Как застройщику посчитать и учесть экономию при долевом строительстве

219
При долевом строительстве застройщик отражает деньги дольщиков в особом порядке – отдельно от всех других операций. Это целевые средства. В доходах и расходах их не учитывают. Передача объектов дольщикам реализацией не признается. НДС при передаче не начисляют.

Доход застройщика – его экономия, которую он определяет, когда построит объект. Расскажем, как посчитать экономию и какие налоги с нее платить.

Как посчитать экономию

Доход застройщика – это его вознаграждение. Большинство застройщиков в договоре долевого участия сумму вознаграждения не указывают. Закон это позволяет (п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Тогда доходом застройщика будет вся экономия – разница между полученными от дольщиков деньгами и затратами на строительство. Определить сумму экономии можно только по окончании строительства по формуле:

Сумма экономии средств дольщиков

=

Средства дольщиков

-

Расходы на строительство объекта

Пример 1

Как посчитать экономию по дому в целом

Компания строит по ДДУ многоквартирный дом. Общая сумма, которую компания получила от дольщиков, – 400 000 000 руб. Общая сумма затрат на строительство – 320 000 000 руб. Экономия застройщика составит 80 000 000 руб. (400 000 000 – 320 000 000).

Для расчета экономии себестоимость по каждой квартире – объекту долевого строительства – определяют пропорционально площадям. То есть исходя из доли полезной площади конкретной квартиры или иного помещения в общей полезной площади здания.

Площади, которые относятся к общей долевой собственности – лестницы, лифты, технические этажи, в расчет не берут. Площади определяют в соответствии с экспликацией помещений, проектной декларацией и заключенными договорами участия в долевом строительстве.

Пример 2

Как посчитать экономию по каждой квартире

Продолжим пример 1. Общая площадь дома 12 000 кв. м. В том числе:

  • 10 000 кв. м – площадь квартир;
  • 2000 кв. м – площадь лестниц, технических этажей и прочих подобных помещений, которые относятся к общему имуществу в многоквартирном доме.

Себестоимость 1 кв. м квартиры будет равна 30 000 руб. (300 000 000 ₽ / 10 000 кв. м). Себестоимость квартиры № 1 площадью 45 кв. м будет равна 1 350 000 руб. (30 000 ₽ × 45 кв. м).

По ДДУ дольщик заплатил за нее 1 800 000 руб. Экономия застройщика по этой квартире составит 450 000 руб. (1 800 000 – 1 350 000).

Как отразить экономию в бухучете

Выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам. В учете сделайте запись в разрезе аналитики по каждому договору:

ДЕБЕТ 76 СУБСЧЕТ «РАСЧЕТЫ С ДОЛЬЩИКАМИ» КРЕДИТ 90
– отражена экономия средств дольщиков, остающаяся в распоряжении застройщика.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов, а также из других документов (п. 7 ПБУ 9/99, п. 3.1.1 Положения по бухучету долгосрочных инвестиций, письмо Минфина от 9 октября 2006 г. № 07-05-06/245).

Перерасход отразите проводкой:

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 76 СУБСЧЕТ «РАСЧЕТЫ С ДОЛЬЩИКАМИ»
– списан перерасход – отрицательная разница между средствами, полученными от дольщика, и фактическими затратами на строительство объекта (без учета для целей налогообложения).

Когда признать доход в виде экономии для налога на прибыль

Экономия, которая остается у застройщика, – это средства, использованные не по целевому назначению. Их нужно включить во внереализационные доходы (п. 14 ст. 250 НК РФ). Возникают споры по поводу того, как признать доход – по дому в целом или по каждой квартире отдельно. Чиновники дают противоречивые разъяснения. У судов тоже нет единой позиции. Рассмотрим два варианта. Выбранный способ нужно закрепить в учетной политике.

Застройщик определяет финансовый результат по окончании строительства по дому в целом. Конкретно – на дату подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (письма Минфина от 5 августа 2013 г. № 03-06/1/31306, от 16 августа 2011 г. № 03-03-06/1/488).

Суды иногда поддерживают данную точку зрения (постановление арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 декабря 2014 г. № Ф03-5458/2014). Доводы такие. Налоговый кодекс не требует определять прибыль по отдельным объектам. Исходя из Закона № 214-ФЗ, застройщик вправе определять экономию или перерасход средств дольщиков в целом по объекту недвижимости.

Застройщик определяет доход на дату подписания документа о передаче объекта дольщику. Безопаснее применять этот способ. То есть признать доход на дату подписания дольщиком акта приемки-передачи квартиры или другого объекта долевого строительства.

Ведь по одному ДДУ может быть экономия. По другому – перерасход. Например, если договор заключили на ранней стадии строительства по более низкой цене.

В пользу этого варианта – письмо Минфина от 7 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/77. Разделяют такое мнение и некоторые судьи (постановление арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 февраля 2017 г. № Ф03-6266/2016).

Аргументы такие. Инспекция вправе посчитать налоговую базу не по дому в целом, а по каждому дольщику. Заказчик обязан вести учет затрат по каждой квартире в строящемся доме. И соответственно определять налоговую базу в виде экономии на момент исполнения договора долевого участия (п. 1 ст. 8, ст. 12 Закона № 214-ФЗ).

Чиновники не разрешают признавать отрицательный результат застройщика убытком для налога на прибыль (письмо Минфина от 16 сентября 2011 г. № 03-03-06/1/554). Они считают его отсутствием дохода по конкретному дольщику. Перерасход по таким договорам, по мнению контролеров, прибыль не уменьшает. Сумма дохода складывается из положительных разниц по каждому дольщику.

Надо ли начислять НДС

С суммы экономии средств по договорам участия в долевом строительстве НДС начислять не нужно. Это деньги, которые застройщик получил за свои услуги. А услуги застройщика при долевом строительстве с 1 октября 2010 года освобождены от НДС (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, письмо Минфина от 7 сентября 2016 г. № 03-07-11/52381, постановление арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 мая 2017 г. по делу № А13-8355/2016).

Исключение – услуги застройщика при строительстве объектов производственного назначения. Чиновники считают, что это относится и к нежилым помещениям в многоквартирном доме, на которые застройщик заключил ДДУ. Минфин требует начислить НДС с экономии в отношении таких объектов – офисов, магазинов, кафе, парикмахерских (письмо от 31 октября 2016 г. № 03-07-15/63397).

Суды с этим не согласны. Ведь многоквартирный дом является объектом непроизводственного назначения независимо от наличия в нем нежилых помещений. Поэтому по договорам ДДУ застройщик не создает и не передает дольщикам помещения производственного назначения.

Следовательно, на все помещения в жилом доме распространяется льгота по НДС в отношении услуг застройщика (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Арбитражная практика сложилась в поддержку компаний. На это обратил внимание Верховный суд (определения ВС РФ от 6 апреля 2017 г. № 308-КГ17-2206, от 21 сентября 2016 г. № 302-КГ16-11410, от 22 июля 2016 г. № 306-КГ16-4710).

Остальные суды также придерживаются данного подхода (постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 февраля 2017 г. № Ф07-12970/2016, Арбитражного суда Поволжского округа от 1 февраля 2016 г. № Ф06-3767/2015 и др.).

Так что если готовы спорить, налог не начисляйте. Если нет, с экономии по нежилым объектам в составе дома НДС безопаснее начислить.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в строительстве».
    Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.
    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62260 от 03.07.2015.

    
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Когда вы посещаете страницы сайта, мы обрабатываем ваши данные и можем передать сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – обратитесь в техподдержку.
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: