Четыре частые ошибки в учете техзаказчика

390
При строительстве объекта застройщик нередко нанимает техзаказчика. Приведем четыре частые ошибки, которые встречаются в договорах и учете техзаказчика. Подскажем, как их избежать.

Ошибка 1: в договоре не перечисляют функции, которые передает застройщик

Техзаказчик – это предприниматель или организация, которые получили полномочия от застройщика и действуют от его имени (п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ): – заключают договоры о строительстве;

  • предоставляют исполнителям материалы и документы;
  • подписывают документы и т. д.

Застройщик вправе все это делать сам. Но может поручить другой организации (техзаказчику). Существенные и все иные условия договора стороны определяют самостоятельно. Проверьте, чтобы в договоре было четко указано, какие именно функции застройщик передал вам как техзаказчику. Иначе вы не сможете определить, что это за договор и как учитывать операции.

Если застройщик поручает техзаказчику действовать от имени застройщика и за его счет – это посреднический (агентский) договор (ст. 1005 ГК РФ). Например, когда застройщик поручает техзаказчику заключать договоры с проектными и подрядными организациями, обеспечивать исполнителей необходимыми материалами и документами, подписывать бумаги т.д.

Если только технадзор, то это будет договор возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ). Если и то и другое – смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Как правило, застройщик возлагает на техзаказчика почти все обязанности – от получения разрешительной документации до сдачи объекта. То есть заключает смешанный договор. При этом по всем договорам, которые техзаказчик заключает от имени застройщика, все права и обязанности возникают у застройщика. В частности, обязанность по оплате услуг подрядчика, права на результаты выполненных работ, гарантийные обязательства.

А техзаказчик за свои услуги получает от застройщика вознаграждение. При этом он может:

  • участвовать в расчетах, то есть получать от заказчика деньги на оплату услуг исполнителей;
  • не участвовать (рассчитывается с исполнителем непосредственно застройщик).

При втором варианте застройщик перечисляет техзаказчику только вознаграждение. Его размер стороны устанавливают в договоре. Например, в виде процента от принятых работ либо в твердой сумме за месяц.

Как избежать ошибки. Учтите, что техзаказчик в части договоров по организации строительства – это лишь уполномоченный застройщиком посредник. И четко укажите в договоре, какие конкретно функции застройщик передал посреднику, и чем подробнее, тем лучше. Тогда не возникнет путаницы в отношениях и в учете.

Ошибка 2: стоимость строительства техзаказчик формирует на своем балансе

Рассмотрим подробнее порядок учета у техзаказчика-посредника с полномочиями по организации строительства, когда он участвует в расчетах.

В этом случае застройщик перечисляет деньги на финансирование работ на расчетный счет техзаказчика. Техзаказчик не отражает затраты по строительству объекта у себя на счете 08. Стоимость строительства на счете 08 формирует застройщик. Техзаказчик выступает как посредник-агент. Поэтому полученные суммы он ни в доходах, ни в расходах не учитывает (подп. 9 п. 1 ст. 251, п. 9 ст. 270 НК РФ). А отражает их отдельно от других поступлений и расходов.

Деньги, которые поступили от застройщика для финансирования строительства, он учитывает по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Расходы за счет этих денег – по дебету счета 76. К счету 76 откройте отдельный субсчет.

Лучше завести и отдельный субсчет к счету 51. Это позволит всегда видеть, сколько денег техзаказчик получил на финансирование, сколько из них потратил и какая сумма осталась.

В балансе остаток по этому субсчету счета 51 следует отразить по строке 1230 «Дебиторская задолженность», а не по строке 1250 «Денежные средства». Так как этот актив не является собственностью техзаказчика.

Свое вознаграждение техзаказчик отражает как выручку в обычном порядке – не в рамках финансирования застройщиком строительства.

Пример

Застройщик перечислил техзаказчику 600 000 руб. для расчетов со сторонними организациями (третьими лицами) – поставщиками, подрядчиками и т.д.

Техзаказчик оплатил принятые у подрядчика (ООО «Подряд-1») работы в сумме 590 000 руб. (в том числе НДС – 90 000 руб.).

Кроме того, застройщик выплатил техзаказчику вознаграждение в сумме 29 500 руб. (в том числе НДС – 4500 руб.).

Записи у техзаказчика будут такими:

ДЕБЕТ 51 «РАСЧЕТЫ С ЗАСТРОЙЩИКОМ» КРЕДИТ 76 «ЗАСТРОЙЩИК»я
– 600 000 руб. – получены от застройщика деньги для расчетов с третьими лицами (в интересах застройщика);

ДЕБЕТ 76 «ПОДРЯД-1» КРЕДИТ 51«РАСЧЕТЫ С ЗАСТРОЙЩИКОМ»
– 590 000 руб. – оплачены выполненные работы;

ДЕБЕТ 76 «ЗАСТРОЙЩИК» КРЕДИТ 76 «ПОДРЯД-1»
– 590 000 руб. – отражены затраты по строительству объекта (включая НДС);

ДЕБЕТ 62 «ЗАСТРОЙЩИК» КРЕДИТ 90 «ПРОДАЖИ»
– 29 500 руб. – начислено вознаграждение (на дату подписания акта приема-сдачи услуг);

ДЕБЕТ 90 «НДС» КРЕДИТ 68 «РАСЧЕТЫ ПО НДС»
– 4500 руб. ((29 500 руб. – 4500 руб.) × 18%) – начислен НДС с вознаграждения;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62 «ЗАСТРОЙЩИК»
– 29 500 руб. – получена сумма вознаграждения от застройщика.

Для учета работ, которые техзаказчик принял от подрядчика, к счету 76 нужно открыть субсчет с субконто «Выполненные работы по объекту». Ежемесячно техзаказчик проводит внутренний взаимозачет по соответствующим субконто. При этом он определяет либо остаток финансирования, либо кредиторскую задолженность застройщика по оплате выполненных работ.

Остаток финансирования по итогам года техзаказчик либо возвращает застройщику, либо использует в следующем году (по договоренности сторон).

На сумму кредиторской задолженности техзаказчик составляет письмо-заявку застройщику, где указывает необходимую сумму финансирования.

Кроме того, техзаказчик обычно в соответствии с договором ежемесячно направляет застройщику заявку с планируемой суммой финансирования на следующий месяц исходя из условий договоров с подрядчиками.

Договор с застройщиком длится не один месяц. Поэтому техзаказчику нужно вести сводную ведомость затрат по строительству. В ней в течение всего срока договора техзаказчик учитывает затраты по договору нарастающим итогом. Эта ведомость обеспечит сводную информацию по всем расходам из средств застройщика.

В годовой декларации по налогу на прибыль средства финансирования и их использование техзаказчик отражает в листе 07 «Отчет о целевом использовании имущества…». Тратить эти деньги на другие цели нельзя. Это нарушает условие, которое позволяет не облагать их налогами.

Как избежать ошибки. Не допускайте распространенной ошибки – стоимость строительства на своем балансе техзаказчик не формирует. Финансирование от застройщика и траты из этих денег отражайте на счете 76. А в балансе – в разделах II, IV как дебиторскую и кредиторскую задолженность. Тогда у вас не будет искажений в отчетности.

Ошибка 3: не устанавливают сроки и формы отчетов для застройщика

В договорах, которые техзаказчик заключает с третьими лицами от имени застройщика, надо указывать, что договор заключен между застройщиком и третьим лицом (поставщиком, подрядчиком и т. д.). Техзаказчик здесь лишь посредник.

Исполнители должны выписывать все документы на имя застройщика: акты выполненных работ, накладные, счета-фактуры и проч.

Периодичность, с которой техзаказчик представляет документы застройщику, стороны определяют в договоре, как и форму отчета застройщику.

При этом следует учитывать, что права и обязанности по сделкам, которые техзаказчик совершает в интересах застройщика, возникают у последнего не на основании отчетов техзаказчика. А на основании документов, которые техзаказчик подписывает от имени застройщика (договоров, актов выполненных работ и т. д.), а также документов, подтверждающих произведенную оплату.

Когда техзаказчик перечисляет деньги третьим лицам, он лишь исполняет поручения застройщика по расчетам с этими лицами.

Обычно отчетный период устанавливают как месяц.

В форме отчета техзаказчика отразите такие показатели.

1. По финансированию от застройщика:

  • остаток целевых средств на начало месяца;
  • размер поступлений в отчетном периоде;
  • сумму использованных средств с указанием получателя;
  • остаток финансирования на конец месяца.

2. По принятым у подрядчиков работам:

  • состав выполненных работ (с указанием наименования подрядчика, номера договора, первичного документа);
  • стоимость выполненных работ по этому первичному документу.

3. Стоимость услуг техзаказчика за отчетный период.

К отчету приложите:

  • оригиналы договоров и первички (акты приемки-сдачи работ от подрядчиков, накладные и т.п.);
  • оригиналы счетов-фактур подрядчиков, поставщиков и прочих исполнителей;
  • копии документов, подтверждающих, что техзаказчик оплатил материалы, работы, услуги (заверенные техзаказчиком);
  • акт приемки-сдачи услуг техзаказчика за отчетный период;
  • счет-фактуру на услуги техзаказчика за отчетный период.

Кроме того, техзаказчик может дополнить отчет техническим отчетом. В нем он отражает состояние строительства и свои рекомендации.

По окончании строительства застройщик и техзаказчик оформляют итоговый акт приема-сдачи работ по договору. Его форму стороны разрабатывают самостоятельно. В этом акте рекомендую отражать полную стоимость полученного финансирования и полную стоимость принятых у подрядчиков работ.

Оригиналы первички техзаказчик уже передал застройщику (с ежемесячными актами). К итоговому акту он прикладывает техническую документацию, которую получил от проектировщиков и подрядчиков.

Застройщик по документам, приложенным к отчету, в течение строительства ведет учет капвложений на счете 08. А входной НДС от поставщиков и подрядчиков отражает на счете 19.

Как избежать ошибки. Продумайте вместе с застройщиком сроки и формы отчетов заранее. Будьте внимательны, ведь застройщик отражает операции на основании документов, которые вы ему передадите – все данные он получает через вас. Если вы задержите бумаги, застройщик не сможет вовремя отразить операции.

Ошибка 4: техзаказчик перевыставляет застройщику счета-фактуры от поставщиков и подрядчиков

Техзаказчик не имеет права на  вычет входного НДС с затрат на строительство, который предъявляют поставщики и подрядчики.

Они должны выписывать счета-фактуры на имя застройщика. И по этим счетам-фактурам налог к вычету принимает застройщик.

Перевыставлять застройщику полученные от поставщиков и подрядчиков счета-фактуры при заключении договора от имени и за счет застройщика техзаказчик не должен.

Минфин подтвердил это в письме от 12 марта 2013 г. № 03-07-09/7434. Финансисты разъяснили следующее.

В соответствии с Градостроительным кодексом техзаказчик уполномочен застройщиком только на то, чтобы заключать договоры от имени застройщика.

Поэтому счета-фактуры по работам (услугам), выполненным (оказанным) подрядчиками по таким договорам, подрядчики должны выставлять в адрес застройщика, а не техзаказчика. В связи с этим техзаказчик не перевыставляет счета-фактуры инвестору-застройщику. Они и так выписаны на его имя.

По тем же причинам техзаказчик не составляет и сводный счет-фактуру на имя застройщика.

А вот на сумму своего вознаграждения техзаказчик выписывает застройщику счет-фактуру от своего имени. Его он регистрирует в книге продаж. Показатели из этого счета-фактуры техзаказчик отражает в декларации по НДС в разделе 3 в общем порядке.

Раньше – до 2011 года – порядок был иным.

Когда застройщик передавал все свои функции техзаказчику (нанимал его для строительства), техзаказчик мог действовать от своего имени. То есть получать от поставщиков и подрядчиков документы, оформленные на имя техзаказчика. И при этом он перевыставлял счета-фактуры застройщику в сводном счете-фактуре по окончании строительства.

Но с 29 ноября 2011 года в Градостроительный кодекс внесли определение техзаказчика. В соответствии с ним он может действовать только от имени застройщика.

Как избежать ошибки. Безопаснее следовать разъяснениям финансистов и не перевыставлять счета-фактуры. Иначе у застройщика возникнут проблемы с вычетом НДС.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


    Рассылка



    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015

    
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×

    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: