text
Учет в строительстве

Незавершенное строительство и средства дольщиков: как выгоднее показать в балансе

  • 16 марта 2018
  • 233

При формировании отчетности бухгалтеру строительной компании предстоит сделать выбор: либо составить отчет по совету чиновников и навредить компании, либо баланс будет грамотным с бухгалтерской точки зрения вопреки рекомендациям Минфина.

Итоги баланса будут одинаковыми. Но мы покажем на цифрах, что разница все-таки есть. Например, в одном случае банк выдаст кредит, а в другом – откажет.

Рассмотрим, как отразить стоимость незавершенного долевого строительства в балансе. Вариант выбирает бухгалтер, ведь план счетов, ПБУ и другие нормы не содержат конкретных инструкций. Также смотрите, как правильно отразить в бухгалтерской отчетности за 2017 год средства дольщиков.

Как показывают в балансе незавершенное строительство компании

В ПБУ нет четких инструкций для учета объектов, которые компания строит для дольщиков или на продажу. Поэтому у застройщиков возникает вопрос: где в балансе показать стоимость незавершенки – в разделе I «Внеоборотные активы» или в разделе II «Оборотные активы»?

По логике и с экономической точки зрения – это оборотные активы, которые отражаются на счете 20 «Основное производство». Ведь незавершенное строительство относится к краткосрочным активам (не превышает операционного цикла).

В нашем случае операционный цикл – период от начала строительства объекта до его окончания. Это подтверждают и пункты 62, 68 МСФО (IAS) 1 «Представление финансовой отчетности» (приложение 1 к приказу Минфина от 28.12.2015 № 217н).

Напомним, что, если в федеральных стандартах способ учета для конкретного случая не установлен, в первую очередь нужно руководствоваться международными стандартами. Такой порядок действует с 6 августа 2017 года (п. 7.1 ПБУ 1/2008 в ред. приказа Минфина от 28.04.2017 № 69н).

Кроме того, под долгосрочными инвестициями понимаются затраты на создание внеоборотных активов, не предназначенных для продажи (п. 1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций).

Дома, которые строит компания, изначально предназначены для передачи их дольщикам или продажи. Значит, эти объекты не могут быть основными средствами для строительной компании (подп. «в» п. 4 ПБУ 6/01).

Как чиновники рекомендуют отражать в балансе незавершенное строительство

Чиновники считают, что стоимость любого строительства застройщик должен формировать на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Это касается и тех домов, которые компания строит по ДДУ и на продажу (письмо Минфина от 18.05.2006 № 07-05-03/02). Не имеет значения, компания строит объекты своими силами или привлекает подрядчиков.

Некоторые судьи поддерживают точку зрения чиновников (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.10.2014 № Ф09-6490/14). Судьи не стали вникать в смысл бухучета, они приняли во внимание только положения Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (утв. приказом ФСФР от 30.11.2006 № 06-137/пз-н).

В пункте 2.2 этой Инструкции порядок расчета норматива целевого использования средств:

Н2 = Ан : Д,

где Ан – стоимость активов застройщика, не связанных со строительством: это сумма внеоборотных активов, дебиторки, краткосрочных финансовых вложений за вычетом стоимости активов незавершенного строительства и средств дольщиков, предоставленных с отсрочкой платежа;

Д – общая сумма долгосрочных и краткосрочных обязательств застройщика, кроме тех, что касаются ДДУ.

На основании этого судьи пришли к выводу, что компания должна отразить незавершенное строительство во внеоборотных активах. Хотя из Инструкции это прямо не следует. Положение застройщиков осложняется еще и тем, что они обязаны ежеквартально сдавать бухотчетность в стройнадзор за долевым строительством.

Какой вариант лучше

От того, где отразить незавершенное строительство – во внеоборотных или оборотных активах, итоговая сумма баланса не изменится. Но изменится его структура. А это скажется на оценке показателей баланса. Коэффициентов для этого достаточно много. Приведем основные.

Общий коэффициент покрытия или текущей ликвидности. Он позволяет оценить, как компания справляется с текущими обязательствами. То есть с повседневными платежами:

КТЛ = ОА : КО,

где ОА – сумма оборотных активов (итог раздела II баланса);

КО – величина краткосрочных обязательств компании, которые надо оплатить в течение года (итог раздела V баланса минус доходы будущих периодов и оценочные обязательства).

Ктл должен быть больше единицы. Если меньше, значит, компания не справляется со своими текущими обязательствами.

Коэффициент обеспеченности собственными средствами. Он показывает, достаточно ли у компании собственных средств:

КОСС = (СК – ВНО) : ОА,

где СК – собственный капитал (итог раздела III баланса);

ВНО – внеоборотные активы (итог раздела I);

ОА – оборотные активы (итог раздела II).

Показатель должен быть не ниже 0,1.

Коэффициенты текущей ликвидности и обеспеченности собственными средствами служат сигналами опасности. Если эти показатели меньше нормы, значит, компания на грани банкротства.

Коэффициент восстановления платежеспособности. Его рассчитывают, если два первых коэффициента ниже нормы:

КВП = ((КТЛ(К) + 6 : Т × (КТЛ(К) – КТЛ(Н)) : 2,

где КТЛ(к) – коэффициент текущей ликвидности на конец отчетного периода;

КТЛ(н) – коэффициент текущей ликвидности на начало отчетного периода;

6 – период восстановления платежеспособности в месяцах;

Т – отчетный период в месяцах.

Если КВП больше единицы, то у компании есть реальная возможность восстановить свою платежеспособность. Если меньше, возможно банкротство.

Коэффициент утраты платежеспособности. Его рассчитывают те компании, у которых пока с показателями все в порядке:

КУП = ((КТЛ(К) + 3 : Т × (КТЛ(К) – КТЛ(Н)) : 2,

где КТЛ(к) – коэффициент текущей ликвидности на конец отчетного периода;

КТЛ(н) – коэффициент текущей ликвидности на начало отчетного периода;

3 – период утраты платежеспособности в месяцах;

Т – отчетный период в месяцах.

Если показатель больше единицы, то бояться компании нечего.

Коэффициент обеспеченности запасов собственными оборотными средствами. Из него видно, за свой счет компания покупает сырье и материалы для производства работ или нет:

КОЗ = (СК – ВНО) : ЗП,

где СК – собственный капитал (итог раздела III баланса);

ВНО – внеоборотные активы (итог раздела I);

ЗП – запасы (из раздела II).

Индекс постоянного актива. Он показывает, какую часть от собственного капитала (СК) строительной компании составляют внеоборотные активы (ВНО), которыми она располагает:

ИПА = ВНО : СК.

Коэффициент маневренности. Этот показатель  отражает возможность управлять своими ресурсами:

КМ = (СК – ВНО) : СК.

Чем выше коэффициент, тем легче компании маневрировать средствами. Покажем на примере, как будут отличаться оценочные показатели из-за разных способов отражения активов.

Пример. На что повлияет способ отражения незавершенки в балансе

Рассмотрим разницу в показателях, если отразить незавершенку в разных разделах баланса.

Таблица. Бухгалтерский баланс на 31.12.2017 (млн руб.)

Наименование показателя

На 31 декабря 2017

На 31 декабря 2016

Актив I. Внеоборотные активы Нематериальные активы

1,2

1,3

Основные средства

33,4

31,2

Незавершенное строительство

115,8

85,8

Доходные вложения в материальные ценности

0,7

0,5

Финансовые вложения

1,6

3,2

Отложенные налоговые активы

0,26

0,31

Прочие внеоборотные активы

1,1

1,3

Итого по разделу I

154,06

123,61

II. Оборотные активы Запасы

42,4

40,8

Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям

1,6

1,9

Дебиторская задолженность

8,2

9,2

Финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов)

1,2

1,4

Денежные средства и денежные эквиваленты

3,7

3,1

Прочие оборотные активы

0,9

1,1

Итого по разделу II

58

57.5

БАЛАНС

212,06

181,11

Пассив III. Капитал и резервы Уставный капитал (складочный капитал, уставный фонд, вклады товарищей)

40

40

Собственные акции, выкупленные у акционеров

Переоценка внеоборотных активов

1,8

1,5

Добавочный капитал (без переоценки)

14

12

Резервный капитал

5

4

Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)

12,2

9,8

Итого по разделу III

73

67,3

IV. Долгосрочные обязательства Заемные средства

108,1

88,2

Отложенные налоговые обязательства

1,2

0,8

Оценочные обязательства

2,1

2,4

Прочие обязательства

0,8

1,02

Итого по разделу IV

112,2

92,42

V. Краткосрочные обязательства Заемные средства

9,1

5,5

Кредиторская задолженность

13,3

11,6

Доходы будущих периодов

0,6

0,4

Оценочные обязательства

2,4

2,2

Прочие обязательства

1,46

1,69

Итого по разделу V

26,86

21,39

БАЛАНС

212,06

181,11

Если незавершенное строительство отразить во внеоборотных активах, то итог раздела I баланса будет равен 154,06 млн руб. Без незавершенки – 38,26 млн руб. (154,06 – 115,8). Соответственно, сумма оборотных активов (итог раздела 2) в первом случае – 58 млн руб., во втором – 173,8 млн руб. (58 + 115,8).

Рассчитаем коэффициенты по приведенным выше формулам для обоих вариантов и сравним их.

Оценка показателей баланса

Коэффициенты

Незавершенка в составе внеоборотных активов

Незавершенка в составе оборотных активов

Общий коэффициент покрытия или текущей ликвидности

2,43 (58 : (26,86 – 0,6 – 2,4)) 2,43 > 1

7,28 (173,8 : (26,86 – 0,6 – 2,4)) 7,28 > 1

Коэффициент обеспеченности собственными средствами

–1,4 ((73 – 154,06) : 58) –1,4 < 0,1

0,2 ((73 – 38,26) : 173,8) 0,2 > 0,1

Коэффициент восстановления платежеспособности (При Т = 12)

1,06 [{2,43 + 6 : 12 × (((2,43 – ((57,5 / (21,39 – 0,4 – 2,2)))}: 2] 1,06 > 1

3,6 [{7,28 + 6/12 × (((7,28 – ((57,5 + + 85,8) : (21,39 – 0,4 – 2,2)))} : 2] 3,6 > 1

Коэффициент утраты платежеспособности

1,13 [{2,43 + 3 : 12 × (((2,43 – ((57,5 / (21,39 – 0,4 – 2,2)))} : 2] 1,13 > 1

3,6 [{7,28 + 3/12 × (((7,28 – ((57,5 + + 85,8) : (21,39 – 0,4 – 2,2)))} : 2] 3,6 > 1

Коэффициент обеспеченности запасов собственными оборотными средствами

–1,91 ((73 – 154,06) : 42,4)

0,82 ((73 – 38,26) : 42,4)

Индекс постоянного актива

2,11 (154,06 : 73)

0,52 (38,26 : 73)

Коэффициент маневренности

–1,11 ((73 – 154,06) : 73)

0,48 ((73 – 38,26) : 73)

Из примера видно, что, если застройщик включает незавершенку во внеоборотные активы, часть коэффициентов оказываются отрицательными. С таким балансом получить кредит в банке трудно.

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас