Росреестр требует от покупателя документы по сделке застройщика

149
Росреестр потребовал от покупателя документы по сделке застройщика. Мы выяснили, что Росреестр не вправе требовать одобрения крупной сделки, когда застройщик продает готовую продукцию. Все подробности - в статье.

В редакцию пришло письмо от бухгалтера с такой проблемой. Застройщик (ООО) закончил строить многоквартирный дом, в котором есть и нежилые помещения – офисы, магазины и т. д. Часть помещений, на которые договоры с дольщиками заключить не удалось, компания оформила в собственность и учла как готовую продукцию. Их она продает по договорам купли-продажи.

При попытке покупателя зарегистрировать право собственности на приобретенный офис Росреестр потребовал одобрение крупной сделки участниками общества (застройщика) в связи с отчуждением имущества.

Законно ли требование Росреестра при условии, что для застройщика такие сделки – это обычная деятельность? Как быть в такой ситуации?

Документы по сделке застройщика: почему требование Росреестра незаконно

Требование Росреестра подтвердить одобрение крупной сделки и отказ зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество незаконны. Это нарушает права как покупателя, так и продавца-застройщика. При условии, что застройщик заключил такую сделку в процессе обычной хозяйственной деятельности. Поскольку в таком случае она не считается крупной сделкой в смысле Закона № 14-ФЗ и не требует одобрения.

Компания вправе обжаловать действия сотрудников Росреестра – подать жалобу в досудебном порядке (п. 323, 324 Административного регламента, утв. приказом Минэкономразвития от 9 декабря 2014 г. № 789). А если Росреестр ее не удовлетворит, она может обратиться в суд.

Из-за чего возникают проблемы

Реализация готовой продукции – операция в рамках обычной деятельности компании.

К таким операциям относятся любые сделки, которые приняты в деятельности общества либо иных компаний с аналогичными видами деятельности.

Основное условие – эти сделки не должны приводить к тому, чтобы деятельность общества прекратилась или существенно изменились ее масштабы. Причем независимо от того, совершало ли оно такие сделки раньше (п. 8 ст. 46 Закона № 14-ФЗ).

Но когда компания продает объект недвижимости по договору купли-продажи, сотрудники Росреестра видят отчуждение имущества компании.

Они не знают, находилось оно на балансе общества в составе основных средств на счете 01 или в виде готовой продукции, учтенной на счете 43. Поэтому они и требуют доказательств одобрения крупной сделки либо справку от застройщика о том, что эта сделка не является крупной по своей юридической природе.

Цель – избавить компанию от споров с учредителями и признания сделок купли-продажи недвижимости недействительными (не одобренные крупные сделки они могут оспорить). Ведь Росреестр несет ответственность за регистрацию сделок (ст. 66 Закона № 218).

В числе документов, которые компания должна представлять в Росреестр для регистрации при продаже жилого и отчуждении нежилого помещения, есть и решение компетентного органа юрлица об одобрении крупной сделки. Или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (оригинал и копия). Такие требования – в приложении 2 к Административному регламенту № 789 (п. 14.2, 15.2).

Правда, там сказано, что если такого документа нет в составе представленных документов, то это подтверждает, что для юрлица сделка не является крупной или сделкой с заинтересованностью.

Но, как мы сказали, специалисты Росреестра не знают, компания просто забыла приложить такой документ или он не нужен.

Росреестр требует документы по сделке застройщика: как поступить

Если Росреестр потребовал одобрения крупной сделки, представьте справку о том, что совершаете сделку в рамках обычной хозяйственной деятельности компании. В противном случае регистрация может затянуться (ст. 26, 27 Закона № 218; решение Басманного районного суда г.  Москвы от 19 мая 2015 г. по делу № 2-1548/2015-М-369/2015; определение Московского городского суда от 22 января 2016 г. № 4г-140/2016).



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


    Рассылка



    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015

    
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×

    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: