text
Учет в строительстве

Дольщик требует неустойку. Сколько денег потеряет застройщик

  • 28 августа 2018
  • 19

Обязанность выплатить дольщику неустойку устанавливает закон. Если компания не заплатит добровольно, дольщик потребует ее через суд. Тогда у застройщика возникнут дополнительные расходы. Как посчитать неустойку, покажем на примерах. Расскажем также, какие налоги придется заплатить.

Когда застройщик обязан выплатить дольщику неустойку

В договоре участия в долевом строительстве нужно указать срок передачи объекта дольщику. Без этого условия договор считается незаключенным (подп. 2 п. 4, п. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

В договоре долевого участия можно зафиксировать конкретную дату либо период времени после календарной даты или какого-то события (ст. 190, 191 ГК). Например, один месяц после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Если застройщик не передал объект в установленный срок, нужно выплатить дольщику неустойку. Организациям застройщик платит неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за каждый день просрочки. Физлицам – в два раза больше исходя из 1/150 ставки рефинансирования. Ставку нужно взять на день исполнения обязательства (п. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

По соглашению сторон снизить неустойку нельзя, поскольку это – законная неустойка (п. 21 Обзора, утв. Президиумом Верховного суда 04.12.2013).

Пример 1. Как посчитать неустойку при выплате дольщику- физлицу

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать квартиру дольщику в срок до 31 декабря 2017 года включительно. Фактически застройщик передал квартиру по акту 31 марта 2018 года. Просрочку считают со следующего дня после срока, который указан в договоре, до дня подписания передаточного акта включительно (п. 23 Обзора от 04.12.2013).

Просрочка составила 90 дней – с 1 января по 31 марта 2018 года.

Ставка рефинансирования равна ключевой ставке. На 31 марта 2018 года – день исполнения обязательств – ее размер – 7,25 процента (Информация ЦБ от 23.03.2018).

Цена ДДУ – 3 500 000 руб. Неустойка составит 152 250 руб. (3 500 000 ₽ × 7,25% × 1/150 × 90 дн.).

Какие налоги платить с неустойки

Неустойка повлияет на налоги, а на взносы – нет. Почему, расскажем далее.

Налог на прибыль. Неустойка уменьшает налог на прибыль. Застройщик учитывает выплаченную дольщику неустойку во внереализационных расходах (подп. 13 п. 1 ст. 265 НК, письма Минфина от 17.12.2013 № 03-03-10/55534, от 25.05.2012 № 03-03-06/1/272).

Упрощенка. Учесть неустойку в расходах не получится. В перечне расходов такой выплаты нет (п. 1 ст. 346.16 НК, письмо Минфина от 07.04.2016 № 03-11-06/2/19835).

НДФЛ. Неустойка облагается НДФЛ в полном объеме, если ее получает физлицо (ст. 217 НК, письма Минфина от 15.09.2017 № 03-04-06/59629, от 27.07.2017 № 03-04-05/47983). Застройщик как налоговый агент должен удержать НДФЛ при выплате дольщику неустойки по ставке 13 или 30 процентов в зависимости от налогового статуса.

Взносы. Страховые взносы с неустойки начислять не надо. Взносы – это платежи, которые организация перечисляет на обязательное социальное страхование своих работников в рамках трудовых отношений (п. 3 ст. 8 НК).

Когда неустойку можно не платить

Назовем три случая, когда застройщик может избежать неустойки. Первый – застройщик перенес срок передачи объекта. Второй – дольщик уклоняется от приемки объекта. Третий – дольщик расторг договор. Рассмотрим эти ситуации подробнее.

Перенесли срок передачи объекта. Если застройщик не успевает закончить строительство в срок, который предусматривает договор, он должен направить дольщику предложение об изменении договора. Сделать это надо не позднее чем за два месяца до того, как истечет срок, указанный в договоре (п. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Его можно изменить по соглашению сторон или по решению суда (ст. 450, 451ГК).

Гражданин вправе отказаться внести изменения в договор. Тогда застройщик может обратиться в суд с иском о понуждении гражданина к заключению соглашения о переносе срока передачи объекта. Это возможно, только если существенно изменились обстоятельства, которые застройщик не мог преодолеть (ст. 451 ГК, п. 24 Обзора от 04.12.2013).

Если стороны заключили соглашение о переносе срока до того, как этот срок наступил, и застройщик уложился в новый срок, ему не придется платить неустойку (апелляционные определения Московского городского суда от 12.03.2018 по делу № 33-9301/2018, от 16.11.2017 по делу № 33-43063/2017).

Если стороны подписали соглашение уже после того, как застройщик нарушил срок по договору, то неустойку придется уплатить. Период просрочки считайте со следующего дня после срока, который указан в договоре, до дня заключения соглашения.

Изменение договора не освобождает застройщика от ответственности за нарушение прежних обязательств. Тех, что касаются периода до изменения срока (Обзор судебной практики № 2 (2017), утв. Президиумом Верховного суда 26.04.2017).

Однако в соглашении о переносе срока стороны могут предусмотреть освобождение застройщика от неустойки за период до заключения соглашения.

Если нарушить и новую договоренность, неустойку надо начислить с первого дня просрочки.

Пример 2. Как посчитать период просрочки, если изменили срок передачи объекта

Возьмем исходные условия из примера 1.  Допустим, 20 января 2018 года стороны заключили соглашение об изменении срока передачи объекта. Новый срок – 31 марта 2018 года. Условие об освобождении застройщика от неустойки до даты заключения соглашения отсутствует.

Застройщик передал объект дольщику 30 апреля 2018 года.

Периоды просрочки – с 1 по 20 января 2018 года и с 1 по 30 апреля 2018 года.

Необоснованный отказ дольщика от приемки. Застройщик не платит неустойку, если дольщик уклоняется от подписания передаточного акта. Это возможно, только если застройщик выполнил свои обязательства и дольщик не потребовал составить акт о несоответствии объекта установленным требованиям.

Если суд установит, что дольщик злоупотребил своим правом, судьи откажут во взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта (п. 25 Обзора от 04.12.2013).

Дата исполнения обязательства застройщика по передаче объекта определяется как день, когда застройщик составил односторонний акт о передаче объекта.

Если гражданин решил получить неустойку через суд, по просьбе застройщика сумму можно снизить. Аргумент – выплата несоразмерна нарушению (п. 26 Обзора от 04.12.2013). Суд может обязать застройщика уплатить компенсацию морального вреда и штраф – 50 процентов от выплаты дольщику.

Этот штраф по заявлению застройщика суд тоже может снизить. Например, если просрочка небольшая (апелляционные определения Московского городского суда от 12.04.2018 по делу № 33-15992/2018, от 08.12.2017 по делу № 33-50917/2017).

Расторжение договора. Если дольщик расторг договор из-за нарушения срока передачи объекта, неустойку за просрочку застройщик платить не будет. В этом случае он возвращает дольщику его деньги и платит проценты за пользование этими средствами (п. 29 Обзора от 04.12.2013).

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас