Учет в строительстве

В декабре надо решить, как поступить с недостроенным объектом

  • 21 декабря 2018
  • 30

В конце года нужно решить судьбу недостроенных зданий. Тянуть с этим невыгодно, ведь объекты не приносят дохода и требуют дополнительных расходов на охрану, освещение и т. д. Варианты: достроить объект, продать, ликвидировать, использовать для нового строительства.

Первый вариант – продолжить строительство. На налоги до окончания стройки это не повлияет. В трех остальных случаях нужно учитывать налоговые последствия. Точки риска – на схеме. Их оценка и комментарии – в статье.

Если на конец года оставить все как есть, стоимость недостроя отразите в балансе дополнительной строкой «в том числе объекты незавершенного строительства» к «Основным средствам» (п. 20 ПБУ 4/99).

В декабре надо решить, как поступить с недостроенным объектом

Продажа недостроенного объекта

Самый простой способ – продать недострой. Надо приостановить строительство, принять на учет все выполненные

работы и расторгнуть договоры с подрядчиками. Перед сделкой оформите право собственности на незавершенный объект.

Налог на прибыль. Доход от реализации недостроя признайте на дату акта приемки-передачи объекта покупателю (п. 3 ст. 271 НК). На эту же дату спишите в расходы суммы, которые потратили на покупку или создание объекта (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК).

Если продать недострой с прибылью не удалось, разница признается убытком. Он в полном объеме уменьшает базу по налогу на прибыль текущего периода (п. 2 ст. 268 НК, письмо УФНС по Москве от 28.02.2005 № 20-12/12075.1). Не нужно делить убыток и признавать его частями, как при продаже амортизируемого имущества (п. 3 ст. 268 НК).

НДС. При продаже объекта незавершенного строительства нужно начислить НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК). Если речь идет о жилом помещении, НДС с недостроя тоже безопаснее заплатить, хотя стоимость готового дома не надо включать в налоговую базу (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК). К таковым относятся помещения, пригодные для постоянного проживания (п. 2 ст. 15, п. 1 ст. 16 ЖК). Чиновники считают, что в полуготовом доме жить не получится, а значит, и оснований для льготы нет (письмо Минфина от 02.11.2017 № 03-07-11/72106).

Судебная практика противоречива. Некоторые арбитры считают, что главное – изначальное предназначение объекта, а не его текущее состояние. Значит, НДС начислять не нужно (постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.03.2015 № Ф04-15869/2015, Арбитражного суда Московского округа от 09.09.2015 № Ф05-11815/2015, ФАС Уральского округа от 30.06.2014 № Ф09-3779/14). Другие судьи поддерживают инспекторов (определение Верховного суда от 27.04.2015 № 304-КГ15-2879 по делу № А27-1435/2014).

Получается, что продавать недостроенный жилой дом накладно. Налоговики требуют начислить НДС со стоимости продажи недостроя. А принять входной НДС с затрат на строительство жилья не разрешают.

Бухучет. Выручку от продажи объекта незавершенного строительства отразите в прочих доходах в сумме по договору купли-продажи. Сделать это надо на дату регистрации перехода права собственности к покупателю (п. 7, 12 ПБУ 9/99). Одновременно включите в прочие расходы стоимость капитальных вложений по этому объекту (п. 11 ПБУ 10/99).

Учтите, что при продаже недвижимости в налоговом учете доход признается на дату передачи объекта покупателю по передаточному акту. А в бухучете – на дату госрегистрации перехода права собственности на объект. Так что из-за этого могут возникнуть разницы в учете.

Ликвидация недостроя

Ликвидировать объект – радикальный и самый невыгодный способ. Для этого нужен приказ. В нем укажите причину, по которой приняли такое решение. Также подготовьте заключение ликвидационной комиссии о невозможности или нецелесообразности использования объекта. Составьте акт о списании незавершенки. Бланк нужно утвердить в учетной политике или взять типовую форму № ОС-4.

Налог на прибыль. Без споров с налоговиками можно признать в расходах только затраты на ликвидацию – демонтаж, разборку, вывоз разобранного имущества. А саму стоимость незавершенки списывать опасно (письма Минфина от 20.01.2017 № 03-03-06/1/2486, от 07.10.2016 № 03-03-06/1/58471).

У судей единого подхода нет. В пользу компаний – постановления арбитражных судов Уральского округа от 27.06.2016 № Ф09-4723/16, Западно-Сибирского округа от 06.05.2016 по делу № А27-18073/2015. В пользу инспекторов – постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 по делу № А68-27722015, ФАС Северо-Западного округа от 17.08.2011 по делу № А56-60650/2010.

Расходы на демонтаж недостроя уменьшают прибыль. Включите их во внереализационные расходы единовременно (подп. 8 п. 1 ст. 265, п. 7 ст. 272 НК, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.03.2016 № Ф04-284/2016). Стоимость полученных материалов отразите во внереализационных доходах по рыночым ценам (письмо Минфина от 19.04.2010 № 03-03-06/1/277).

НДС. Налоговики не разрешают принять к вычету входной НДС, который подрядчик предъявит за ликвидацию объекта. Проблем не будет, если у вас демонтаж основного средства (п. 6 ст. 171 НК). Но незавершенное строительство к таковым не относится (письмо Минфина от 12.01.2012 № 03-07-10/01).

В суде можно доказать, что вычет правомерен. Нужно обосновать, что ликвидационные работы понадобились для деятельности, облагаемой НДС. Например, подрядчик провел демонтаж с сохранением годных материалов. Компания получила облагаемую НДС выручку от реализации материалов (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.06.2014 № Ф05-5803/2014).

Другая компания доказала, что цель демонтажных работ – освободить участок, чтобы получить возможность использовать его в своей производственно-хозяйственной деятельности. Это подтвердили документы – проекты, планы и т. д. (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.03.2016 № Ф04-284/2016).

Вторая опасность – налоговики требуют восстановить входной НДС с затрат на строительство. Ведь объект не будет использоваться в облагаемых НДС операциях (письмо Минфина от 07.02.2008 № 03-03-06/1/86). Однако судьи на стороне компаний (определение ВАС от 08.07.2014 № ВАС-9115/14, постановления федеральных арбитражных судов Московского округа от 01.04.2014 № Ф05-2300/2014, Поволжского округа от 08.08.2013 № А65-24102/2012 и др.).

Перечень случаев, когда требуется восстановить НДС, в кодексе закрытый (п. 3 ст. 170, п. 6 ст. 171 НК). Ликвидации недостроенных объектов в нем нет, значит, ничего восстанавливать не нужно.

Бухучет. Стоимость объекта незавершенного строительства включите в прочие расходы на дату составления акта о списании. Затраты на его ликвидацию – на дату акта сдачи-приемки выполненных работ (п. 11 ПБУ 10/99).

Ликвидация и новое строительство

Планы могут измениться. Например, вы сносите недострой частично, чтобы создать на его месте новый объект.

Налог на прибыль. Всего у компании три вида затрат: на сооружение прежнего недостроенного объекта, на частичный демонтаж этого недостроя, на строительство нового объекта с частичным использованием старого.

Во внереализационных расходах можно учесть только затраты на ликвидацию незавершенного строительства (письмо ФНС от 27.08.2018 № СД-4-3/16501). Списывать на внереализационные расходы стоимость недостроя опасно. Велика вероятность того, что суд поддержит налоговиков (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.09.2017 № Ф02-5060/2017 по делу № А19-22028/2016).

Затраты на СМР, разработку проектно-сметной документации, услуги по управлению проектом, страхование СМР – все это формирует стоимость недостроенного объекта. Эти расходы не связаны с его демонтажем. Значит, их можно включить в стоимость нового объекта, который появится на месте старого. Но только в той части, в какой этот недострой будет использован для нового объекта.

Определите, какая часть недостроя участвует в создании нового объекта и стоимость этой части. Скажем, стены и перекрытия недостроенного объекта демонтировали, а фундамент остался и на нем будет возводиться новый объект. В формировании стоимости нового объекта будет участвовать только стоимость фундамента. Данные о ней можно взять, например, из форм КС-2 и КС-3, которые компания получала от подрядчиков при строительстве объекта.

Бухучет. Стоимость части объекта, а также затраты на ликвидацию спишите на дату акта сдачи-приемки работ:

ДЕБЕТ 91 СУБСЧЕТ «ПРОЧИЕ РАСХОДЫ» КРЕДИТ 08
– списана стоимость ликвидируемой части объекта.

Остаток по дебету счета 08 включите в стоимость нового объекта.

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас