text
Учет в строительстве

Хватит переплачивать налог на недвижимость: теперь можно сэкономить по-новому

  • 15 августа 2018
  • 33

У компаний появился новый повод выгодно пересчитать кадастровую стоимость объектов недвижимости. Подскажем, что для этого нужно.

Проверьте, не пересмотрел ли Росреестр кадастровую стоимость ваших объектов. Даже если это не так, у вас появился новый способ снизить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости. Судьи все чаще встают на сторону компаний, которые исключают из кадастровой стоимости НДС. С тем, что кадастровая стоимость должна быть без НДС, недавно согласился и Верховный суд.

Расскажем, как оспорить кадастровую стоимость и можно ли ее уменьшить самовольно. Покажем на примере, сколько можно сэкономить на налоге.  Как посчитать налог по льготному имуществу и куда сдавать расчеты, читайте в другой нашей статье.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Хватит переплачивать налог на недвижимость: теперь можно сэкономить по-новому

Когда можно пересчитать кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость – величина, необходимая для расчета налогов и иных платежей, например арендной платы за муниципальное имущество и т. д. По сути, это усредненная рыночная стоимость.

Но эти величины могут заметно отличаться. Например, за апрель 2018 года комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Псковской области снизила кадастровую стоимость по 67 земельным участкам с 464 млн до 200 млн руб. Похожая статистика наблюдается и в других регионах.

Если вас не устраивает кадастровая стоимость, можно ее оспорить в комиссии по рассмотрению споров и в суде. Рыночная стоимость должна быть установлена на ту же дату, на которую была установлена кадастровая стоимость.

Оспорить кадастровую стоимость компания может в двух случаях. Первый – в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) указана недостоверная стоимость, в том числе по причине технической ошибки. Второй случай – кадастровая стоимость выше рыночной. Примеры успешной для компаний судебной практики – в следующем разделе статьи.

Что делать, если в кадастровой стоимости НДС

У собственников недвижимости возникают вопросы, как оценщик определяет стоимость объекта недвижимости в отчете – с НДС или без налога. А если стоимость включает в себя НДС, то как исчислять налог – с полной кадастровой стоимости или за минусом НДС. До недавнего времени не было единого мнения и у судей.

Теперь судьи стали признавать, что НДС не должен увеличивать базу по налогу на имущество (решение Алтайского краевого суда от 31.03.2018 по делу № 3А-329/2018~М-49/2018). Рыночная стоимость в отчете оценщика в данном случае определяется не для продажи объекта. Такая стоимость не должна учитывать налоги, которые компании платят при реализации.

Налоговики знают о такой судебной практике и доводят ее до региональных управлений. Но считают, что сама компания менять кадастровую стоимость не вправе (письма ФНС от 26.04.2018 № БС-4-21/8060; Минфина от 23.04.2018 № 03-05-04-01/27451, от 17.10.2017 № 03-05-04-01/67806). Однако собственников это не останавливает.

Важно запомнить

С какого периода применять новую кадастровую стоимость

Если кадастровая стоимость в течение года поменялась, компания вправе пересчитать уплаченные налоги с 1 января года, в котором она подала заявление о пересмотре. Но не раньше даты внесения стоимости, которая была предметом спора, в ЕГРН (п. 15 ст. 378.2 НК). Например, результат кадастровой оценки – изначальную кадастровую стоимость внесли в ЕГРН 15 мая 2017 года. Заявление о пересмотре этой стоимости вы подали 6 июня 2018 года. Пересчитать налог надо с 1 января 2018 года. Если бы вы подали заявление 29 декабря 2017 года, налог пересчитали бы с 15 мая 2017 года.

Как узнать, что в кадастровой стоимости НДС

Получите в Росреестре точные данные о результатах кадастровой оценки объекта. Они есть в отчeте об определении кадастровой стоимости или в отчете об оценке рыночной стоимости при установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Найти их можно на сайте Росреестра – rosreestr.ru/Сервисы/ Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки/.

Как пересчитать кадастровую стоимость с выгодой для компании. Внести в Реестр в заявительном порядке сведения о том, что в составе стоимости есть НДС, не получится. Использовать кадастровую стоимость, которая отличается от данных в ЕГРН, закон не позволяет (письмо Минэкономразвития от 17.04.2018 № Д23и-1986). Чтобы убрать НДС из кадастровой стоимости, надо оспорить ее в комиссии или суде. Если вы решите оспаривать кадастровую стоимость на сумму НДС, шансы на успех теперь есть.

Можно ли исключить НДС из кадастровой стоимости самовольно. Некоторые компании самостоятельно вычитают НДС из кадастровой стоимости. Это опасно: инспекторы доначислят налог. Хотя есть решения, когда суд в такой ситуации поддержал компанию (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 № 09АП-55240/2016 по делу № А40-134041/16). Судьи отменили решение ИФНС. В нем налоговики доначислили налог исходя из полной кадастровой стоимости объекта.

Чтобы исключить дальнейшие конфликты с налоговиками, компания подала в суд заявление к управлению Росреестра. В нем просьба внести в реестр сведения о том, что кадастровая стоимость была установлена с НДС. Суд в иске отказал со ссылкой на то, что реестр не позволяет включать такие сведения (решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.04.2016 по делу № А40-33440/2016).

Тогда компания обратилась в этот же суд с заявлением о разъяснении принятого решения. А также подала исковое заявление в Федеральную кадастровую палату об устранении в сведениях Государственного кадастра недвижимости технической ошибки. Суд это требование удовлетворил (решение Арбитражного суда г. Москвы от 08.12.2016 по делу № А40-103918/16-105-891).

Успешная практика носит единичный характер. Поэтому безопаснее добиться официального перерасчета, а затем подать уточненные декларации. Однако в суд придется пойти в любом случае.

Пример. Сколько можно сэкономить, если подать заявление на пересчет кадастровой стоимости в 2018 году

У компании в собственности административно-деловое здание в Москве. Оно числится в перечне объектов, налоговая база для которых кадастровая стоимость. На 1 января 2018 года она составила 826 000 000 руб. (впервые кадастровая стоимость внесена в ЕГРН 15 мая 2017 года).

Ставка налога на имущество – 1,5 процента (подп. 5 п. 2 ст. 2 Закона г. Москвы от 05.11.2003 № 64).

Налог за год составит 12 390 000 руб. (826 000 000 ₽ × 1,5%).

15 мая 2018 года компания подала в комиссию заявление об изменении кадастровой стоимости путем исключения из нее НДС. Комиссия удовлетворила заявление. Новая стоимость без НДС – 700 000 000 руб. Изменение внесли в ЕГРН 20 июня 2018 года. Компания пересчитала налог с 1 января 2018 года. Исходя из измененной стоимости, налог за год получится 10 500 000 руб. ( 700 000 000 ₽ × 1,5%).

Экономия составит 1 890 000 руб.

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас