Как посчитать площадь дома

267
Чтобы правильно посчитать себестоимость дома в целом и отдельных его помещений, нужно верно определить площадь дома. Какие тонкости учесть, если в доме есть тамбур, а в квартире – лестница?

Что входит в площадь дома и жилого помещения

Общая площадь жилого помещения – это сумма площади всех его частей. Она включает площадь вспомогательных помещений для бытовых и иных нужд (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).

Что относить к вспомогательным помещениям? Это площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей. Такое уточнение было в пункте 6 Требований к определению площади здания, помещения (утв. приказом Минэкономразвития России от 30 сентября 2011 г. № 531).

Именно на это определение ориентировались специалисты Минэкономразвития в письме от 8 мая 2014 г. № ОГ-Д23-3395. В нем они разъяснили, что холодные (то есть неотапливаемые) пристройки к дому – коридор и кладовую – не учитывать в общей площади жилого дома нельзя.

Затем ведомство пересмотрело эти требования. С 1 января 2017 года действуют Требования к определению площади здания, сооружения и помещения (утв. приказом Минэкономразвития от 1 марта 2016 г. № 90).

В свежем письме от 7 марта 2017 г. № Д23и-1186 специалисты Минэкономразвития дополнительно пояснили, что в площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа. Еще отметили, что Требования № 90 не предусматривают исключение из площади этажа жилого здания (и из площади самого здания) никаких площадей, кроме тех, которые указаны в абзаце 3 пункта 8. Это площади технического подполья, техчердака, крылец, наружных лестниц и т.д.

Что включать в площадь дома, что нет – в таблице.

Как определить площадь дома, этажа, жилого помещения

Что входит

Что не входит

1. Площадь жилого здания – это сумма площадей его этажей

В площадь жилого здания включаются площади:
– ниш высотой 2 метра и более;
– арочных проемов шириной 2 метра и более;
– пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более.
Эксплуатируемая кровля при подсчете площади жилого здания приравнивается к площади террас

В площадь жилого здания не включаются площади:
– подполья для проветривания жилого здания;
– неэксплуатируемого чердака;
– технического подполья;
– технического чердака;
– внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой; – тамбуров, портиков, крылец;
– наружных открытых лестниц и пандусов.
А также площадь, которая:
– занята выступающими конструктивными элементами и отопительными печами;
– находится в пределах дверного проема

2. Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен

В площадь этажа включаются площади:
– балконов, лоджий, террас и веранд;
– лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.
Площадь проемов для лифтовых и других шахт включается в площадь нижнего этажа жилого здания

То же, что не входит в площадь здания

3. Площадь дома​ – квартиры, комнаты

Площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения.
В том числе в нее включают площадь:
– помещений вспомогательного использования для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием людей в жилом помещении. Кроме того, включаются площади:
– ниш высотой 2 метра и более;
– арочных проемов шириной 2 метра и более;
– пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более

Площадь жилого помещения не включает площадь:
– балконов;
– лоджий;
– веранд;
– террас;
– эксплуатируемой кровли.
Но балконы, лоджии, веранды и террасы учитываются с понижающими коэффициентами при расчете общей приведенной площади жилого помещения (приказ Минстроя от 25 ноября 2016 г. № 854/пр)

3.1. Вспомогательные помещения жилого помещения*

К площади помещений вспомогательного использования относятся площади:
– кухонь, коридоров, ванн, санузлов;
– встроенных шкафов, кладовых.
А также площадь дома, занятая внутриквартирной лестницей, и иные подобные площади

В площадь жилого помещения не включается площадь, занятая:
– выступающими конструктивными элементами и отопительными печами;
– а также площадь, находящаяся в пределах дверного проема

* В отличие от приказа Минэкономразвития России № 531 в приказе № 90 перечень помещений вспомогательного использования стал открытым (п. 12 Требований).

Как считать площади в нестандартных ситуациях

Перейдем к деталям.

В квартире есть лестница. Квартира – это часть здания, предназначенная для проживания семьи из нескольких человек или одного человека. Квартира содержит жилые и подсобные помещения и имеет отдельный выход на лестничную клетку, галерею, в коридор или наружу (так определено в нормах ВСН 61-89(р)). А квартира в двух уровнях – это квартира, жилые и подсобные помещения которой размещены в двух смежных этажах и соединены внутриквартирной лестницей.

Вопрос о тамбуре. В приказе Минэкономразвития № 90 прямо установлено, что в площадь жилого здания не включаются площади тамбуров. Однако это не всегда так.

Тамбур – это проходное пространство между дверями. Оно служит для того, чтобы защищать от проникания холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения. Так сказано в пункте 3.13 Приложения Б Свода правил № 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» (утв. приказом Минрегиона России от 24 декабря 2010 г. № 778).

Иными словами, тамбур может располагаться как в пределах наружных стен здания, так и за их пределами.

Площадь наружного тамбура в площадь жилого здания, жилого помещения не включается (п. 12 Требований, утв. приказом Минэкономразвития № 90).

Значит, площадь наружных стен дома, отделяющих наружный тамбур от остальных помещений в доме, в площадь жилого дома тоже включать не надо.

Но площадь тамбура, который расположен в пределах наружных стен здания, нужно включить в площадь жилого здания. Это также разъяснено в письме Минэкономразвития № ОГ-Д23-1495.

Площадь дома: для чего эти тонкости

Вопрос правильного подсчета площадей при долевом строительстве важен и для застройщика, и для участника долевого строительства.

Конечно, бухгалтер площади не считает. Это делает производственно-технический отдел.

Но главный бухгалтер застройщика должен знать такие детали. Ведь от этого зависят доходы компании. Предупредите о новых разъяснениях техническую службу – возможно, они не видели новые документы.

Договор участия в долевом строительстве должен обязательно содержать условие о цене договора, сроки и порядок ее уплаты (подп. 3 п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Цену договора, как правило, застройщик определяет как сумму денег на возмещение затрат на строительство объекта и на оплату его услуг.

Далеко не всегда запланированная площадь помещения оказывается равной фактической. После итогового обмера по окончании строительства, как правило, выявляются разницы.

И вот тут могут возникнуть споры с участниками долевого строительства.

Если в договоре стоит твердая цена за квартиру, то застройщику, даже если площадь жилого здания или жилого помещения оказалась больше проектной, за строительство «лишних» площадей за счет дольщиков ничего возместить не удастся.

Правда, на практике гораздо чаще договор предусматривает или доплату за излишнюю площадь дома, или возврат денег за недостающие площади.

Для этого в договоре указывают не только общую стоимость объекта долевого строительства, но и стоимость 1 кв. м.

И вот тогда вопрос о том, учитывается площадь тамбура или внутриквартирной лестницы в площади жилого помещения, будет напрямую отражаться на доходах застройщика.

Такие тонкости застройщику надо учитывать заранее – до того, как он заключит договор с дольщиком. Иначе будут проблемы с участниками долевого строительства по поводу оплаты конкретных площадей. То есть возникнут споры.

При этом учтите следующее. Разорвать договор в одностороннем порядке с инвестором, который задерживает оплату излишне предоставленной ему площади помещения, не удастся (постановление Президиума Московского областного суда от 2 апреля 2014 г. № 200 по делу № 44г-124/2014).

Дело в том, что, согласно статье 450 ГК РФ, изменить или расторгнуть договор можно по соглашению сторон. Но только если гражданский кодекс, другие законы или договор не предусматривают иные условия. По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда. В частности, если другая сторона его существенно нарушила.

Закон допускает, что дольщик может уплатить цену договора единовременно или в установленный договором период (ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Если в договоре установлено, что участник долевого строительства должен уплатить всю цену сразу, то просрочка платежа больше чем два месяца – основание для одностороннего отказа застройщика от договора (п. 4 ст.  5 Закона № 214-ФЗ).

Порядок отказа предусмотрен в статье 9 Закона № 214-ФЗ. Так, застройщик вправе расторгнуть договор в этом случае не ранее чем через 30 дней после того, как направит дольщику письменное предупреждение о необходимости погасить задолженность.

А вот права расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за того, что дольщик опоздал доплатить за лишние метры, у застройщика нет. Закон такого основания не предусматривает.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015

    
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: