Учет в строительстве

Готовый расчет новых нормативов финансовой устойчивости застройщика. Три примера

  • 7 мая 2019
  • 140

В прошлом номере мы рассказали о новых требованиях к нормативам финансовой устойчивости застройщика при долевом строительстве (постановление Правительства от 26.12.2018 № 1683). В соответствии с ним Минстрой подготовил новый порядок расчета нормативов.

На момент подготовки номера это был еще проект приказа. Как только его примут, мы обязательно вам сообщим – следите за рассылками. Читайте об изменениях в спецотчетности в другой нашей статье. 

Норматив безубыточности, которого в постановлении Правительства № 1683 нет, все-таки сохранился. Его продолжают показывать в отчетности застройщики, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года (разд. III Отчетности, утв. приказом Минстроя № 656/пр). Так что всего сейчас действует четыре норматива. 

Считайте нормативы по данным бухотчетности на конец каждого квартала. По нормативу безубыточности нового порядка расчета и разъяснений нет. По прежним правилам его определяли по итогам года как количество прибыльных лет из последних трех лет работы (п. 2.3 Инструкции ФСФР от 30.11.2006 № 06-137/пз-н).

Что будет за несоблюдение нормативов или их неправильный расчет, смотрите в таблице.  Расскажем, как посчитать нормативы за I квартал, чтобы избежать проблем с контролерами.

Норматив обеспеченности обязательств

Формула расчета не изменилась:

Н1 = А/0,

где:

А – стоимость активов застройщика;

О – сумма обязательств застройщика перед участниками долевого строительства. При этом обязательства застройщика перед участником долевого строительства определяются исходя из цены договора участия в долевом строительстве.

Появилось уточнение, что для расчета норматива используется вся цена ДДУ. Это на случай, если застройщик разделил в договоре цену на две части – сумму возмещения затрат на строительство и сумму оплаты услуг застройщика. Значение норматива должно быть не меньше 1. Активы не могут быть меньше обязательств перед дольщиками.

Пример 1. Как посчитать норматив обеспеченности обязательств

Сумма активов по балансу – 391 млн руб. (строка 1600 баланса). Сумма обязательств перед дольщиками – 350 млн руб. (подстрока к строке 1450 баланса).

Н1 = А : О = 391 : 350 = 1,12 > 1

Активы перекрывают сумму обязательств по ДДУ.

Норматив соблюден.

С первым нормативом проблем обычно не возникает. Меньше 1 он может быть, только если у компании крупные убытки. То есть итог раздела III «Капитал и резервы» в строке 1300 – отрицательная величина. А это уже может говрить о признаках банкротства.

Норматив целевого использования средств

Минстрой закрепил поправки, которые с 2018 года внесло постановление Правительства от 26.01.2018 № 70. Раньше в расчете не учитывались чистые активы, теперь учитываются. Норматив рассчитывайте по формуле:

Н2 = Ан/(Д + ЧА),

где:

Ан – стоимость активов застройщика, не связанных со строительством;

Д – общая сумма долгосрочных и краткосрочных обязательств застройщика, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве;

ЧА – стоимость чистых активов застройщика.

Показатели считайте по формулам:

Готовый расчет новых нормативов финансовой устойчивости застройщика. Три примера

Одна из компаний пыталась оспорить правомерность формулировки еще в 2012 году. Но суд ее не поддержал (решение ВАС от 04.07.2012 № ВАС-4861/12). Арбитры пришли к выводу, что формулировка не мешает застройщику правильно посчитать норматив. Организация самостоятельно определяет детализацию показателей по статьям баланса (п. 3 приказа Минфина от 02.07.2010 № 66н).Будьте внимательны с показателем Ан. Формулировка его расчета часто вызывает споры. Минстрой перенес ее в новый порядок расчета из пункта 2.2 Инструкции, утвержденной приказом ФСФР от 30.11.2006 № 06-137/пз-н.

По мнению застройщиков, из указанной формулировки следует, что в стоимость активов, не связанных со строительством, необоснованно включены в том числе и активы, связанные со строительством. В частности, дебиторская задолженность по авансам, выданным подрядчикам для возведения объектов долевого строительства.

Возможность вычитать эту дебиторку из стоимости активов формулировка не предусматривает. Тогда как название показателя Ан ясно указывает, что он обозначает активы застройщика, не связанные со строительством. Это приводит к искажению норматива целевого использования средств, что нарушает права застройщика.

На счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» обособленно отражаются выданные авансы (Инструкция по применению Плана счетов). Так что установленный порядок расчета нормативов не лишает компанию возможности отделять в балансе активы, связанные со строительством, от активов, не связанных со строительством.

Чтобы не возникало споров, приведите в балансе расшифровку строк с обобщенными показателями. Отдельно укажите суммы, которые влияют на расчет нормативов.

Например, сумму авансов, выданных подрядчикам, покажите отдельно в подстроке к строке 1150. Ведь по сути – это затраты в незавершенное строительство. А сумму задолженности дольщиков по ДДУ приведите в подстроке к строке 1230.

Пример 2. Как посчитать норматив целевого использования средств

Бухгалтер должен посчитать норматив целевого использования средств. Финансовых вложений, задолженности учредителей по вкладам в уставный капитал и признанных доходов будущих периодов у компании нет.

Показатель

Источник

Сумма, млн руб.

Внеоборотные активы

Строка 1100 баланса

295

Дебиторская задолженность

Строка 1230 баланса

30

Стоимость незавершенного строительства

Подстрока к строке 1150 баланса

250

Авансы, выданные подрядчикам

Подстрока к строке 1150 баланса

40

Задолженность дольщиков перед застройщиком в связи с отсрочкой платежа

Подстрока к строке 1230 баланса

30

Уставный капитал

Строка 1310 баланса

40

Общая сумма долгосрочных и краткосрочных обязательств

Сумма строк 1400 и 1500 баланса

351

Обязательства перед участниками долевого строительства

Подстрока к строке 1450 баланса

350

Рассчитаем показатели:

Ан = 295 000 000 + 30 000 000 – 250 000 000 – 40 000 000 – 30 000 000 = 5 000 000 руб.

Д = 351 000 000 – 350 000 000 = 1 000 000 руб.

ЧА = 391 000 000 – 351 000 000 = 40 000 000 руб.

Поскольку при расчете показателя ЧА исключаемых величин нет, в данном случае чистые активы совпадают с итогом по разделу III баланса «Капиталы и резервы» (строка 1300 баланса).

Определим норматив целевого использования средств:

Н2 = Ан : (Д+ЧА) = 5 : (1 + 40) = 0,12 < 1.

Норматив соблюден – он не превышает 1.

Если в балансе не выделить авансы, выданные подрядчикам, показатель Ан будет равен:

Ан = 295 000 000 + 30 000 000 – 250 000 000 – 30 000 000 = 45 000 000 руб.

В результате норматив целевого использования средств получится искаженным:

Н2 = 45 : (1 + 40) = 1,1 > 1.

Норматив не соблюдается. То есть возникнет такая проблема, как в приведенном споре. И компания получит от стройнадзора предписание устранить нарушение.

Размер собственных средств

Собственные средства застройщика – это показатель размера средств, которые застройщик инвестирует в строительство. Норматив рассчитывают только застройщики, которые получили разрешение на строительство 1 июля 2018 года и позже. Размер собственных денежных средств застройщика определяется по формуле:

ССЗ = АЗ – ОЗ,

где:

АЗ – активы застройщика, принимаемые к расчету;

ОЗ – обязательства застройщика, принимаемые к расчету.

Объекты бухучета на забалансовых счетах при определении размера собственных средств к расчету не принимаются.

То есть данный норматив – это разница между учитываемыми активами и обязательствами. Какие активы и обязательства учитывать – смотрите в таблице.

Таблица. Активы и обязательства, принимаемые к расчету

Активы

Обязательства

Все активы, которые появились у застройщика в результате разрешенных операций по расчетному счету и целевого расходования средств дольщиков

Все обязательства застройщика, кроме:
– доходов будущих периодов в связи с получением госпомощи и безвозмездным получением имущества;
– отложенных налоговых обязательств

В том числе:

– затраты на покупку земельных участков или прав на них и иные фактические затраты, связанные со строительством

– кредиторская задолженность перед поставщиками, подрядчиками и исполнителями за товары, работы и услуги, необходимые для строительства и обеспечения деятельности застройщика

– имущество, принятое на учет в качестве основных средств или запасов в результате произведенных затрат на строительство, указанных выше

– задолженность по целевым кредитам на строительство и процентам по ним

– дебиторка по налогам, сборам и иным обязательным платежам

– задолженности по налогам, сборам и страховым взносам

– авансы, выданные поставщикам и подрядчикам для целей строительства

– задолженность перед работниками по оплате труда и другим обязательным выплатам – пособиям, компенсациям и т. д.

– дебиторка по договорам на оплату рекламы, коммуналки, услуг связи, аренды офиса

– долги перед подотчетниками

– дебиторская задолженность дольщиков по оплате ДДУ

– долги перед дольщиками

– НДС, предъявленный поставщиками и подрядчиками

– деньги на счетах в уполномоченном банке и дебиторская задолженность банка по уплате начисленных процентов

Норматив размера собственных средств застройщика считается соблюденным, если его величина не менее 10 процентов от стоимости строительства, указанной в проектной декларации (п. 5 Положения № 1683).

Пример 3. Как посчитать норматив собственных средств застройщика

Проектная стоимость строительства – 300 млн руб. Данные для расчета норматива берем из баланса. Определим учитываемые активы. Это будут все активы за минусом основных средств, которые приобрели ранее – не за счет целевых средств:

АЗ = 391 000 000 – 5 000 000 = 386 000 000 руб.

Обязательства возьмем все, так как исключаемых величин нет.

ОЗ = 350 000 000 + 1 000 000 = 351 000 000 руб.

Рассчитаем норматив:

ССЗ = 386 000 000 – 351 000 000 = 35 000 000 руб.

10 процентов от проектной стоимость строительства – это 30 000 000 руб.

35 000 000 руб. > 30 000 000 руб.

Норматив соблюден.

Если у компании нет неучитываемых активов и обязательств, норматив ССЗ будет равен итогу раздела III баланса – строке 1300.

Обязанность соблюдать нормативы устанавливает закон. Стройнадзор вправе контролировать деятельность застройщика. А также выдавать предписания об устранении нарушений и принимать меры для привлечения компаний и их руководителей к ответственности (подп. 1.8 п. 2 ст. 3, подп. 6, 7, 9–12 п. 6 ст. 23, п. 15, 16 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Таблица. Что будет за незаконное привлечение средств дольщиков и недостоверную отчетность

Что нарушили

Что будет

Где написано

для компании

для директора

Привлекли деньги дольщиков, не имея на это права, в том числе при несоблюдении нормативов финансовой устойчивости

500 000– 1 000 000 руб.

20 000– 50 000 руб.

Ч. 1 ст. 14.28 КоАП

Не сдали вовремя спецотчетность или сдали с недостоверными сведениями

50 000– 200 000 руб.

5000– 15 000 руб.

Ч. 3 ст. 14.28 КоАП

Не выполнили в срок предписание стройнадзора

100 000– 200 000 руб.

10 000– 15 000 руб.

Ч. 4 ст. 19.5 КоАП

Не соблюдали нормативы финансовой устойчивости, задержали спецотчетность более чем на 30 дней, не устранили нарушение в течение трех месяцев со дня выдачи предписания стройнадзором

Приостановка через суд деятельности, связанной с привлечением денег дольщиков

П. 15 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Неоднократное или грубое нарушение Закона № 214-ФЗ

Ликвидация компании-застройщика через суд

П. 16 ст. 23 Закона № 214-ФЗ

 

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.