text
Учет в строительстве

Росреестр требует от покупателя документы по сделке застройщика

  • 11 апреля 2017
  • 593

Росреестр потребовал от покупателя документы по сделке застройщика. Мы выяснили, что Росреестр не вправе требовать одобрения крупной сделки, когда застройщик продает готовую продукцию. Все подробности - в статье.

В редакцию пришло письмо от бухгалтера с такой проблемой. Застройщик (ООО) закончил строить многоквартирный дом, в котором есть и нежилые помещения – офисы, магазины и т. д. Часть помещений, на которые договоры с дольщиками заключить не удалось, компания оформила в собственность и учла как готовую продукцию. Их она продает по договорам купли-продажи.

При попытке покупателя зарегистрировать право собственности на приобретенный офис Росреестр потребовал одобрение крупной сделки участниками общества (застройщика) в связи с отчуждением имущества.

Законно ли требование Росреестра при условии, что для застройщика такие сделки – это обычная деятельность? Как быть в такой ситуации?

Документы по сделке застройщика: почему требование Росреестра незаконно

Требование Росреестра подтвердить одобрение крупной сделки и отказ зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество незаконны. Это нарушает права как покупателя, так и продавца-застройщика. При условии, что застройщик заключил такую сделку в процессе обычной хозяйственной деятельности. Поскольку в таком случае она не считается крупной сделкой в смысле Закона № 14-ФЗ и не требует одобрения.

Компания вправе обжаловать действия сотрудников Росреестра – подать жалобу в досудебном порядке (п. 323, 324 Административного регламента, утв. приказом Минэкономразвития от 9 декабря 2014 г. № 789). А если Росреестр ее не удовлетворит, она может обратиться в суд.

Из-за чего возникают проблемы

Реализация готовой продукции – операция в рамках обычной деятельности компании.

К таким операциям относятся любые сделки, которые приняты в деятельности общества либо иных компаний с аналогичными видами деятельности.

Основное условие – эти сделки не должны приводить к тому, чтобы деятельность общества прекратилась или существенно изменились ее масштабы. Причем независимо от того, совершало ли оно такие сделки раньше (п. 8 ст. 46 Закона № 14-ФЗ).

Но когда компания продает объект недвижимости по договору купли-продажи, сотрудники Росреестра видят отчуждение имущества компании.

Они не знают, находилось оно на балансе общества в составе основных средств на счете 01 или в виде готовой продукции, учтенной на счете 43. Поэтому они и требуют доказательств одобрения крупной сделки либо справку от застройщика о том, что эта сделка не является крупной по своей юридической природе.

Цель – избавить компанию от споров с учредителями и признания сделок купли-продажи недвижимости недействительными (не одобренные крупные сделки они могут оспорить). Ведь Росреестр несет ответственность за регистрацию сделок (ст. 66 Закона № 218).

В числе документов, которые компания должна представлять в Росреестр для регистрации при продаже жилого и отчуждении нежилого помещения, есть и решение компетентного органа юрлица об одобрении крупной сделки. Или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (оригинал и копия). Такие требования – в приложении 2 к Административному регламенту № 789 (п. 14.2, 15.2).

Правда, там сказано, что если такого документа нет в составе представленных документов, то это подтверждает, что для юрлица сделка не является крупной или сделкой с заинтересованностью.

Но, как мы сказали, специалисты Росреестра не знают, компания просто забыла приложить такой документ или он не нужен.

Росреестр требует документы по сделке застройщика: как поступить

Если Росреестр потребовал одобрения крупной сделки, представьте справку о том, что совершаете сделку в рамках обычной хозяйственной деятельности компании. В противном случае регистрация может затянуться (ст. 26, 27 Закона № 218; решение Басманного районного суда г.  Москвы от 19 мая 2015 г. по делу № 2-1548/2015-М-369/2015; определение Московского городского суда от 22 января 2016 г. № 4г-140/2016).

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас