Учет проданных квартир на конкретных примерах

552
Получив разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик определяет стоимость каждого помещения. Какой способ использовать? Как производить учет проданных квартир? Разберем на конкретных примерах.

Учет затрат на строительство

Помещения в доме предназначены для будущей реализации по сделкам купли-продажи. На каком счете – 08 или 20 – застройщик должен учитывать расходы, связанные со строительством объекта? Нормативно этот вопрос на сегодняшний день не урегулирован. Минфин изложил свою точку зрения в письме от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02 – это счет 08. Но письма этого ведомства не являются нормативными документами. Поэтому, как показывает практика, счет, на котором отражают указанные строительные затраты, является элементом учетной политики.

Некоторые застройщики исходят из возможности автоматизированной программы учета. Например, если программа настроена на учет затрат по строительству на счете 08, то она не перенастраивается. Однако в бухгалтерской отчетности часть застройщиков показывает остаток по счету 08 в разделе «Запасы» и раскрывает информацию об этой сумме в пояснительной записке. Именно такие требования к бухотчетности предъявляют многие аудиторские организации.

Хотя, нужно отметить, что часть аудиторских организаций требует отражать затраты на строительство на счете 20. Они руководствуются тем, что данные расходы не связаны с внеоборотными активами организации.

Считаю, что выбор в данном случае должен оставаться за организацией. Но, конечно, с учетом всех обстоятельств, которые включают мнение аудитора, обслуживающего данного застройщика. Общее для любого выбранного варианта то, что обязательно нужно раскрыть указанную информацию в пояснительной записке к бухотчетности.

Расчет стоимости помещений

После того как получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик определяет стоимость каждого продаваемого помещения. Как правило, она определяется пропорционально площади помещения в общей площади строительства. Но могут применяться и другие способы. Например, одно помещение может иметь только пол, стены и потолок. В другом же установлено дорогостоящее оборудование. В этом случае алгоритм расчета стоимости таких помещений должен учитывать данные обстоятельства.

Встречаются ситуации, когда застройщик определяет балансовую стоимость помещения с учетом его рыночной привлекательности. В частности, на первом этаже – поменьше, на средних этажах – побольше. Считаю, что так распределять расходы по строительству неправильно. Ведь рыночная привлекательность может оказывать влияние только на цену продажи того или иного объекта, но не на затраты по его строительству. Документально распределение затрат по строительству между помещениями оформите расчетом. Приложите его к бухгалтерской справке либо сделайте расчет в самой справке.

Балансовая стоимость помещений, которые предназначены для продажи, отражается на счете 43 «Готовая продукция».

Учет проданных квартир ведется обычным порядком через счета учета реализации.

Пример

Учет проданных квартир на конкретных примерах.

Застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. К этому моменту расходы на строительство с учетом НДС составили 230 000 000 руб., в том числе строительные затраты – 200 000 000 руб., сумма НДС, предъявленная поставщиками и подрядчиками, – 30 000 000 руб.

Общая площадь строительства – 5000 м2, в том числе жилая – 4500 м2, нежилая – 500 м2. Стоимость 1 м2 без учета НДС – 40 000 руб. Для удобства расчета, предположим, что площади всех 45 жилых помещений и двух нежилых – одинаковые. Они соответственно составляют 100 м2 и 250 м2.

Реализации жилых помещений не облагаются НДС, а при продаже нежилых налог надо начислить. Следовательно, необходимо распределить суммы налога, полученные от поставщиков и подрядчиков. Для этого вся сумма входящего НДС делится на общую площадь строительства. В результате получается сумма налога, приходящаяся на 1 м2 построенного здания:

30 000 000 руб. : 5000 м2 = 6000 руб/м2

Далее определяется сумма налога, приходящаяся на жилые помещения:

6000 руб/м2 × 4500 м2 = 27 000 000 руб.

НДС, который относится к нежилым помещениям, составляет:

6000 руб/м2 × 500 м2 = 3 000 000 руб. Эта сумма налога принимается к налоговому вычету.

Здесь следует добавить, что застройщик имеет право принять к вычету сумму НДС, приходящуюся на нежилые помещения, уже в процессе строительства. Поэтому в примере расчет суммы налога, относящейся к указанным помещениям по окончании строительства, приведен условно.

На практике НДС рекомендуется рассчитывать и принимать к вычету в каждом налоговом периоде. Это необходимо, чтобы не просрочить трехлетний срок со дня выписки счетов-фактур. Для этого можно производить расчет доли НДС, приходящейся на нежилые помещения, пропорционально проектной площади строительства. При этом сумма НДС, приходящаяся на жилые помещения, включается в стоимость их строительства.

Балансовая стоимость квартиры с учетом суммы НДС составит:

(40 000 руб/м2 × 100 м2 ) + (6000 руб/м2 × 100 м2 ) = 4 600 000 руб.

Балансовая стоимость нежилого помещения (без НДС) равна:

40 000 руб. × 250 м2 = 10 000 000 руб.

Общая стоимость квартир:

4 600 000 руб. × 45 = 207 000 000 руб.

Общая стоимость нежилых помещений:

10 000 000 руб. × 2 = 20 000 000 руб.

Полная стоимость строительства:

207 000 000 + 20 000 000 + 3 000 000 = 230 000 000 руб.

Предположим, была продана квартира за 5 000 000 руб. и нежилое помещение за 12 980 000 руб., в том числе НДС – 1 980 000 руб.

Бухгалтер отразил операции следующими записями:

ДЕБЕТ 08 (20) КРЕДИТ 10 (70,60…)
– 200 000 000 руб. – отразили расходы на строительство;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 30 000 000 руб. – учли сумму НДС, полученную от поставщиков и подрядчиков;

ДЕБЕТ 43 субсчет «Жилые помещения» КРЕДИТ 08 (20)
– 180 000 000 руб. – отразили в составе готовой продукции стоимость жилых помещений без НДС;

ДЕБЕТ 43 субсчет «Жилые помещения» КРЕДИТ 19
– 27 000 000 руб. – отразили в стоимости жилых помещений сумму НДС;

ДЕБЕТ 43 субсчет «неЖилые помещения» КРЕДИТ 08 (20)
– 20 000 000 руб. – отразили в составе готовой продукции стоимость нежилых помещений;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– 3 000 000 руб. – приняли к налоговому вычету сумму НДС, относящуюся к нежилым помещениям;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
– 5 000 000 руб. – отразили продажу квартиры;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 43
– 4 600 000 руб. – списали балансовую стоимость проданной квартиры;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
– 5 000 000 руб. – поступили деньги за продажу квартиры;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
– 12 980 000 руб. – отразили реализацию нежилого помещения;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 43
– 10 000 000 руб. – списали балансовую стоимость проданного нежилого помещения;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 68
– 1 980 000 руб. – начислили НДС с реализации нежилого помещения;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
– 12 980 000 руб. – поступили деньги за продажу нежилого помещен



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


    Рассылка



    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015

    
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×

    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: