Как сформировать стоимость объекта при строительстве собственными силами

2201
Разберем формирование стоимости объекта строительства. Порядок бухгалтерского и налогового учета расходов на строительство собственными силами зависит от того, для каких целей сооружается объект. Примеры с проводками помогут вам вести учет без ошибок.

Разберем формирование стоимости объекта строительства. Порядок бухгалтерского и налогового учета расходов на строительство собственными силами зависит от того, для каких целей сооружается объект. Примеры с проводками помогут вам вести учет без ошибок.

Создание основного средства

Каковы правила отражения операций?

Бухгалтерский учет

Следует руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утверждено письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Учет расходов ведется на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Строительство объектов основных средств») нарастающим итогом с начала строительства в разрезе отчетных периодов до ввода объекта в действие (п. 1.4, 2.2, 2.3 Положения № 160).

Затраты на строительство (зарплата работников с начисленными на нее взносами, стоимость материалов, сумма амортизации производственного оборудования и пр.) учитываются по фактическим расходам на строительно-монтажные работы (СМР). К ним относится и договорная стоимость работ, выполненных подрядной организацией (без учета НДС).

Налоговый учет

Налог на прибыль. При использовании основных средств собственного производства их первоначальная стоимость определяется как стоимость готовой продукции.

Затраты формируют первоначальную стоимость амортизируемого объекта строительства без учета принимаемого к вычету НДС (п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ).

Налог на добавленную стоимость. СМР для собственного потребления, согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ, подлежат обложению НДС. При этом налоговое законодательство не содержит их расшифровки. Обратимся к другим источникам. К строительно-монтажным работам, выполненным хозяйственным способом, относятся работы, осуществляемые для своих нужд собственными силами организации. В том числе работы, для выполнения которых организация выделяет на стройку рабочих основной деятельности с выплатой им заработной платы по нарядам строительства. А также работы, выполненные строительными организациями по собственному строительству (не в рамках подрядных договоров, а например, при реконструкции собственного административно-хозяйственного здания, в ходе строительства собственной производственной базы и т. п.). 

При исчислении налога учитывают лишь СМР капитального характера, в результате которых создаются новые объекты основных средств, в том числе объекты недвижимого имущества (здания, сооружения и т. п.). Или изменяется их первоначальная стоимость в случаях достройки, дооборудования, реконструкции и т. д.

В налоговую базу, согласно пункту 2 статьи 159 Налогового кодекса РФ, входит только стоимость работ, выполненных своими силами, без учета стоимости работ, произведенных подрядными организациями (решение ВАС РФ от 6 марта 2007 г. № 15182/06).

Налоговая база определяется на последнее число каждого квартала. Сумма НДС при этом равна произведению базы и ставки налога (18%). Начисленную сумму налога организация вправе принять к вычету на момент определения налоговой базы (п. 10 ст. 167, п. 1 ст. 166, ст.163, п. 3 ст. 164, п. 6 ст. 171, п. 5 ст.172 Налогового кодекса РФ).

На последнее число каждого квартала (пока идет строительство) нужно составить счет-фактуру и зарегистрировать его:

  1. в журнале учета полученных и выставленных счетов-фактур… – в части 1 «Выставленные счета-фактуры» (подп. «а» п. 7 Правил ведения журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур…);
  2. в книге продаж… (п. 3, 21 Правил ведения книги продаж…);
  3. в книге покупок… (п. 20 Правил ведения книги покупок…).

Формы документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утверждены постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137.

Учтите: суммы «входного» НДС, предъявленные поставщиками и подрядчиками, организация принимает к вычету в обычном порядке – на дату принятия материалов или работ к учету на основании полученного счета-фактуры.

ПРИМЕР 1 4 апреля 2016 года ООО «СтройРесурс» (общая система налогообложения) приобрело материалы стоимостью 1 180 000 руб. (в том числе НДС – 180 000 руб.) для строительства собственного здания цеха по производству стройматериалов, в тот же день передав их в производство. 29 апреля 2016 года в бухгалтерию сданы заказ-наряд на выполненные работы по строительству цеха на сумму 500 000 руб. и материальный отчет о расходе материалов на сумму 1 000 000 руб. На основании заказ-наряда начислена зарплата рабочим, занятым на строительстве цеха, и взносы во внебюджетные фонды (в том числе на травматизм). Общая сумма зарплаты с начислениями составила 654 500 руб. (500 000 руб. + 500 000 руб. × 30,9%).

Бухгалтер ООО «СтройРесурс» отразил операции следующими записями.

4 апреля 2016 года:

ДЕБЕТ 10 КРЕДИТ 60
– 1 000 000 руб. (1 180 000 – 180 000) – приобретены материалы;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 180 000 руб. – выделен НДС со стоимости материалов;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 10
– 1 000 000 руб. – переданы материалы в производство;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– 180 000 руб. – принят к вычету НДС со стоимости материалов.

29 апреля 2016 года:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 70 (69)
– 654 500 руб. – начислена зарплата и взносы работникам, занятым на строительстве;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 68
– 297 810 руб. ((1 000 000 руб. + 654 500 руб.) × 18%) – начислен НДС со стоимости СМР, выполненных собственными силами;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– 297 810 руб. – принят к вычету НДС, начисленный со стоимости СМР.

Возведение объекта для продажи

Затраты на сооружение объекта недвижимости, предназначенного для продажи, по мнению автора, следует отражать на счете 20 «Основное производство».

При строительстве жилых домов НДС по затратам, связанным с их строительством, включается в расходы, поскольку реализация жилья налогом на добавленную стоимость не облагается (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). При реализации же нежилых помещений НДС подлежит уплате в бюджет в общем порядке. Поэтому налог, связанный с затратами на строительство нежилых помещений, принимается к вычету. 

В налоговом учете затраты на возведение объекта должны рассматриваться как затраты на создание готовой продукции и оцениваться по прямым статьям расходов (п. 2 ст. 319 Налогового кодекса РФ).

ПРИМЕР 2 Воспользуемся условиями примера 1, заменив компанию и цель строительства: ООО «ЖилСтрой» сооружает жилой дом для продажи. А также сумму материального отчета – 1 180 000 руб. Добавим, что 29 апреля 2016 года получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию. А 31 мая 2016 года (на дату регистрации договора купли-продажи) покупателю передана по акту квартира стоимостью 2 000 000 руб. (цифры условные, порядок учета рассматривается на примере одной квартиры). Бухгалтер ООО «ЖилСтрой» сделал в учете следующие записи.

4 апреля 2016 года:

ДЕБЕТ 10 КРЕДИТ 60
– 1 180 000 руб. – приобретены материалы (НДС включен в стоимость);

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 10
– 1 180 000 руб. – переданы материалы в производство.

29 апреля 2016 года:

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 70 (69)
– 654 500 руб. – начислена заработная плата и взносы;

ДЕБЕТ 43 КРЕДИТ 20
– 1 834 500 руб. (1 180 000 + 654 500) – введен в эксплуатацию жилой дом (сформирована себестоимость готовой продукции).

31 мая 2016 года:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– 2 000 000 руб. – передана квартира покупателю;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 43
– 1 834 500 руб. – списана себестоимость квартиры.

Долевое строительство

Здесь тоже есть ряд особенностей.

Бухгалтерский учет

Деятельность по строительству собственными силами жилого дома в целях последующей передачи квартир участникам, по мнению автора, можно рассматривать как выполнение строительных работ и оказание услуг застройщиком для указанных лиц.

Расходы на строительство компания отражает по дебету счета 20 с разделением по двум статьям (субсчетам): расходы на строительство и расходы на содержание застройщика. Поступления от дольщиков квалифицируются в соответствии с пунктом 12 ПБУ 9/99 как доходы от обычных видов деятельности (выручка) и тоже делятся на два вида: возмещение расходов на строительство и вознаграждение застройщика.

Выручку нужно отразить на дату передачи квартир дольщикам по передаточным актам. До этого момента привлеченные средства участников учитываются в составе кредиторской задолженности в качестве полученных авансов или предоплаты (п. 3 ПБУ 9/99).

Для учета расчетов с участниками долевого строительства, по мнению автора, можно использовать счет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

Налоговый учет

Налог на прибыль. Средства дольщиков (инвесторов), аккумулированные на счетах застройщика, в состав доходов не входят при условии ведения раздельного учета по ним (если раздельный учет не ведется, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. Такие правила установлены в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ).

При нецелевом использовании полученных средств их нужно отнести к внереализационным доходам на дату нецелевого использования (п. 14 ст. 250, подп. 9 п. 4 ст. 271 Налогового кодекса РФ).

Иными словами, в состав доходов застройщика после завершения строительства включается только разница между суммой, полученной от дольщиков, и суммой затрат на строительство. Причем даже в том случае, если застройщик выполняет работы собственными силами. Это подтверждают письма Минфина России от 25 марта 2008 г. № 03-07-10/02 и от 8 февраля 2007 г. № 03-11-04/2/29.

Соответственно затраты застройщика на строительство не учитываются и в расходах (см. письма Минфина России от 1 апреля 2008 г. № 03-03-06/1/219, от 19 июля 2006 г. № 03-03-04/1/599, п. 5.2 Порядка заполнения налоговой декларации... утвержденного приказом ФНС России от 22 марта 2012 г. № ММВ-7-3/174@).

А вот затраты на содержание застройщика в расходах признаются.

Налог на добавленную стоимость. Здесь несколько сложных моментов.

1. Чиновники считают, что работы по сооружению собственными силами застройщика многоквартирных домов подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке. На это указано в письме Минфина России от 8 июня 2011 г. № 03-07-10/11. В то же время услуги застройщика от НДС освобождены, за исключением услуг, оказываемых при возведении объектов производственного назначения (подп. 23.1 п. 3 ст.149 Налогового кодекса РФ).

Поэтому при поступлении от дольщиков авансов их необходимо разделить исходя из положений пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ:

  • на часть, предназначенную на возмещение затрат на строительство объекта собственными силами застройщика (включается в налоговую базу как оплата (частичная оплата), полученная в счет предстоящего выполнения работ, подлежащих налогообложению);
  • на часть, получаемую на оплату услуг застройщика (в налоговую базу по НДС не включается, если застройщик пользуется освобождением от налога). Кстати, застройщик вправе отказаться от освобождения, подав в свою налоговую инспекцию соответствующее заявление не позднее 1-го числа налогового периода (квартала), с которого он планирует отказ от льготы или приостановление ее использования (п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ).

2. Теперь немного о вычетах. При выполнении застройщиком СМР собственными силами «входной» НДС по приобретенным товарам (работам, услугам), стоимость которых включается в налоговую базу, подлежит вычету в общем порядке. В том числе по проектным работам, услугам по аренде земельного участка и т. д.

3. И наконец об окончательном определении налоговой базы.

На день выполнения работ налог нужно начислить еще раз, но уже не с авансов, а со стоимости выполненных работ, приняв к вычету суммы налога, начисленные ранее с полученных авансов (п. 14 ст. 167, п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 Налогового кодекса РФ). При этом также следует помнить, что суммы возмещения расходов на строительство облагаются налогом на добавленную стоимость, а вознаграждение застройщика при сооружении жилья нет. Поэтому необходимо вести раздельный учет сумм налога, уплаченных поставщикам и подрядчикам.

ПРИМЕР 3 ООО «Престиж» строит многоквартирный дом (долевое участие). Строительство ведется своими силами (данные по затратам на строительство возьмем из примера 1).

4 апреля 2016 года поступили деньги от участника на возмещение затрат на строительство в сумме 2 000 000 руб. и на вознаграждение застройщика – 300 000 руб. (цифры условные, для упрощения примера все данные приведены из расчета на одного дольщика).

31 мая 2016 года получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и тогда же квартира передана дольщику.

Бухгалтер ООО «Престиж» отразил указанные операции следующими проводками.

4 апреля 2016 года:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные» (субсчет второго уровня «Операции, облагаемые НДС»)
– 2 000 000 руб. – поступили деньги дольщика на возмещение затрат на строительство;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные» (субсчет второго уровня «Операции, не облагаемые НДС»)
– 300 000 руб. – поступили средства от дольщика на вознаграждение застройщика;

ДЕБЕТ 76 субсчет «НДС, начисленный с авансов» КРЕДИТ 68
– 305 084,75 руб. (2 000 000 руб. × 18/118) – начислен НДС с аванса;

ДЕБЕТ 10 КРЕДИТ 60
– 1 000 000 руб. (1 180 000 – 180 000) – приобретены материалы;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 180 000 руб. – выделен НДС со стоимости материалов;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 10
– 1 000 000 руб. – переданы материалы в производство;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– 180 000 руб. – принят к вычету НДС со стоимости материалов.

29 апреля 2016 года:

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 70 (69)
– 654 500 руб. – учтены затраты на строительство дома.

31 мая 2016 года:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка» (субсчет второго уровня «Операции, облагаемые НДС»)
– 2 000 000 руб. – отражена стоимость выполненных СМР;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка» (субсчет второго уровня «Операции, не облагаемые НДС»)
– 300 000 руб. – отражено вознаграждение застройщика;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 20
– 1 654 500 руб. – списана себестоимость строительства;

ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС» КРЕДИТ 68
– 305 084,75 руб. (2 000 000 руб. × 18/118) – начислен НДС со стоимости выполненных СМР;

ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные» (субсчет второго уровня «Операции, облагаемые НДС») КРЕДИТ 62 субсчет «Расчеты с заказчиками»
– 2 000 000 руб. – зачтен аванс;

ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные» (субсчет второго уровня «Операции, не облагаемые НДС») КРЕДИТ 62 субсчет «Расчеты с заказчиками»
– 300 000 руб. – зачтен аванс;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 76 субсчет «НДС, начисленный с авансов»
– 305 084,75 руб. – принят к вычету НДС, начисленный с аванса.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Политика обработки персональных данных.
    Все свидетельства выданы Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) ПИ № ФС77-62260 от 03.07.2015.

    
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: