. м / 10 000 кв. м))). Компания вправе дополнительно получить из бюджета возмещение в размере 425 000 руб. (3 825 000 – 3 400 000).

Жилье. Реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не облагается НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК). Передача покупателю доли в общем имуществе МКД при продаже квартир также в базу по налогу не включается (подп. 23 п. 3 ст. 149 НК).

НДС надо начислить на строительно-монтажные работы для собственных нужд. Но в случае со строительством МКД на продажу речь идет не о собственных нуждах компании. А значит, НДС платить не надо (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК).

Нежилые помещения. Если в МКД запланированы нежилые и производственные помещения, то с продажи таких объектов заплатить НДС надо. К объектам производственного назначения относятся офисные, торговые и другие подобные помещения, а также машино-места для коммерческого использования (письма Минфина от 27.02.2013 № 03-07-10/5670, ФНС от 16.07.2012 № ЕД-4-3/11645).

Вариант 2. Объекты для города за свой счет

При стройке МКД чаще всего возникают дополнительные обязательства перед городом и муниципалитетом. Застройщику приходится возводить коммуникации к этому объекту, котельные, подъездные дороги для города (ст. 45, 48, 51 ГрК). Если застройщик согласится построить инфраструктуру, то власти утвердят проектную и градостроительную документацию без проблем и в короткие сроки.

Строительство «в нагрузку» невыгодно застройщику в  плане финансовых затрат и налоговых ограничений. Если он возводит МКД на продажу и строит объекты как обременение, то у него есть три варианта учета расходов для налога на прибыль и входного НДС. Смотрите выше.

Вариант 3. Средства дольщиков

С 1 июля застройщик обязан применять счета эскроу при расчетах с дольщиками. Фактически дома теперь строят на деньги банка. А после реализации квартир застройщики получают доступ к деньгам дольщиков. До 1 июля 2019 года застройщик заранее получал финансирование под уже сформированный спрос.

Деньги дольщиков можно использовать только на строительство и содержание МКД. Планировка квартир и цена должны быть в соответствии с проектной документацией.

Варианты налогового учета при строительстве домов с обременением

Варианты

НДС

Налог на прибыль

Передать объекты инфраструктуры в госсобственность

Входной НДС по стройке данного объекта примите к вычету, если передаете объекты городу за деньги

Расходы на стройку обременений признайте в учете по мере продажи квартир в МКД

Получить право эксплуатировать обременения самостоятельно или передать их в аренду

Входной НДС примите к вычету, если организован раздельный учет по стройке МКД и дополнительных объектов

Затраты отразите как основное средство и признавайте в расходах только амортизацию

Пожертвовать объекты городу

С безвозмездной передачи объекта городу не начисляйте НДС (подп. 2 п. 2 ст. 146 НК). Входящий НДС при строительстве данного объекта принять к вычету нельзя. Включите его в стоимость обременения (подп. 4 п. 2 ст. 170 НК)

Расходы на имущество, которое вы пожертвовали городу, не включайте в налоговую базу (п. 16 ст. 270 НК)

Налог на прибыль

Средства дольщиков и недвижимость, которую построили за их счет, не облагаются налогом на прибыль (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК). Застройщики обязаны вести раздельный учет доходов и расходов в рамках целевого финансирования. Иначе полученные средства надо включить в доходы.

Финансовый результат определяется не по каждому дольщику отдельно, а в целом по дому. Это связано с тем, что обязательства застройщика считаются исполненными, когда он получил разрешение на ввод в эксплуатацию дома в целом. Кроме того, он должен передать квартиры дольщикам по передаточным актам (ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Если застройщик часть площадей возводит за собственный счет для последующей продажи, то надо распределять затраты между дольщиками и застройщиком. Только так можно определить себестоимость площадей, которые собирается продавать застройщик.

Существует два варианта распределения затрат. Первый – исходя из соотношения площадей. Второй– исходя из соотношения затраченных сторонами финансов. Покажем на цифрах оба варианта ниже.

Пример 2. Как распределять затраты для расчета налоговой себестоимости квартир

Застройщик привлек средства дольщиков в размере 120 000 000 руб. Собственные средства — 90 000 000 руб. Фактическая стоимость строительства – 165 000 000 руб. Общая площадь – 10 000 кв. м. Из них 7500 кв. м — жилая площадь, 2500 кв. м — нежилая.

Дольщикам переходит 6000 кв. м и 4000 кв. м — застройщику. В первом варианте распределения затрат на долю застройщика приходится себестоимость в размере 66 000 000 руб. (165 000 000 ₽ × × (4000 кв. м : 10 000 кв. м)). Во/ втором варианте — 70 714 286 руб. (165 000 000 × (90 000 000 : (90 000 000 + 120 000 000))).

НДС

Услуги застройщика по договору долевого строительства не облагаются НДС (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК). Не важно, какие помещения будут в многоквартирном доме – жилые или нежилые (письма Минфина от 01.03.2018 № 03-07-07/12971, от 18.08.2017 № 03-07-07/53092, ФНС от 23.12.2016 № СА-4-7/24825).

Застройщик получает деньги на строительство здания от дольщиков. Предварительное получение от них денег – это поступление инвестиционных взносов, а не аванс (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Такие платежи не признаются реализацией товаров, работ или услуг (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК). Аналогичное мнение высказал Верховный суд в определениях от 06.04.2017 № 308-КГ17-2206 по делу № А32-22883/2015, от 21.09.2016 № 302-КГ16-11410 по делу № А78-10467/2015).

Компания все же уплатит НДС, если на деньги дольщиков строит нежилые помещения производственного назначения. Речь идет о недвижимости для производства товаров, работ и услуг – офисы, магазины, пекарни и т. д. Если деньги дольщиков потратили на строительство таких помещений, у застройщика возникает обязанность начислить НДС (письма Минфина от 01.03.2018 № 03-07-07/12971, от 18.08.2017 № 03-07-07/53092).

Еще одна ситуация, в которой надо платить НДС со средств дольщиков: застройщик выступает одновременно как подрядчик (письмо Минфина от 01.06.2015 № 03-07-10/31550, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.07.2017 по делу № А56-58158/2016). Подробнее об уплате налога на добавленную стоимость с авансов при строительстве многоквартирного дома читайте в № 5, 2019, стр. 14.

logo
Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.