Какие выгоды дает грамотная структура строительного холдинга

50
Грамотная структура строительного холдинга поможет получить прибыль от инвестиций с минимальными налоговыми потерями. Стоимость объекта можно снизить, если правильно организовать договорные отношения с инвесторами. Существует несколько направлений инвестиций, связанных с недвижимостью. Рассмотрим особенности налогообложения в разных сегментах строительного рынка.

Грамотная структура строительного холдинга: промышленное строительство

Промышленная и коммерческая недвижимость – это производственные объекты, бизнес-центры, торгово-развлекательные комплексы и т. д. Рассмотрим, что учесть при разработке структуры группы компаний.

Какие проблемы решает холдинг

Холдинг дает возможность объединить компании с разными видами деятельности. Это позволяет оперативно принимать управленческие решения и выбирать наиболее подходящие режимы налогообложения.

Головная организация может планировать налоговую нагрузку с учетом финансовых результатов деятельности всей группы. Кроме того, такое объединение позволяет экономить на расходах. Не надо тратиться на аренду техники, рекламу, поиск надежных поставщиков и т.д.

Выгоды для инвестора и компаний холдинга

Рассмотрим, как построить отношения между участниками строительства, чтобы они принесли максимум выгоды.

Инвестор. Для него идеально заключить инвестиционный договор с застройщиком группы компаний.

Это позволит избежать накрутки на суммы финансирования НДС и налога на прибыль (подп. 1 п. 2 ст. 146, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Ведь передача объекта по инвестиционному договору не является реализацией (определение ВС РФ от 30 июня 2016 г. № 307-КГ16-6895).

Денежные обязательства застройщика обеспечиваются залогом (ипотекой) другого объекта недвижимости и земельного участка под ним в рамках структуры холдинга. Инвестор финансирует проект поэтапно по мере выполнения работ – от фундамента до отделки. То есть он может осматривать каждый этап и контролировать сроки строительства.

Застройщик. При такой схеме строительства для инвестора застройщик сам работы не выполняет и, по сути, является посредником. Для налога на прибыль он учитывает в доходах только свое вознаграждение. И только с него начисляет НДС (ст. 156 НК РФ, п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 30 мая 2014 г. № 33).

По окончании строительства застройщик выставляет инвестору сводный счет-фактуру, чтобы тот мог принять НДС к вычету. В ходе строительства поставщики и подрядчики выставляют счета-фактуры на имя застройщика, который не вправе принять налог к вычету (письмо Минфина от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15).

Многие застройщики используют упрощенку с объектом «доходы». Для упрощенки лимит доходов – 150 млн руб. в год (п. 4 ст. 346.13 НК РФ). Чтобы не выйти за эти рамки, девелоперы используют такую практику – под каждый объект строительства создается свой застройщик.

Техзаказчик. Застройщик тоже вправе привлечь посредника – техзаказчика, который будет организовывать подготовку к строительству, согласовывать документы с различными структурами, нанимать генподрядчика, контролировать и т. д. Конкретный перечень застройщик определяет в договоре с техзаказчиком. Доходом техзаказчика будет только вознаграждение – это выручка от реализации его услуг.

Застройщик или техзаказчик заключает договор с генподрядчиком. У подрядчиков нет «инвестиционных» льгот. То есть тех, которые предусматривает подпункт 4пункта 3 статьи 39 Налогового кодекса РФ. Поэтому генподрядчик на общей системе начисляет НДС и налог на прибыль со всей стоимости выполненных работ. Ведь выполнение работ – это не передача объекта инвестору, и реализация работ от налогов не освобождается.

Договор генподряда – это не агентский договор (гл. 37 ГК РФ). А требования к договору агентирования установлены главой 52 Гражданского кодекса. Это означает, что генподрядчик не обязан передавать заказчику всю первичку по своим отношениям с субподрядчиками.

Для инвестора здесь кроется риск в части вычета НДС. Ведь налоговики будут проверять всю цепочку компаний, которые принимали участие в строительстве. И поскольку застройщик не получит от техзаказчика всю первичку, он не сможет передать ее инвестору. Список субподрядчиков контролеры смогут увидеть только при проверке генподрядчика.

Чтобы уменьшить риск того, что в цепочке окажутся недобросовестные контрагенты, в инвестдоговоре предусматривайте возможность согласовывать с инвестором всех субподрядчиков. Кроме того, девелопер может строить объекты, чтобы сдавать их в аренду. Эти объекты и будут обеспечением по инвестиционным контрактам группы.

Грамотная структура строительного холдинга: жилищное строительство

В сегменте жилищного строительства девелоперы тоже укрупняются. У крупных игроков больше шансов выжить при низкой марже и более низких ценах на недвижимость.

Как новые требования влияют на структуру холдинга

Большинство застройщиков работают в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Это значит, что сейчас девелоперы возводят объекты на собственные средства вместе с деньгами участников долевого строительства. Либо на деньги дольщиков и банков.

Требования к размеру уставного капитала, которые действуют с 1 января 2017 года, заставляют застройщиков менять структуру группы компаний.

Чем больше площадь домов, которые компания строит одновременно, тем крупнее должен быть уставный капитал застройщика. Его диапазон – от 2,5 млн руб. до 1,5 млрд руб. для строительства, разрешение на которое получили до 1 июля 2018 года (ч. 2.1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Например, если по проекту застройщик строит 16-этажный жилой дом площадью 41 715 кв. м, то застройщик должен иметь уставный капитал не менее 80 млн руб. Уставный капитал должен быть полностью оплачен на момент, когда заключили первый договор с дольщиком.

Выполнить новые требования застройщик может, если материнская компания одновременно выступит поручителем по его обязательствам перед дольщиками. Здесь есть один нюанс. У многих девелоперов материнская компания находится за рубежом. Это может привести к тому, что долг по поручительству налоговики признают контролируемым. Хотя иностранной компании она никакой реальной выгоды не принесет (подп. 3 п. 2 ст. 269 НК РФ).

Какие налоговые выгоды дает застройщику долевое строительство

Для строительства жилья кроме общих инвестиционных льгот есть и специальные. Рассмотрим особенности учета.

НДС. Застройщик не начисляет НДС со средств дольщиков. Передача объекта дольщику – не реализация (подп. 4 п. 3 ст. 39, подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ; письмо Минфина от 18 декабря 2012 г. № 03-03-06/1/66; определение ВС РФ от 8 октября 2015 г. № 309-КГ15-12740).

Налог на прибыль. Для налога на прибыль деньги дольщиков застройщик не учитывает ни в доходах, ни в расходах. Это целевые средства (подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 17 ст. 270 НК РФ). Для строительства другого дома использовать их нельзя. Налог на прибыль застройщик платит только со своего вознаграждения и с экономии.

Сумму экономии застройщик может определить только на дату, когда стороны подписали акт передачи объекта дольщику. На момент ввода здания в эксплуатацию еще невозможно признать, что компания сформировала расходы по договору (постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 марта 2015 г. по делу № А40-76189/13).

Компания решает, как учитывать выручку от услуг застройщика, и закрепляет это в учетной политике. Плату за аренду земли под застройку включают в косвенные расходы, не дожидаясь передачи объектов дольщикам (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 мая 2016 г. № Ф01-1456/2016, Ф01-1497/2016).



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Политика обработки персональных данных.
    Все свидетельства выданы Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) ПИ № ФС77-62260 от 03.07.2015.

    
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: