Как вести учет, если строительная компания возводит дом без подрядчика

2230
Дементьев А. Ю.
ООО "Аудит - Эскорт", генеральный директор
Организация собственными силами строит жилой дом для последующей продажи квартир. При этом инвестиционные средства со стороны застройщик не привлекает. Как в этом случае организовать учет? Какие особенности отразить в учетной политике?

Описание ситуации

Организация-застройщик строит жилой дом с нежилыми помещениями для целей последующей продажи (не в рамках долевого строительства). Строительные работы выполняет собственными силами, без привлечения подрядных строительных организаций. Каким образом в этом случае организуется бухгалтерский учет? Какие налоги при этом уплачиваются?

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ застройщик – это лицо, обеспечивающее строительство объекта на принадлежащем ему земельном участке. Земельный участок может находиться у застройщика в собственности или в аренде. Под обеспечением строительства подразумеваются все процедуры, которые необходимы для того, чтобы обеспечить и завершить строительство: архитектурные согласования, инженерные изыскания, проектирование, выполнение строительных работ и т. д. Входит сюда и финансовое обеспечение строительства. Застройщик может строить за счет собственных, заемных или привлеченных от инвесторов средств. В данном случае рассматривается ситуация, когда застройщик строит для целей последующей продажи, а значит, не привлекает средства инвесторов, используя для финансирования строительства собственные и заемные средства. При этом разбираются хозяйственные операции, проводимые с момента получения разрешения на строительство. То есть когда выполнены инженерные изыскания и проектирование. Строительные работы застройщик намерен выполнить собственными силами. И речь идет о строительстве только одного дома.

Порядок учета расходов на строительство

В данном случае учет расходов на строительство целесообразно вести на счете 20 «Основное производство». По мнению автора, счет 08 применять в этой ситуации некорректно, так как у организации нет намерения создать внеоборотный актив (объект основных средств). Там же следует учесть и все расходы, которые были понесены до получения разрешения на строительство.

Поскольку организация выполняет работы собственными силами, учет затрат на выполнение работ необходимо организовать как в подрядной организации. Для этого на счете 20 надо завести отдельный субсчет для отражения на нем прямых затрат на строительство. К прямым затратам в этом случае следует отнести все расходы, которые можно включить в стоимость строительства по прямому признаку. В частности, стоимость основных строительных материалов, оборудования как требующего, так и не требующего монтажа, а также расходы:

  • на оплату труда рабочих основного производства;
  • на эксплуатацию строительных машин и механизмов;
  • на оплату работ и услуг сторонних организаций;
  • на обслуживание работников строительства;
  • на организацию работ на строительных площадках;
  • на строительство временных титульных и нетитульных сооружений;
  • иные подобные расходы.

Если у организации нет иных видов деятельности, то административно-хозяйственные расходы также можно сразу учитывать на счете 20 в составе расходов на строительство. Если же другие виды деятельности есть, то эти расходы нужно распределять между видами деятельности пропорционально выбранной и утвержденной учетной политикой базе распределения. Например, пропорционально прямым расходам на виды деятельности. Можно пропорционально зарплате работников, занятых по видам деятельности, можно пропорциональны иной базе. Главное – база для распределения должна быть экономически обоснована, а распределение расходов иметь определенную математическую зависимость.

Определение стоимости помещений

После того как работы выполнены и получены документы от БТИ, застройщик определяет стоимость строительства каждого отдельного помещения. Речь идет о предназначенных для продажи помещениях, на которые будут получены права собственности. Такое распределение можно проводить усредненно, пропорционально средней стоимости строительства 1 кв. м общей площади застройки. Например:

  • общая стоимость строительства – 1 000 000 тыс. руб.;
  • площадь строительства – 20 000 кв. м.

В том числе:

  • жилых помещений – 15 000 кв. м;
  • нежилых помещений – 5 000 кв. м.

Тогда средняя стоимость строительства 1 кв. м будет составлять:

1 000 000 тыс. руб. : 20 000 кв. м = 50 000 руб/кв. м.

В результате стоимость каждого помещения будет определяться следующим образом:

Стоимость помещения=Площадь помещения (кв. м)×50 000 руб/кв. м

Справедливости ради стоит заметить, что такое распределение расходов на строительство экономически не всегда оправдано. Так, объективно стоимость строительства 1 кв. м, например, машино-места, не может равняться стоимости строительства 1 кв. м элитной квартиры. При этом продажа машино-мест производится с начислением НДС. В этом случае завышенная стоимость строительства 1 кв. м машино-места приводит к завышению суммы НДС, которую налогоплательщик принимает к налоговому вычету как долю общей суммы налога, приходящуюся на стоимость строительства этого машино-места. В таких ситуациях экономически оправдано распределение общих расходов на строительство между помещениями, например пропорционально локальной сметной стоимости строительства групп помещений. Для этого составляются локальные сметы на строительство групп помещений объекта:

  • жилые помещения;
  • нежилые помещения;
  • машино-места.

Затем общая стоимость строительства распределяется на группы помещений пропорционально их сметной стоимости. И уже внутри группы распределяется пропорционально площадям по каждому помещению.

ПРИМЕР

Фактическая стоимость строительства – 1 000 000 тыс. руб., площадь строительства – 20 000 м2, том числе:

– жилых помещений – 15 000 м2;

– нежилых помещений – 4000 м2;

– машино-мест – 1000 м2.

Сметная стоимость строительства – 900 000 тыс. руб., в том числе:

– жилых помещений – 700 000 тыс. руб.;

– нежилых помещений – 180 000 тыс. руб.;

– машино-мест – 20 000 тыс. руб.

Тогда стоимость строительства жилых помещений составит:

1 000 000 : 900 000 × 700 000 = 777 778 тыс. руб.

Стоимость строительства нежилых помещений:

1 000 000 : 900 000 × 180 000 = 200 000 тыс. руб.

Стоимость строительства машино-мест:

1 000 000 : 900 000 × 20 000 = 22 222 тыс. руб.

И далее внутри каждой группы помещений рассчитывается стоимость строительства каждого помещения.

Тем не менее, поскольку нормативно порядок распределения общей стоимости строительства между помещениями не определен, организация вправе выбрать для себя любой экономически обоснованный способ.

Бухгалтерский и налоговый учет

После того как стоимость каждого помещения определена, учет этих помещений осуществляется по дебету счета 43 (Дебет 43 Кредит 20).

Операции по реализации помещений отражаются обычным порядком:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– отражена выручка от реализации помещений;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 20
– списана стоимость проданных помещений;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость» КРЕДИТ 68
– начислен НДС с продажи по нежилым помещениям и машино-местам.

В налоговом учете реализация помещений отражается для целей исчисления налога на прибыль также в обычном порядке.

При продаже нежилых помещений и машино-мест с налогом на добавленную стоимость застройщик имеет право на налоговый вычет сумм НДС, предъявленных по строительству. Но только в части суммы налога, относящейся к таким помещениям. Право на налоговый вычет по ним у организации наступает при условии выполнения требований пункта 1 статьи 172 Налогового кодекса РФ. В частности, при наличии счетов-фактур, документов, подтверждающих понесенные расходы, и принятия к учету приобретенных товаров, работ, услуг.

Долю НДС, приходящуюся на нежилые помещения и машино-места, можно определить пропорционально стоимости их строительства.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: