text
Учет в строительстве

Новый порядок раздельного учета НДС для застройщиков и подрядчиков

  • 20 февраля 2018
  • 347

С 1 января 2018 года все компании, у которых есть облагаемые и не облагаемые НДС операции, должны вести раздельный учет. Исключение в виде правила «пяти процентов» больше не действует. Если компания по какой-то причине не ведет раздельный учет, она теряет право на вычет предъявленного ей НДС. Не получится включить такой налог в расходы. Не будет расходом и входной налог, который относится к необлагаемым операциям.

Как вести раздельный учет

Порядок, по которому будете вести такой учет, закрепите в своей налоговой учетной политике (письма Минфина от 14.07.2015 № 03-07-08/40366, УФНС по г. Москве от 11.03.2010 № 16-15/25433). Например, можно открыть четыре субсчета к счету 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям».

На первом учитывать НДС по товарам, работам, услугам, которые используются для облагаемых налогом операций. Этот налог строительная компания сразу принимает к вычету.

На втором субсчете можно учитывать НДС по объектам, которые предназначаются для необлагаемой деятельности. Такой налог не принимают к вычету, а включают в стоимость товаров, работ, услуг.

Еще два субсчета можно использовать для учета НДС по объектам, которые используются одновременно для облагаемой и необлагаемой деятельности. Один – для основных средств (ОС) и нематериальных активов (НМА). Второй – для остальных объектов, которые используются в общехозяйственной деятельности.

По итогам квартала проверьте, выполняется ли правило «пяти процентов». Если выполняется, оставшийся на всех субсчетах к счету 19 НДС на конец квартала принимайте к вычету.

Если правило «пяти процентов» не выполняется, рассчитайте долю выручки от облагаемых операций в общей сумме выручки за квартал. Далее определите НДС, который можете принять к вычету по объектам, используемым одновременно для облагаемой и необлагаемой деятельности. Используйте формулу:

НДС к вычету

=

Входной НДС по ОС, НМА и другим объектам

х

Доля выручки от облагаемых НДС операций в общей сумме выручки за квартал

Оставшуюся часть налога на добавленную стоимость включите в стоимость объекта.

Кроме того, восстановите принятый к вычету НДС по объектам, которые впоследствии использовали для необлагаемой деятельности. Например, по строительным материалам, которые понадобились для реставрационных работ объекта культурного наследия (подп. 2 п. 3 ст. 170 НК). Приведем пример.

Пример. Как рассчитать НДС к вычету

Компания-подрядчик выполняет строительно-монтажные работы, облагаемые НДС. Кроме того, по лицензии проводит не облагаемые налогом реставрационные работы памятника истории и культуры.

Выручка от реализации строительно-монтажных работ без НДС за I квартал составила 10 000 000 руб., а реставрационных – 4 000 000 руб. Себестоимость строительно-монтажных работ равна 7 000 000 руб., а реставрационных – 3 000 000 руб. Общехозяйственные расходы (аренда офиса) составили 600 000 руб., а предъявленный арендодателем НДС – 108 000 руб. Доля расходов по не облагаемой НДС деятельности составляет:

3 000 000 ₽ × (7 000 000 ₽ + 3 000 000 ₽) × 100% = 30%.

Это больше 5 процентов. Значит, НДС к вычету по общехозяйственным расходам составит:

108 000 ₽ × 10 000 000 ₽ × (10 000 000 ₽ + 4 000 000 ₽) = 77 142,86 ₽.

Что будет, если не вести раздельный учет НДС

Если раздельного учета не будет, то всю сумму вычета по НДС налоговики могут оспорить. Например, инспекторы уже отказывали в вычете НДС компании, которая совмещала функции застройщика и генподрядчика. То есть одновременно оказывала дольщикам не облагаемые НДС услуги при строительстве многоквартирных домов и выполняла облагаемые НДС строительно-монтажные работы на других объектах.

Судьи с решением инспекции согласились. Они отметили, что компания не представила документы, которые подтвердили бы раздельный учет НДС. То есть отсутствовали необходимые сведения в книгах покупок, книгах продаж, главных книгах, бухгалтерских регистрах и балансах. Кроме того, положения учетной политики не соответствовали требованиям Закона «О бухгалтерском учете» (постановление ФАС Поволжского округа от 26.12.2013 по делу № А12-22001/2012).

Аналогичный вывод – в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.02.2016 № Ф08-66/2016 (оставлено в силе определением Верховного суда РФ от 18.05.2016 № 308-КГ16-5255).

Застройщик собственными силами строил многоквартирный дом по договорам долевого участия. Заявления в ИФНС об отказе от освобождения операций от НДС компания не представляла. Компания предъявила к вычету входной НДС по строительно-монтажным работам. Причем квалифицировала их как СМР для собственного потребления. Но в этом случае подразумевается, что построенные объекты будут использоваться исключительно самим застройщиком. В то время как жилые дома и придомовые территории застройщик передает дольщикам. То есть строит их не для себя. Поэтому вычет налога на добавленную стоимость в полном объеме неправомерен. Налоговики сняли все вычеты, поскольку компания не вела раздельный учет НДС.

Таблица. Безопасный учет НДС в спорных ситуациях

Ситуация

Учет НДС

К жилому дому пристроили автостоянку

Застройщик должен вести раздельный учет. НДС не облагаются жилье и машино-места для владельцев квартир (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК). Но при условии, что стройка велась в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а физлица используют помещения для личных нужд (письмо Минфина от 26.02.2013 № 03-07-10/5454). Передача дольщику нежилых помещений в многоквартирных домах облагается НДС, если имущество не общее и используется в производстве (письма Минфина от 18.08.2017 № 03-07-07/53092от 17.02.2017 № 03-07-11/9199от 31.10.2016 № 03-07-15/63397от 27.02.2013 № 03-07-10/5670). Получается, льгота не действует для имущества, которое используется не в личных целях. Например, в квартире расположен офис, парковка предназначена для посетителей магазина на нижнем этаже

Застройщик заключает договоры долевого участия

Застройщик должен вести раздельный учет. Чтобы его упростить, в договоре с дольщиками можно заранее предусмотреть величину вознаграждения. Услуги долевого строительства не облагаются НДС. Застройщик не имеет права на вычет НДС со стоимости подрядных услуг по строительству жилого дома и материалов для него. Превышение средств дольщиков над затратами на строительство застройщик включает в базу по НДС только в части тех услуг, которые не освобождаются от НДС (письмо Минфина от 29.03.2017 № 03-07-11/18093от 06.12.2016 № 03-07-11/72477)

Стройка была за рубежом

Раздельный учет нужен, если подрядчик ведет работы одновременно на нескольких стройплощадках, расположенных как в России, так и за ее пределами. СМР не облагаются НДС, если проходят за пределами РФ (подп. 1 п. 1 ст. 148 НК, письмо Минфина от 27.10.2008 № 03-07-08/245, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2008 № 09АП-18115/2007-АК). Обязателен раздельный учет и для тех, кто оказывает проектные услуги российским и иностранным компаниям, если иностранный покупатель не работает в России (письмо Минфина от 03.10.2014 № 03-07-08/49635)

Современный жилой дом отреставрировали

Подрядчик не должен вести раздельный учет НДС. Ведь права на льготу у него нет. Реставрация освобождается от НДС, если речь идет об объекте культурного наследия (подп. 15 п. 2 ст. 149 НК, письма Минфина от 23.10.2017 № 03-07-07/69336, ФНС от 18.07.2017 № СД-4-3/13991). Статус объекта подтверждает справка КГИОП (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.05.2016 № Ф07-2113/2016)

У подрядчика украли стройматериалы

Подрядчик должен вести раздельный учет облагаемого НДС вознаграждения за СМР и полученного от заказчика возмещения стоимости украденных ценностей. Чиновники и суды считают, что компенсация стоимости украденных стройматериалов – не реализация (письмо Минфина от 29.07.2013 № 03-07-11/30128)

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас