Учет в строительстве

Какие документы надо сдать в банк вместе с платежкой, чтобы потратить деньги дольщиков

  • 9 ноября 2018
  • 24

С 1 июля 2018 года действует новый порядок банковского сопровождения расчетных счетов застройщиков. Теперь уполномоченные банки следят, чтобы застройщик не тратил зря деньги дольщиков. Чтобы не было споров по поводу бумаг, Правительство утвердило перечни документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика. Из статьи вы узнаете, когда какие бумаги понадобятся. Правила отличаются в зависимости от того, когда вы получили разрешение на строительство. Какие еще изменения в ближайшее время ждут застройщиков, читайте в статье.

Разрешение на строительство получили 1 июля или позже

С 1 июля 2018 года при долевом строительстве для застройщиков действуют такие правила. Застройщик, техзаказчик и генподрядчик обязаны открыть счета в одном и том же банке и вести расчеты между собой только с использованием этих счетов. Застройщик вправе открыть только один расчетный счет в уполномоченном банке.

Если разрешений на строительство несколько, отдельный расчетный счет надо открыть для каждого разрешения на строительство (п. 2.3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Список уполномоченных банков посмотрите ниже.

Таблица. Список уполномоченных банков, допущенных ЦБ к сопровождению застройщиков по состоянию на 01.07.2018

№ п/п

Наименование банка

Рег. №

1

АО ЮниКредит Банк

1

2

АО "РН Банк"

170

3

ООО "ХКФ Банк"

316

4

ПАО "БИНБАНК"

323

5

АО "АБ "РОССИЯ"

328

6

Банк ГПБ (АО)

354

7

ООО Банк "Аверс"

415

8

ПАО "Бест Эффортс Банк"

435

9

ПАО "Банк "Санкт-Петербург"

436

10

ПАО "ЧЕЛИНДБАНК"

485

11

ПАО "ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК"

493

12

АО БАНК "СНГБ"

588

13

ПАО "Запсибкомбанк"

918

14

ПАО "Совкомбанк"

963

15

Банк ВТБ (ПАО)

1000

16

АО "АЛЬФА-БАНК"

1326

17

РНКБ Банк (ПАО)

1354

18

ПАО АКБ "Связь-Банк"

1470

19

ПАО Сбербанк

1481

20

"СДМ-Банк" (ПАО)

1637

21

Креди Агриколь КИБ АО

1680

22

ООО "Русфинанс Банк"

1792

23

"Азиатско-Тихоокеанский Банк" (ПАО)

1810

24

ПАО "МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК"

1978

25

ПАО Банк "ФК Открытие"

2209

26

АО "Банк Интеза"

2216

27

ПАО РОСБАНК

2272

28

АКБ "БЭНК ОФ ЧАЙНА" (АО)

2309

29

АКБ "РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ" (АО)

2312

30

ИНГ БАНК (ЕВРАЗИЯ) АО

2495

31

АО КБ "Ситибанк"

2557

32

Банк "КУБ" (АО)

2584

33

ПАО "АК БАРС" БАНК

2590

34

АО "Тинькофф Банк"

2673

35

АО "ОТП Банк"

2766

36

АО РОСЭКСИМБАНК

2790

37

АО "Нордеа Банк"

3016

38

АКБ "РосЕвроБанк" (АО)

3137

39

АО "СЭБ Банк"

3235

40

ПАО "Промсвязьбанк"

3251

41

ПАО Банк ЗЕНИТ

3255

42

Банк "ВБРР" (АО)

3287

43

АО "Райффайзенбанк"

3292

44

АО "Данске банк"

3307

45

ООО "Дойче Банк"

3328

46

АО "КОММЕРЦБАНК (ЕВРАЗИЯ)"

3333

47

АО "Мидзухо Банк (Москва)"

3337

48

АО "КБ ДельтаКредит"

3338

49

АО "МСП Банк"

3340

50

АО "Россельхозбанк"

3349

51

АО "СМП Банк"

3368

52

"Натиксис Банк АО"

3390

53

"БНП ПАРИБА БАНК" АО

3407

54

АО "Тойота Банк"

3470

55

АйСиБиСи Банк (АО)

3475

Вместе с платежкой застройщик обязан сдать в банк документы или копии документов, на основании которых он совершает платеж. В их числе договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры. Конкретный перечень документов устанавливает Правительство.

Банк проверяет документы и только после этого проводит платеж – не позднее следующего рабочего дня. Если требуется дополнительная проверка бумаг, банк вправе приостановить операцию, но не больше чем на три рабочих дня. Если все нормально, банк проводит платеж, если нет – отказывает (п. 1–3 ст. 18.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Основания для отказа – ниже.

Таблица. Когда банк откажет провести операцию

1. Платеж входит в список запрещенных операций (п. 3 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).
2. Перевод не соответствует целям, указанным в пункте 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ.
3. Размер платежей по сопутствующим затратам превышает 10 процентов от проектной стоимости либо 20 процентов для застройщиков с консолидированной отчетностью по МСФО. Это касается оплаты труда, услуг банка, рекламы, коммунальных услуг, связи, аренды офиса, оргтехники и т. д.

4. Аванс для отдельных видов работ превышает 30 процентов от проектной стоимости. Это касается строительства домов, подготовки проектной документации, выполнения инженерных изысканий и проведения экспертиз, строительства и реконструкции инженерных сетей, подготовки документов по планировке территории и т. д.
5. Назначение и размер платежа не соответствуют содержанию документов, представленных застройщиком.

В случае отказа в проведении операции банк уведомляет об этом региональный стройнадзор и Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Банк не контролирует лишь три вида платежей застройщика:

  • платежи, связанные с госрегистрацией договоров участия в долевом строительстве;
  • уплату налогов, сборов и иных обязательных взносов, в том числе пеней и штрафов по ним, а также административных штрафов и штрафов, установленных уголовным законодательством;
  • отчисления обязательных взносов в компенсационный фонд.

Постановление № 897 содержит 18 перечней документов для разных видов платежей, связанных со строительством, приобретением участка, подготовкой проектной документации и т. д. Какие понадобятся бумаги – смотрите в таблице. 

Когда будете готовить документы для банка, учтите особенности их представления.

Разрешение на строительство получили до 1 июля

Для застройщиков, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, правила другие. Такие застройщики обязаны открыть отдельный расчетный счет в уполномоченном банке для каждого разрешения на строительство. На это закон отвел таким застройщикам всего два месяца с момента, когда начал действовать принцип «одно разрешение на строительство – один расчетный счет».

Таким образом, для старых разрешений крайний срок, чтобы открыть отдельный расчетный счет, истек 31 августа 2018 года. Реквизиты этого счета надо указать в проектной декларации застройщика (п. 7, 8 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ).

Застройщиков со старыми разрешениями на строительство банк контролирует упрощенно. Главное, чтобы застройщик не совершал запрещенные операции. Исключение – исполнение обязательств, которые возникли до 1 июля 2018 года.

Провести запрещенную операцию банк откажет и сообщит об этом в стройнадзор и Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (п. 8 ст. 8 Закона № 175-ФЗ, п. 3 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

Таблица. Какие документы застройщик должен сдать в банк вместе с платежками

Операция

Документы

1. Платежи, связанные со строительством одного или нескольких многоквартирных домов или иных объектов недвижимости

Разрешение на строительство;

выписка из ЕГРН о правах на земельный участок (участки), на котором строится объект (объекты);

раздел проектной документации «Проект организации строительства»;

договор с тезаказчиком (если есть);

договор генподряда;

договоры строительного подряда, если нет генподрядчика;

соглашение о распределении затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры (если есть);

сводная накопительная ведомость проекта строительства, входящая в состав отчетности застройщика;

договоры, товарные и товарно-транспортные накладные на товары, которые покупает сам застройщик, и акты их приема-передачи;

универсальные передаточные документы;

акты о приемке выполненных работ, в том числе их отдельных объемов;

справки о стоимости выполненных работ и затрат;

акт приемки законченного строительством объекта;

разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

2. Оплата покупки участка (участков) для строительства объекта (объектов), арендная плата за участки

Договор купли-продажи земельного участка, право собственности на который застройщик зарегистрировал в ЕГРН;

договор аренды (субаренды) участка,  зарегистрированный в ЕГРН;

акт приема-передачи земельного участка в собственность или в аренду (субаренду)

3. Плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка;
плата за снятие запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке

Копия решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, принятого до начала привлечения средств дольщиков, если застройщик проводит платеж после начала привлечения средств дольщиков;

документ - основание для внесения в соответствующий бюджет такой платы;

аналогичные документы при снятии запрета

4. Платежи, связанные с подготовкой проектной документации, выполнением инженерных изысканий для строительства, а также проведением обязательной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, обязательной государственной экологической экспертизы

Договор подряда на подготовку проектной документации, если застройщик оплачивает ее после начала привлечения средств дольщиков;

акты приемки выполненных работ по договору подряда на подготовку проектной документации;

справки о стоимости выполненных работ по подготовке проектной документации

5. Платежи, связанные со строительством, реконструкцией в границах участка инженерных сетей, необходимых для подключения объекта

Документы, указанные в пунктах 1 - 4

6. Плата за подключение (технологическое присоединение) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения

Договоры о подключении (технологическом присоединении) объекта к сетям;

акт) об осуществлении подключения (технологического присоединения) объекта

7. Платежи по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, связанные с его исполнением, если строительство осуществляется с привлечением средств дольщиков

Договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

документы, указанные в пунктах 1 - 6;

договоры подряда на благоустройство участка, а также справки о стоимости выполненных работ по благоустройству, акты приемки выполненных работ по благоустройству участка;

независимая гарантия или договор поручительства, если договор об освоении территории предусматривает такие виды обеспечения

8. Платежи по договору о развитии застроенной территории, если застройщик ведет строительство на земельном участке (участках), предоставленных ему на основании указанного договора

Договор о развитии застроенной территории;

документы, указанные в пунктах 1 – 6, связанные со строительством дома и объектов социальной инфраструктуры,

договоры подряда на подготовку проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания, а также справки о стоимости выполненных работ по подготовке указанных проектов, акты приемки выполненных работ;

договоры купли-продажи благоустроенных жилых помещений с целью передачи их в государственную или муниципальную собственность, а также акты приема-передачи указанных жилых помещений;

документы со сведениями о размере возмещения, которое должен выплатить застройщик за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, подлежащих сносу, и земельные участки, на которых расположены эти дома (кроме помещений и участков, которые находятся в собственности органов власти);

независимая гарантия или договор поручительства, если договор о развитии застроенной территории предусматривает такие виды обеспечения;договоры купли-продажи участков и объектов недвижимости, которые застройщик выкупает  у организаций и физлиц, акты приема-передачи выкупленных объектов, договоры оказания застройщику услуг по выкупу указанных объектов, а также акты оказания таких услуг

9. Платежи по договору о комплексном освоении территории

Договор о комплексном освоении территории;

договоры подряда на подготовку проекта планировки территории комплексного освоения и проекта межевания, а также справки о стоимости выполненных работ по подготовке указанных проектов, акты приемки выполненных работ;

договоры подряда на благоустройству зучастка, а также справки о стоимости выполненных работ по благоустройству, акты приемки выполненных работ;

документы, указанные в пунктах 1 - 6 в подтверждение платежей, связанных с исполнением договора в части строительства з объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры. В том числе документы, подтверждающие платежи, связанные с затратами на строительство таких объектов, на уплату процентов и основной суммы долга по целевым кредитам на их строительство, которые возмещаются частично или полностью за счет средств дольщиков;

документы, указанные в пунктах 1 - 6 настоящего состава документов, в подтверждение платежей, связанных со строительством домов в соответствии с проектом планировки;

независимая гарантия или договор поручительства, если договор о комплексном освоении территории предусмотрено такие виды обеспечения

10. Платежи по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья

Договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

договоры подряда на подготовку проекта планировки территории, включая проект межевания, а также справки о стоимости выполненных работ по подготовке указанных проектов, акты приемки выполненных работ;

договоры подряда на благоустройство, а также справки о стоимости выполненных работ по благоустройству, акты приемки выполненных работ;

документы, указанные в пунктах 1 - 6 в подтверждение платежей, связанных с исполнением договора в части строительства объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, в том числе документы, подтверждающие платежи, связанные с затратами на строительство таких объектов, на уплату процентов и основной суммы долга по целевым кредитам на строительство, которые возмещаются частично или полностью за счет средств дольшиков;

документы, указанные в пунктах 1 - 6 в подтверждение платежей, связанных со строительством объекта за счет средств дольщиков;

документы, указанные в пунктах 1 - 6 в подтверждение платежей, связанных с исполнением договора в части строительства иных объектов, предусмотренных проектом планировки и договором;

независимая гарантия или договор поручительства, если договор предусматривает такие виды обеспечения

11. Платежи по договору о комплексном развитии территории, заключенному по инициативе правообладателей земельных участков или расположенных на них объектов недвижимости, а также по договору о комплексном развитии территории, заключенному по инициативе местной власти

Договор о комплексном развитии территории;

соглашение о разграничении обязанностей (если в договоре участвуют два и более правообладателя, одним из которых является застройщик);

договоры подряда на подготовку проекта планировки территории, включая проект межевания, а также справки о стоимости выполненных работ по подготовке указанных проектов, акты приемки выполненных работ;

документы со сведениями о размере возмещения за изъятые участки и расположенные на них объекты недвижимости;

документы, указанные в пунктах 1 - 6 в подтверждение платежей, связанных с исполнением договора в части строительства объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры;

документы, указанные в пунктах 1 - 6 в подтверждение платежей, связанных со строительством дома в соответствии с проектом планировки территории;

договоры аренды участка;

акт приема-передачи участка в аренду;

соглашение об установлении сервитута с обязательством застройщика платить за пользование участком, обремененным сервитутом;

выписки из ЕГРН о правах застройщика на вновь образованные участки;

договоры подряда на благоустройство территории, а также справки о стоимости выполненных работ по благоустройству, акты приемки выполненных работ

12. Платежи, связанные с подготовкой документации по планировке территории, строительству или реконструкции в ее границах объектов инженерно-технической, социальной и транспортной  инфраструктуры, если застройщик строит дом не на основании приведенных выше договоров

Договоры подряда на подготовку проекта планировки территории, в том числе проекта ее межевания, а также справки о стоимости выполненных работ по подготовке указанной документации, акты приемки выполненных работ;

документы, указанные в пунктах 1 - 6 в подтверждение платежей, связанных с выполнением работ по строительству или реконструкции объектов инфраструктуры

13. Перевод денег застройщика на расчетный счет, открытый в другом уполномоченном банке

Заявление застройщика о расторжении договора банковского счета, закрытии расчетного счета и перечислении остатка денег на расчетный счет в другом банке по форме, предусмотренной договором банковского счета или банковскими правилами

14. Возврат дольщику денег, которые он уплатил по ДДУ, а также процентов за пользование этими деньгами

Уведомление о погашении в ЕГРН записи о госрегистрации договора участия в долевом строительстве;

заявление о перечислении банком на банковский счет дольщика или в депозит нотариуса денег в связи с расторжением ДДУ, в том числе вследствие одностороннего отказа от исполнения такого договора, по форме, предусмотренной договором банковского счета или банковскими правилами

15. Оплата труда работников застройщика; выплаты, работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных Трудовым кодексом при условии одновременной уплаты соответствующих налогов и страховых взносов

Распоряжения застройщика о перечислении денег на банковские счета работников или реестр перечисления денег на банковские счета работников, а при наличных выплатах работникам - денежные чеки;

платежки на уплату налогов и взносов с доходов работников

16. Оплате услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика

Договор застройщика с коммерческой организацией;

акт, подтверждающий оказание услуг за указанный в акте период

17. Оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи; затрат, связанных с арендной (субарендой) офиса застройщика

Договоры с исполнителями услуг;

договоры аренды (субаренды) нежилого помещения;

акт приема-передачи нежилого помещения в аренду (субаренду);

договоры приобретения ТМЦ для обеспечения деятельности застройщика, в том числе договоры перевозки (доставки), погрузочно-разгрузочных работ, монтажа (наладки) и техобслуживания оборудования;

товарные и товарно-транспортные накладные на ТМУ, приобретаемые непосредственно застройщиком;

универсальные передаточные документы;

акты принятия застройщиком приобретенных им ТМЦ  и оказанных ему услуг

18. Платежи, связанные с созданием застройщиком дочернего хозяйственного общества, являющегося застройщиком, или приобретением акций (долей в уставном капитале) другого общества - застройщика, становящегося дочерним обществом застройщика

Договор о создании дочернего общества;

решение о создании дочернего общества;

устав создаваемого дочернего общества с видом деятельности исключительно по долевому строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;

договор купли-продажи акций, долей в уставном капитале общества, становящегося дочерним по отношению к застройщику;

устав этого общества с видом деятельности исключительно по долевому строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

 

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас