Консервация объекта и учет затрат

574
В период кризиса многим компаниям приходится временно замораживать строительство из-за того, что не хватает денег. В каком порядке проводится консервация объекта? Куда списать расходы? И уменьшают ли они прибыль? Советы практика.

Когда и зачем проводится консервация объекта - недостроя

Цель консервации – сохранить возведенные конструкции и находящиеся на объекте оборудование и материалы. А также обеспечить безопасность недостроенного объекта и стройплощадки.

Техрегламент о безопасности зданий и сооружений требует, чтобы при этом вред окружающей среде был минимальным. И чтобы недострой не угрожал ни людям, ни природе, ни имуществу граждан или организаций (ст. 35 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ). 

Консервация обекста проводится, когда необходимо:

  • либо прекратить строительство (реконструкцию);
  •  либо приостановить его на срок более шести месяцев с перспективой возобновить в будущем.

Такая обязанность установлена в пункте 4 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ. 

При этом нужно руководствоваться специальными правилами.

Как законсервировать объект

Что нужно сделать? Приведем пошаговую инструкцию.

Шаг 1. Принять решение о консервации объекта. Его принимает застройщик или технический заказчик. Решение оформляют приказом или распоряжением руководителя организации. В нем указывают:

  • перечень работ по консервации объекта и сроки их проведения;
  • сроки разработки техдокументации, необходимой для консервации объекта (ее подготовку обеспечивает застройщик или техзаказчик);
  • кто отвечает за сохранность и безопасность объекта и стройплощадки (должностное лицо или организацию);
  • размер необходимых средств. Его определяют на основании акта, который готовит подрядчик и утверждает застройщик или техзаказчик.

Шаг 2. Обеспечить подготовку технической документации. То есть заказать ее в специализированной организации. Техдокументацию составляют исходя из перечня работ, указанного в решении о консервации. Предусмотренные Правилами виды работ – в таблице ниже.

Консервация объекта - состав работ (таблица)

Виды работ*

Основание

Выполнение конструкций, принимающих проектные нагрузки (в том числе временных)

П. 9 Правил

Монтаж оборудования, дополнительно закрепляющего неустойчивые конструкции и элементы, или демонтаж таких конструкций и элементов

Освобождение емкостей и трубопроводов от опасных и горючих жидкостей, закрытие или сварка люков и крупных отверстий

Перевод технологического оборудования в безопасное состояние

Отключение коммуникаций (кроме тех, которые нужны, чтобы обеспечить сохранность объекта)

Принятие мер, чтобы закрыть доступ внутрь объекта и на территорию стройплощадки

* Перечень открытый.

Шаг 3. Уведомить подрядчика и надзорные органы. Застройщик (техзаказчик) в течение 10 календарных дней после того, как примет решение законсервировать объект, должен сообщить об этом:

  • подрядчику, который работает на объекте;
  • органу, выдавшему разрешение на строительство;
  • органу госстройнадзора, если строительство подпадает под такой надзор.

Шаг 4. Провести инвентаризацию. Застройщик (техзаказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию всех работ, выполненных на объекте к моменту консервации. При этом нужно:

  • сделать схемы и чертежи;
  • описать состояние объекта;
  • зафиксировать объемы выполненных работ.

А также составить ведомости, где указать сведения:

  • о конструкциях, оборудовании и материалах, примененных на объекте. В том числе не использованных и подлежащих хранению;
  • о наличии сметной документации;
  • об исполнительной документации – журналах работ; актах освидетельствования скрытых работ; актах проведенных испытаний и иных первичных документах.

Шаг 5. Заключить договор на работы по консервации. Кто будет выполнять работы по консервации, решает застройщик. Он может законсервировать объект своими силами или нанять подрядную организацию. То есть заключить соответствующий договор либо с тем же подрядчиком, который работает на объекте (по его желанию), либо с другими организациями.

Шаг 6. Принять выполненные консервационные работы и оплатить их. При этом нужно принять от подрядчика не только работы, но и сам объект, а также стройплощадку. Такую передачу надо оформить актом.

Шаг 7. Обеспечить охрану объекта и стройплощадки. До момента, когда строительство возобновится, потребуется охранять стройку. Застройщик может делать это сам или привлечь охранную организацию.

Что будет, если объект не законсервировать

Некоторые компании считают, что могут проводить или не проводить консервацию по своему усмотрению. Это не так. Объект необходимо законсервировать, причем по всем правилам. Таково требование законодательства. Застройщик обязан его выполнить. Иначе накажут.

Штраф для компании – от 100 до 300 тыс. руб., для должностных лиц – от 20 до 30 тыс. руб. (п. 1 ст. 9.4 КоАП).

Как завершить отношения с подрядчиком

Приостановка стройки напрямую затрагивает интересы подрядчика, возводящего здание или сооружение. Поэтому важно уладить с ним все необходимые формальности.

Автоматически договор не прекращается

Что предусматривает на этот счет Гражданский кодекс?

В нем нет нормы, которая рассматривала бы консервацию как причину прекратить действующий договор подряда. Значит, автоматически он не расторгается. Поэтому такую ситуацию лучше предусмотреть заранее – когда заключаете договор с подрядчиком. А именно: оговорить порядок расторжения или приостановки договора при консервации. И указать для этого случая права и обязанности сторон в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ.

Выполненные до консервации работы надо оплатить

Заказчик обязан полностью оплатить подрядчику все работы, которые он выполнил на момент, когда объект решили законсервировать. А также возместить расходы, возникшие в связи с тем, что он вынужден прекратить работы досрочно. В том числе и неполученную выгоду (ст. 752 ГК РФ).

Порядок завершения отношений необходимо согласовать

В любом случае сторонам лучше договориться о совместных действиях, чтобы завершить отношения. В том числе определить, кто, когда и какие документы представляет другой стороне на подпись.

Если заранее в договоре подряда на строительство объекта это не было предусмотрено, лучше составить к нему дополнительное соглашение. И прописать в нем, в каком порядке расторгается договор.

Согласованные действия избавят от ненужных споров.

Сама консервация объекта. Чаще всего эти работы выполняет основной подрядчик – тот, который строил объект.

На такие работы обязательно надо оформить либо отдельный договор, либо дополнительное соглашение к основному договору подряда. В нем указывают срок выполнения этих работ и их стоимость. Ее устанавливают на основании сметы, которую прилагают к договору или допсоглашению.

Нужно определить, какие документы оформить

Следует составить акт о приостановлении строительства. Можно использовать форму № КС-17 или разработать бланк самостоятельно.

Надо также составить документ, который однозначно свидетельствует о том, что право собственности на результат выполненных подрядчиком работ перешло к заказчику.

Это может быть итоговый акт по форме № КС-2, акт приемки этапа работ, акт приемки законченного строительством объекта и т. д. Данную окончательную форму необходимо оговорить в договоре или допсоглашении.

Как вариант таким документом может быть акт приемки объекта незавершенного строительства. Его форму сторонам следует разработать самостоятельно. За основу можно взять форму № КС-11 «Акт приемки законченного строительством объекта».

Унифицированные формы первичной учетной документации для строительства утверждены постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № 100.

Почему важно подтвердить передачу законсервированного объекта заказчику?

Дело в том, что ответственность за сохранность имущества, полученного для исполнения договора подряда, несет подрядчик (ст. 714 ГК РФ). Иначе говоря, пока он не передаст объект заказчику, ответственность на нем.

Консервация объекта: где учесть затраты

Теперь перейдем к вопросам учета.

Бухгалтерский учет

Затраты на то, чтобы законсервировать объект и содержать его, относят к прочим расходам (п. 11 ПБУ 10/99). Поскольку с созданием объекта непосредственно они не связаны.

Застройщик проводит их по дебету счета 91.

При этом не должен смущать тот факт, что пункт 3.1.7 Положения по учету долгосрочных инвестиций предписывает учитывать затраты на консервацию на счете 08 (отдельно от затрат на строительство).

Такой порядок учета противоречил бы ПБУ 10/99 и Плану счетов бухучета. А значит, применять его компания не должна. Это следует из письма Минфина России от 15 ноября 2002 г. № 16-00-14/445. ПБУ… долгосрочных инвестиций применяется в части, не противоречащей более поздним нормативным документам по бухучету.

ПРИМЕР

Затраты застройщика на консервацию строительства составили 590 000 руб., в том числе НДС – 90 000 руб. Из них 118 000 руб. на проектную документацию (в том числе НДС – 18 000 руб.) и 472 000 руб. на оплату работ подрядчику (в том числе НДС – 72 000 руб.).

Кроме того, подрядчик предъявил штрафные санкции в сумме 300 000 руб. в связи с досрочным расторжением договора стройподряда. Застройщик с ними согласился.

Проводки у него будут такими:

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 60
– 500 000 руб. (590 000 – 90 000) – учтены затраты на техдокументацию для консервации и на оплату работ по консервации подрядчику;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 90 000 руб. – выделен НДС, предъявленный проектировщиками и подрядчиками;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– 90 000 руб. – принят к вычету предъявленный НДС;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– 590 000 руб. – оплачены техдокументация и выполненные работы;

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 60
– 300 000 руб. – отражены санкции по договору;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– 300 000 руб. – выплачен штраф подрядчику.

Консервация объекта: налоговый учет

А что с налогами?

Налог на прибыль. Затраты, связанные с консервацией, в том числе затраты на содержание законсервированных объектов, застройщик включает во внереализационные расходы. Чиновники признают, что они обоснованы (подп. 9 п. 1 ст. 265 НК РФ, письмо Минфина России от 11 декабря 2009 г. № 03-03-06/1/805).

НДС. Застройщик вправе принять к вычету НДС с затрат на консервацию и на содержание законсервированного объекта в общем порядке. При условии, что объект предназначен для операций, облагаемых этим налогом.

Но на практике может быть и так: часть объекта предназначена для облагаемой НДС деятельности, а часть – нет. К примеру, здание, в котором есть как жилые, так и нежилые помещения – магазин, аптека, парикмахерская, юридическое бюро и пр.

Как поступить?

В этом случае входной НДС по консервационным расходам можно принять к вычету лишь частично – пропорционально нежилым площадям. А оставшуюся часть надо включить в стоимость работ, услуг.

Способ, как определить вычитаемую часть налога, надо закрепить в учетной политике. 

Налог на имущество. Со стоимости незавершенного объекта его не платят. Так как основным средством недострой не является (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ).



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


    Рассылка



    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015

    
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×

    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: