Два способа вести учет у застройщика по долевым договорам

459
У застройщика есть два способа вести учет по долевым договорам. Какой вам подходит, выбирайте сами. Но учтите, что первый безопасный, а второй более достоверный с точки зрения бухучета.

Застройщик передает дольщикам-физлицам квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме. В договоре услуги застройщика не выделены. Финансовый результат определяется как экономия – разница между суммой полученных средств от дольщиков и расходами на строительство. В такой ситуации у застройщика есть два варианта для бухгалтерского учета операций. Какой вам подходит, выбирайте сами. Но учтите, что первый безопасный, а второй более достоверный с точки зрения бухучета.

Учет по долевым договорам: способ первый – безопасный

Застройщик отражает полученные от дольщиков средства по кредиту счета 76. Эти средства направляются на то, чтобы покрыть расходы на строительство дома. При этом расходы застройщик учитывает по дебету счета 08.

По окончании строительства застройщик закрывает счет 08 в дебет счета 76 и определяет экономию. Она отражается как выручка по кредиту счета 90 в корреспонденции с дебетом счета 76.

Сумма экономии средств дольщиком

=

Средства дольщиков

-

Расходы на строительство объекта

Застройщик не отражает реализацию передаваемых объектов долевого строительства, поскольку он не оформляет на себя право собственности на построенные объекты до передачи их дольщикам.

Значит, формального перехода права собственности от застройщика к участникам долевого строительства на эти объекты не происходит.

Бухгалтерские проводки:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
– получили от дольщиков средства на покрытие расходов по строительству многоквартирного дома;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
– получили от дольщиков средства на уплату вознаграждения застройщику за услуги;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 10, 70, 60…
– отразили расходы на строительство дома;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 70, 60…
– отразили расходы, связанные с оказанием услуг дольщикам;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
– отразили выручку от реализации услуг дольщикам;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 20
– списали расходы, связанные с оказанием услуг дольщикам;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 08
– отразили передачу объектов долевого строительства (жилых и нежилых помещений) дольщикам;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 90
– отразили экономию средств дольщиков.

Учет по долевым договорам: способ второй – рискованный

Этот подход применяет застройщик, если он руководствуется выводами пункта 11постановления Пленума ВАС от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости…» Он основан на утверждении, что передача объекта долевого строительства в рамках ДДУ является разновидностью сделки купли-продажи. Таким образом, в бухгалтерском учете застройщик отражает выручку от реализации передаваемых объектов в рамках долевого строительства.

Бухгалтерские проводки:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
– отразили средства дольщиков, полученные по долевым договорам;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 60
– отразили расходы по строительству объекта;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– отразили НДС, предъявленный поставщиками и подрядчиками;

ДЕБЕТ 43 КРЕДИТ 20, 19
– сформировали себестоимость готовой строительной продукции;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 90
– отразили выручку от реализации объектов долевого строительства в размере всей суммы средств, поступивших от дольщиков для финансирования расходов на строительство;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 43
– списали реализованную готовую строительную продукцию.

При таком подходе в бухгалтерском учете застройщику не надо отдельно учитывать реализацию своих услуг. Но возможны налоговые риски. Рассмотрим почему.

В налоговом учете поступившие от дольщиков средства застройщик учитывает как целевые (п. 14 ст. 251 НК РФ). Застройщик вправе расходовать средства дольщиков только на те цели, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» Поступившие средства целевого финансирования компания не признает выручкой, а затраты по строительству не признает расходом при расчете налога на прибыль.

Если по условиям договора застройщик не возвращает экономию дольщикам, то он учитывает ее во внереализационных доходах или в составе выручки от реализации услуг.

Средств дольщиков может быть недостаточно для покрытия расходов по строительству. Если застройщик покрывает разницу за счет собственных средств, то перерасход он не сможет учесть в целях налогообложения прибыли. При этом экономию и перерасход застройщик определяет в целом по объекту строительства.

Если застройщик использует второй подход к ведению бухгалтерского учета в рамках долевого строительства, возникает вопрос по НДС. Надо ли начислять этот налог с выручки от реализации объектов долевого строительства? Здесь все зависит от того, как квалифицировать эти операции.

С одной стороны, операции по реализации нежилых помещений и машино-мест облагаются НДС. С другой стороны, все неясности налогоплательщик вправе трактовать в свою пользу (п. 7 ст. 3 НК РФ).

Реализация товаров (работ, услуг) – это объект налогообложения НДС. Но под реализацией понимают передачу права собственности на товары, работы, услуги (ст. 39 НК РФ). В нашем случае формальной передачи права собственности не происходит. Ведь застройщик не оформляет на себя право собственности до передачи объекта участнику долевого строительства. Значит, и объекта налогообложения не возникает.

Кроме того, средства, полученные от дольщиков, являются целевыми и не отражаются в качестве выручки от реализации.

Однако налоговики могут считать иначе, поскольку застройщик в бухучете отразит выручку от реализации. Поэтому вероятны споры с налоговиками по данному вопросу.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Политика обработки персональных данных.
    Все свидетельства выданы Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) ПИ № ФС77-62260 от 03.07.2015.

    
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: