text
Учет в строительстве

Новые правила работы застройщиков: что успеть до конца июня

  • 1 июня 2018
  • 119

С 1 июля 2018 года вступают в силу новые требования к застройщикам жилых домов. Почти все изменения касаются финансов, а значит, повлияют на работу бухгалтера. В статье подскажем, что уже сейчас нужно сделать, чтобы вовремя подготовиться к новым правилам.

Переоформить договор с банком

Застройщик должен договориться с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком об открытии банковских счетов в одном банке. Расчеты между собой эти компании должны проводить только с использованием данных счетов, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года. Кроме того, застройщик вправе использовать только один расчетный счет (ч. 2.3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Списание денежных средств с расчетного счета застройщика будет полностью контролировать один банк. Вместе с платежкой на перечисление денег нужно будет представить в банк документы или копии, в том числе договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и т. д. Банк будет их проверять. Если признает нецелевое использование долевых средств, уведомит проверяющих и фонд защиты дольщиков.

Пополнить расчетный счет

Чтобы с 1 июля строить многоквартирные дома, помимо денег дольщиков у компании должен быть запас собственных средств. Проверьте, чтобы компания располагала не менее 10 процентами от планируемой стоимости проекта. Такая же сумма должна лежать на счете застройщика на дату направления проектной декларации.

Пример. Сколько денег должно быть на счете застройщика с 1 июля

Компания планирует потратить на строительство 700 млн руб. Собственные средства застройщика должны составлять не меньше 70 млн руб. Кроме того, на счете застройщика должно быть 70 млн руб. или больше.

Также надо учесть ограничение – привлекать можно только целевые кредиты на строительство. Займы, ссуды и обычные кредиты тратить на строительство объекта по договорам с дольщиками запрещено, если разрешение получили 1 июля 2018 года или позже.

Погасить долги перед бюджетом

Срочно сверьтесь с инспекцией до 1 июля и погасите долги либо уточните платежки с ошибками. Застройщик больше не сможет начать новый объект, если есть задолженность по налогам, сборам и другим обязательным платежам в бюджет.

Исключение – суммы, на которые налоговики предоставили отсрочку, рассрочку либо признали безнадежными к взысканию за прошедший календарный год.

Если стройка ведется по разрешению, которое получили до 1 июля 2018 года, допускается недоимка в пределах 25 процентов от балансовой стоимости активов застройщика. Это требование можно обойти, если подать заявление об обжаловании такой недоимки, задолженности и решение по такому заявлению на дату направления проектной декларации не принято (п. 7 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Поспешить со сдачей недостроенных домов

С 1 июля застройщик сможет начать строить новый дом или жилой комплекс только по одному разрешению на строительство. Пока его не введет в эксплуатацию, получить новое разрешение и начать очередную стройку не получится.

Если сейчас вы одновременно строите несколько домов на основании нескольких разрешений на строительство, рекомендуем поспешить с завершением недоработок, избавиться от долгостроев и брошенных объектов. Ведь с 1 июля надо будет вначале ввести эти дома в эксплуатацию. И только после этого получать разрешение на новую стройку.

Запустить в продажу как можно больше объектов

Застройщики стремятся запустить в продажу максимальное число жилых комплексов до 1 июля, когда вступят в силу новые требования к опыту работы. Для этого надо успеть пройти экспертизу и получить разрешение на строительство.

Вновь созданные организации строить дома за счет средств дольщиков больше не смогут. На рынке останутся только застройщики, которые раньше уже построили дома по договорам долевого участия и успешно сдавали их в эксплуатацию. Минимальный опыт теперь – не менее трех лет работы в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика. Обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов. Такие требования действуют для компаний, которые получат разрешение на строительство 1 июля и позже.

Зарегистрироваться в единой системе застройщиков

Застройщик должен составлять промежуточную бухгалтерскую отчетность за I квартал, полугодие и 9 месяцев (ч. 5 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Кроме того, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года, данные промежуточного баланса и отчета о финансовых результатах нужно будет публиковать на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИС ЖС) в срок не позднее пяти календарных дней после окончания отчетного периода.

Сейчас для этих целей бухгалтеру отводится 30 дней по окончании отчетного периода (п. 51 ПБУ 4/99). Будем надеяться, что новые нормы Закона № 214-ФЗ будут приведены в соответствие со стандартами бухгалтерского учета и на опубликование промежуточной отчетности застройщикам дадут больше времени.

Годовую бухгалтерскую отчетность застройщика по-прежнему надо будет отдавать на проверку аудиторам. Поэтому опубликовать ее нужно будет вместе с аудиторским заключением в срок не позднее 120 календарных дней после окончания года (ч. 5 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Чтобы разместить обязательные сведения, надо войти в личный кабинет на сайте наш.дом.рф через портал Госуслуг или зарегистрироваться как юридическое лицо. Заполните данные о руководителе и главном бухгалтере, реквизиты компании. Затем переходите в разделы «Проектные декларации», «Объекты», «Документы» и т. д.

Чтобы добавить документ с категорией «Застройщик», необходимо нажать на кнопку «Добавить документ» и выбрать нужный пункт из списка. Далее заполните нужные поля и нажмите кнопку «Разместить».

Затем надо добавить в систему файл со скан-копией бухгалтерской отчетности, перетащить его в соответствующую область или выбрать файл на компьютере. Чтобы удалить файл со скан-копией, нажмите соответствующую кнопку.

Рассказать директору, на что можно тратить деньги дольщиков

Средства дольщиков застройщик может использовать с расчетного счета только в определенных целях. Для объектов, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля, законодатели установили дополнительные статьи расходов. Например, арендная плата за земельные участки, на которых ведется строительство. Подробнее – в № 2, 2018, стр. 20.

Таблица. На что можно тратить средства дольщиков

Цели расходования

Подробности

Строительство

1. Строительство одного или нескольких многоквартирных домов, других объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией в пределах одного разрешения.
2. Подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, обязательная экспертиза.
3. Строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения строящихся объектов к данным сетям

Аренда

4. Арендная плата за участки, на которых идет стройка

Инженерные сети и инфраструктура

5. Плата за подключение объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения.
6. Подготовка документов по планировке территории, строительство или реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, социальной инфраструктуры для размещения детских садов, школ, поликлиник, транспортной инфраструктуры в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность

Освоение и развитие территории

7. Платежи по договору об освоении территории в целях строительства жилья экономкласса и связанные с его исполнением.
8. Платежи по договору о развитии застроенной территории, если строительство идет на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора в границах данной территории.
9. Платежи по договору о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономкласса

Банки

10. Уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам на строительство.
11. Размещение временно свободных денежных средств на депозите на банковском счете, открытом в уполномоченном банке.
12. Оплата услуг уполномоченного банка по совершению операций с деньгами, которые  находятся на расчетном счете застройщика

Оплата труда

13. Оплата труда при условии одновременной уплаты налогов и страховых взносов с зарплаты.
14. Оплата услуг коммерческой организации, которая выполняет функции руководителя застройщика.
15. Выплаты, связанные с предоставлением гарантий и компенсаций, предусмотренных ТК

Дольщики

16. Уплата обязательных взносов в компенсационный фонд.
17. Возврат дольщику средств, которые он заплатил в счет цены договора, а также процентов на эту сумму за пользование этими деньгами

Прочие расходы

18. Оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас