Кто заплатит за недостатки построенного дома

91
Застройщик построил многоквартирный дом по договорам долевого участия. После его сдачи дольщики обнаружили скрытые дефекты в работе подрядчика. Кто ответит за недостатки построенного дома? Ответ - в статье.

Какие права у дольщика

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. А также требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям.

Если застройщик допустил недостатки, дольщик вправе потребовать от него:

  • безвозмездно устранить их в разумный срок;
  •  соразмерно уменьшить цену договора;
  • возместить расходы на их устранение.

Предъявить претензии по качеству он может в течение гарантийного срока. Срок устанавливают в договоре и исчисляют со дня передачи объекта дольщику.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, не может быть меньше пяти лет. Для оборудования – не меньше трех лет.

Условия договора, которые освобождают застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны.

Если застройщик не исполнил обязательства по договору или исполнил их плохо, он обязан уплатить дольщику неустойку (штрафы, пени). А также возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Закона № 214-ФЗ).

В чем сложность

В рассматриваемом случае вопрос права требования к застройщику исполнить гарантийные обязательства не является ключевым. Не ясно, как к нему обратиться с требованием устранить дефекты.

Если застройщик обанкротился или ликвидировался и его ответственность не застрахована, обратиться будет не к кому. Дольщик просто не сможет реализовать свое право предъявить претензии застройщику.

Недостатки построенного дома до ликвидации. Пока застройщик существует, дольщики могут в течение гарантийного срока обратиться с претензией на качество:

  • либо напрямую к застройщику;
  • либо в Роспотребнадзор (или орган защиты прав потребителей местной администрации), чтобы он заставил застройщика исполнить обязательства (если граждане строят жилье для личных нужд, на их отношения с застройщиком распространяется Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»).

А застройщик в свою очередь предъявит претензию подрядчику на основании заключенного с ним договора.

После ликвидации. Нокомпания может закрыться добровольно. Либо ее могут ликвидировать по решению суда (ст. 61 ГК РФ). Порядок ликвидации – в статье 63 ГК РФ.

При добровольной ликвидации ликвидационная комиссия обязана опубликовать объявление о ликвидации компании. В течение двух месяцев после этого кредиторы могут заявить свои требования. И комиссия включит их в ликвидационный баланс. Компания требования удовлетворит, а оставшееся имущество передаст учредителям (участникам).

При признаках банкротства директор компании обязан заявить о банкротстве: когда компания неплатежеспособна, сумма долгов превышает активы и т. д. Тогда требования кредиторов включают в реестр требований кредиторов. После соблюдения всех процедур суд признает компанию банкротом.

Если стоимости имущества ликвидируемого должника не хватает, чтобы удовлетворить требования кредиторов, должника ликвидируют в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ (ст. 224).

Госрегистрацию в связи с ликвидацией компании-банкрота налоговая проводит по определению арбитражного суда о завершении конкурсного производства (п. 2 ст. 21 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ).

После того как налоговики внесли запись о ликвидации в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ), ликвидация считается завершенной. А юрлицо навсегда прекращает свое существование, фактически исчезает и не может больше отвечать по своим обязательствам.

Иными словами, после ликвидации компании ее обязанности прекращаются. Кредиторы не вправе от нее ничего требовать, если они не успели заявить требования до или во время ликвидации.

Поэтому ликвидация прекращает обязательства и по гарантиям.

Несмотря на то, что застройщик гарантирует, что исполнит их в течение гарантийного срока. Закон не устанавливает каких-либо препятствий для ликвидации компании, даже если у нее есть последоговорные гарантийные обязательства.

Это значит, что ликвидация застройщика делает невозможным предъявление требования по устранению выявленных дефектов.

Исключением может быть только случай, когда застройщик или подрядчик передал свои гарантийные обязательства на основании соглашения о переводе долга (ст. 391 ГК РФ). Однако заключать такие соглашения – это право, а не обязанность компании.

Недостатки построенного дома: какие меры возможны

За недостатки отвечает и застройщик, и непосредственный исполнитель – подрядчик (субподрядчик). Дольщик предъявляет претензию застройщику, а тот в свою очередь – подрядчику. Случаи, когда эти организации ликвидируются одновременно, все-таки не характерны.

Что можно порекомендовать застройщику (подрядчику), чтобы не опоздать с требованиями к подрядчику (субподрядчику)?

Не лишним будет подстраховаться – систематически смотреть публикации о ликвидации компании. По крайней мере в первое время. То есть и застройщику, и подрядчику следует проявлять больше инициативы в период гарантийного срока. Тогда у них будет возможность вовремя предъявить свои претензии – до ликвидации непосредственного исполнителя. Например, у застройщика – к подрядчику, у подрядчика – к субподрядчику.

В ситуации, когда застройщик (или подрядчик) закрывает компанию добровольно, следует учесть такую опасность. Дольщики могут через суд попробовать признать ликвидацию незаконной.

Например, в связи с тем, что ликвидационная комиссия не выявила и не уведомила всех кредиторов. И тем самым нарушила требования статьи 63 ГК РФ и Закона № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Судьи исходят из того, что сам факт публикации о предстоящей ликвидации не освобождает компанию от обязанности выявить кредиторов и письменно уведомить их о ликвидации. Порядок ликвидации нельзя считать соблюденным, если компания знала о том, что у нее есть неисполненные обязательства. При этом она не рассчиталась по ним и внесла в ликвидационный баланс недостоверные сведения (постановление Президиума ВАС РФ от 13 октября 2011 г. № 7075/11).

Выходом из «гарантийной» незащищенности дольщиков может стать развитие института страхования. В плане страхования именно ответственности застройщика за устранение недостатков в течение всего гарантийного срока.

Фактически при этом дольщики будут устранять их самостоятельно. А позднее требовать компенсацию затрат от страховой компании, которая застраховала обязательства ликвидированного застройщика.

Кроме того, есть еще компенсационный фонд саморегулируемой организации (СРО). Он обеспечивает имущественную ответственность членов СРО за причиненный ими вред (ст. 55.16 Градостроительного кодекса РФ).

Таблица. Ответственность за вред, причиненный при разрушении или повреждении многоквартирного дома

Кто отвечает

Где написано

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина либо имуществу юрлица, в полном объеме возмещает тот, кто причинил вред. Закон может возложить обязанность возместить вред на лицо, которое его не причиняло

Ч. 1 ст. 1064 ГК РФ

Того, кто причинил вред, освободят от возмещения вреда, если он докажет, что его вины нет. Закон может предусматривать возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда

Ч. 2 ст. 1064 ГК РФ

Наряду с лицом, выполнившим работы в строительстве (застройщиком, подрядчиком, проектировщиком и т. д.), вследствие недостатков которых причинен вред, солидарную ответственность несут: – СРО; – Нацобъединение СРО (если СРО исключили из госреестра саморегулируемых организаций); – организация, которая провела госэкспертизу результатов инженерных изысканий, проектной документации; – РФ или субъект РФ

Ч. 11 ст. 60Градостроительного кодекса РФ

Его средства используют, если здоровью или имуществу причинен вред вследствие разрушения или повреждения здания. Дольщик вправе обратиться в СРО, в которой застройщик состоял на момент строительства (п. 1 ст. 55.16, п. 11 ст. 60 Градостроительного кодекса РФ).

Комиссия должна установить причины нарушения и вынести заключение о мерах, которые необходимы, чтобы устранить недостатки (ст. 62 Градостроительного кодекса РФ).

Вред, причиненный из-за разрушения или повреждения многоквартирного дома, возмещают в соответствии с гражданским законодательством. Нормы – в таблице выше.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


    Рассылка



    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015

    
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×

    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: