Право проезда по территории другой организации

4070
Милакова И. С.
ЗАО "2К Аудит – Деловые Консультации/Морисон Интернешнл", директор департамента налогового консультирования и разрешения налоговых споров
Компания решила реконструировать здание. Но проезд к нему проходит через территорию соседней организации. Поэтому необходимо заключить с ней соглашение о разрешении проезда автотранспорта. Как это сделать, учитывая, что это здание ранее было приобретено у данной организации? Можно ли составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи?

Порядок не регламентирован

Российское законодательство однозначно не регламентирует, каким способом необходимо оформить взаимоотношения по предоставлению доступа (ограниченного проезда) к приобретенному объекту недвижимости. Следовательно, стороны вправе урегулировать вопрос об ограниченном владении земельным участком в рамках гражданско-правового поля. Сделать это можно с помощью заключения как отдельного договора (аренды, возмездного оказания услуг и т. п.), так и соглашения об установлении сервитута или с помощью внесения изменений (путем заключения дополнительного соглашения) в договор купли-продажи.

Использование участка

При переходе к другому лицу права собст­венности на здание (строение, сооружение), находящееся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на пользование соответствующей частью земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Такое правило содержится в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на нее передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимос­тью и необходима для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения может требовать оформления соответствующего права на земельный учас­ток, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Это отмечено в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11.

Положения, противоречащие обязательной норме статьи 552 Гражданского кодекса РФ, могут быть признаны судом недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ по признаку ничтожности (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27 ноября 2013 г. по делу № А03-4084/2013).

Сервитут

Согласно нормам  гражданского законодательства, проезд транспорта по территории другого собственника можно отнести к ограниченным вещным правам. Одним из видов таких прав является сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Различают публичный и частный сервитуты. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Земельного кодекса РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом в случаях, если это необходимо для обес­печения интересов государства, местного само­управления или местного населения, без изъятия земельных участков. 

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 23 Земельного кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, иной недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка (а в некоторых случаях и от собственника другого земельного участка) предоставления права ограниченного пользования этим участком.

Сервитут может вводиться для обес­печения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксп­луатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые нельзя обес­печить без сервитута.

Таким образом, отношения по установлению сервитута могут возникать в случае невозможности обеспечения нужд собственника недвижимого имущества. 

Следует учесть, что собственник здания должен иметь объективный повод для удовлетворения своих прав, связанных с проездом транспорта по чужой территории на время реконструкции своего здания, – например, невозможность использования других вариантов проезда (подъезда) к зданию. Такой вывод сделан в постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 г. № 15АП-8444/2012, ФАС Поволжского округа от 30 января 2008 г. по делу № А55-132/2007 и др. 

Иначе суд в предоставлении сервитута организации может отказать (постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 июня 2009 г. по делу № А42-2393/2008).

Возможные варианты оформления 

Что касается непосредственно соглашения о введении частного сервитута земельного участка, то его заключение необходимо в случае невозможности урегулировать отношения в рамках обязательственных правоотношений. Имеется в виду ситуация, когда стороны не могут заключить гражданско-правовой договор (например, договор возмездного оказания услуг и т. п.). Однако заключение договора аренды земельного участка, договора возмездного оказания услуг позволило бы избежать излишних формальностей. 

Так, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим предоставления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит госрегистрации в порядке, предусмотренном для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ). В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, претендующего на сервитут.

При этом соразмерность платы за пользование земельным участком (кстати, она может и не назначаться) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник участка в связи с использованием его земли обладателем сервитута. Размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки согласно правилам Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (письмо Мин­экономразвития России от 21 октября 2009 г. № Д23-3470).

Важно запомнить

Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей собст­венника недвижимости.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


    Рассылка



    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015

    
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×

    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: